經濟觀察報 記者 田國寶

北京產權交易所信息顯示，一套位于北京市海淀區(qū)阜成路附近的62平方米房產，轉讓底價為531萬元，折合單價8.5萬元/平方米，掛牌截止時間為9月24日，產權所有人為北京天恒房地產股份有限公司（下稱“北京天恒”）。

北京天恒為北京天恒置業(yè)集團有限公司（下稱“天恒集團”）下屬企業(yè)。據(jù)負責拍賣業(yè)務的工作人員介紹，該房產為天恒集團自有房產，原本主要用于出租，出于優(yōu)化資產結構的需要，目前拿出來出售。

天恒集團為北京市西城區(qū)國有企業(yè)，目前主要業(yè)務包括空間更新和業(yè)態(tài)更新兩大類?？臻g更新涵蓋城市更新和房地產開發(fā)；業(yè)態(tài)更新則涉及商業(yè)零售、文旅、餐飲、養(yǎng)老、酒店等多個領域。

根據(jù)經濟觀察報不完全統(tǒng)計，天恒集團在北京產權交易所掛牌出售的房產達111套，房產轉讓底價從106萬元至1397萬元不等，總轉讓底價超過3.3億元。

一位接近天恒集團的人士表示，大批量出售房產，一方面是因為近年來天恒集團的房地產開發(fā)業(yè)務轉向城市更新，資金投入規(guī)模較大，出售房產可以緩解流動性壓力；另一方面，部分房產價值縮水，對財務形成了一定負擔。

出售

天恒集團此次出售的111套房產均為住宅，其中轉讓底價超過1000萬元的有三套，全部位于北京市西城區(qū)?？們r最高的是大紅羅廠街3號院一套84.7平方米的兩居室，單價16.5萬元/平方米，總價1396萬元。

此外，豐融園15號樓的一套68平方米開間位于金融街附近，總價1253萬元，單價高達18萬元/平方米；另一套位于百萬莊大街附近的兩居室，建筑面積84平方米，總價1026萬元，折合單價12.1萬元/平方米。

總價低于200萬元的房產有59套，大部分來自北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)的天恒樂活城小區(qū)。該小區(qū)為住建部科技示范項目，在售房產多數(shù)為毛坯狀態(tài)；另有少部分房源位于豐臺區(qū)和石景山區(qū)。

此次出售的房產中，大戶型相對較少。其中最大的一套位于朝陽區(qū)，建筑面積154平方米，轉讓底價782萬元；另一套位于海淀區(qū)的房產，建筑面積105平方米，轉讓底價871萬元。

111套在售房產中，建筑面積90平方米以下的有106套，其中80至90平方米戶型有56套；60至80平方米戶型有27套；低于60平方米的有23套。

上述負責拍賣的工作人員介紹，這些房產均為天恒集團自有，主要由兩部分構成：一部分是天恒集團開發(fā)項目的剩余房源；另一部分是天恒集團用于出租的房產。這些房產目前均為空置狀態(tài)。

值得注意的是，天恒集團出售的部分房源底價高于市場價格。以天恒樂活城為例，在售的50多套房源單價普遍在2萬元/平方米以上，而同類房源在二手平臺上的報價普遍在1.6萬至1.8萬元/平方米。

據(jù)房山區(qū)閻村鎮(zhèn)附近一位中介介紹，其所在平臺的天恒樂活城二手房成交量較小。7月僅成交三套，單價分別為1.4萬元/平方米、1.6萬元/平方米和1.8萬元/平方米；8月成交兩套，單價為1.3萬元/平方米和1.5萬元/平方米。

該中介以8月底成交的一套89平方米兩居室為例介紹，該房源從掛牌到成交共耗時104天，價格四次下調，帶看26次，最終成交轉化率僅為3.8%，成交價相較掛牌價折讓幅度超過30%。

另有天恒集團位于百萬莊大街的房產，轉讓底價為12萬元/平方米。據(jù)二手平臺掛牌信息，同小區(qū)、同戶型、同面積、同朝向房源的掛牌單價為10.2萬元/平方米，總價相差161萬元。

變現(xiàn)

天恒集團此次出售房產，既有優(yōu)化資產結構的考慮，也有補充流動性的需求。

財報顯示，2025年上半年，天恒集團營收6.7億元，同比下降13.4%。在2021年營收高峰期，其營收達到132億元，此后逐年下降。

2025年上半年，天恒集團的歸母凈利潤為-3.9億元，同比下降近四成；而2024年虧損50.7億元，虧損的主要原因在于聯(lián)營企業(yè)存貨減值和資產減值損失。

從2024年財報來看，天恒集團在聯(lián)營和合營企業(yè)的投資收益合計虧損24.7億元，資產減值損失達到14.2億元，其中主要為存貨跌價損失。也就是說，天恒集團持有資產的價值縮水，是虧損的主要原因之一。

