進(jìn)入九月，一線城市的樓市刺激政策又來(lái)了，但很多人迷惑，全國(guó)樓市松綁潮下，成都、西安等二線城市已全面取消限購(gòu)，唯獨(dú)京滬深仍“留一手”—— 北京僅放開(kāi)五環(huán)外、深圳核心區(qū)未動(dòng)、上海限外環(huán)內(nèi)，為何一線城市不敢徹底松綁？

今天這篇文章，就結(jié)合最近一線城市的政策松動(dòng)簡(jiǎn)要分析。

今年有一個(gè)現(xiàn)象，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的頻率數(shù)量急劇下降。

背后的原因也很好理解，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)全面松綁趨勢(shì)，成都、西安、杭州?等二線城市已全面取消限購(gòu)，購(gòu)房不受戶籍或社保年限約束。

信貸與首付優(yōu)化，?首套房貸利率降至3.8%，創(chuàng)近10年最低水平；公積金貸款額度提升，北京最高可貸120萬(wàn)元（較去年增加30萬(wàn)元），有些地方甚至試點(diǎn)“房貸年齡延長(zhǎng)至80歲”政策。

稅費(fèi)減免力度也空前，140平方米以下住房契稅優(yōu)惠比例提高至1%，北上廣深第二套房也納入優(yōu)惠范圍；滿兩年住房交易免征增值稅。

仍留有相當(dāng)空間的，只剩下京滬深三個(gè)一線城市了。

下半年以來(lái)，三個(gè)一線城市的松綁步子加快。7月份，北京取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，首套房貸款利率降至3.8%，創(chuàng)歷史新低。購(gòu)房資格審核時(shí)間從原來(lái)的5個(gè)工作日縮短至24小時(shí)內(nèi)完成，極大提升了交易效率。8月8日晚間，北京住房限購(gòu)政策再次調(diào)整，對(duì)符合本市商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭，在五環(huán)外購(gòu)買(mǎi)商品住房不限套數(shù)。同時(shí)加大住房公積金貸款支持力度。

深圳于8月中旬推出“人才安居工程”，對(duì)全日制本科及以上學(xué)歷人才購(gòu)房給予20～50萬(wàn)元補(bǔ)