現(xiàn)金流方面，天恒集團2023年、2024年及2025年上半年經營性現(xiàn)金流均為凈流出，2025年上半年凈流出額度達7.2億元。

近三年，天恒集團的投資活動現(xiàn)金流波動較大，但籌資活動產生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)增加：2023年增加13.5億元，2024年增加16.7億元，2025年上半年增加30.2億元。天恒集團的融資保障了其運轉。

這也導致其杠桿率進一步攀升。2021年以來，天恒集團的資產負債率從76.7%升至2024年的82.4%，2025年上半年進一步升至83.5%；剔除預收賬款后的資產負債率在2024年達到80.4%，創(chuàng)下歷史新高，2025年上半年升至80.7%。

接近天恒集團的人士介紹，房地產行業(yè)普遍低迷，八成企業(yè)均出現(xiàn)不同程度的虧損或業(yè)績下滑，天恒集團同樣受大環(huán)境影響。目前，天恒集團正在進行業(yè)務轉型。根據(jù)上級部門統(tǒng)一安排，天恒集團全面轉向城市更新領域，資金投入較大；由于拿地較少，新項目對現(xiàn)金流貢獻有限，造成階段性入不敷出。

聯(lián)合資信在其信評報告中指出，天恒集團的銷售主要集中在北京和成都。2024年銷售金額為25.8億元，2025年上半年僅為7.1億元。目前天恒集團已無存量土地儲備，也沒有新的一級開發(fā)項目。

截至2024年底，天恒集團有息負債為543.9億元，凈負債率高達544%。其中短債占比19.5%，現(xiàn)金短債比為0.8，短期償債壓力大。

轉型

天恒集團前身為成立于1994年的北京市西城城建開發(fā)集團（下稱“西城城開集團”），最初為北京市西城區(qū)的城投公司。2001年，西城城開集團與西城區(qū)住宅建設開發(fā)公司合并成立天恒集團，業(yè)務逐漸轉向資產經營。2008年，天恒集團首次進軍全國市場。

2013年，北京華興新業(yè)商貿有限責任公司并入天恒集團，之后，天恒集團形成房地產開發(fā)與商業(yè)運營“雙輪驅動”的業(yè)務模式，并進入快速擴張期，先后拿下房山閻村鎮(zhèn)、周口鎮(zhèn)、豐臺南苑村、豐臺南苑鄉(xiāng)、良鄉(xiāng)高教園區(qū)、龐各莊等多個地塊。

2016年至2017年間，天恒集團通過獨立或合作方式獲得海淀永豐、海淀雙新村、朝陽東壩、朝陽孫河等多個地塊，這一時期也是其房地產開發(fā)最輝煌的階段。

自2018年起，天恒集團逐步淡出北京土地市場，轉向城市更新，先后啟動科影廠改造、馬連道文化創(chuàng)意街區(qū)、百萬莊北里住房改善、光源里棚改等多個城市更新項目。其中百萬莊項目和光源里項目均涉及商品房。

在公開土地市場，2020年至2022年，天恒集團在成都等地小規(guī)模地拿地；2023年6月，天恒集團以19.6億元拿下雙新村棚改地塊，開發(fā)印象山項目；2025年2月，又與華潤置地、北京建工組成聯(lián)合體，以20.6億元拿下東壩共有產權地塊。

2024年，在天恒集團的收入結構中，房地產銷售占比66.9%，一級土地開發(fā)占比18.9%，房屋出租占比5.1%。但從目前天恒集團的存量項目來看，其既無儲備未開發(fā)土地，也無一級開發(fā)擬建項目，保障房亦無在建或擬建項目。

聯(lián)合資信報告顯示，截至2025年3月底，天恒集團棚改業(yè)務仍需投資85.9億元，資金需求量巨大。

天恒集團棚改業(yè)務主要歸屬于城市更新板塊，涵蓋住房改善、歷史文化名城保護、區(qū)域提升、基礎設施建設、土地整理及物業(yè)服務等。其中住房改善涉及7個項目，也是天恒集團未來的主要收入來源之一。

在接近天恒集團的人士看來，城市更新項目投資周期長、回報慢，但由于項目大多位于城市核心區(qū)，一旦進入回報期，將為天恒集團帶來持續(xù)穩(wěn)定的收益。例如，百萬莊城市更新項目“百萬佳苑”預計將于今年10月開盤銷售。

百萬佳苑項目為北京二環(huán)內稀缺項目，附近有較為優(yōu)質的教育、交通等配套，分為梅、蘭、橘、竹四個小區(qū)，最先入市是蘭園，主要以小戶型為主，單價在11萬元/平方米左右，總價在520萬元至780萬元之間。

（作者 田國寶）

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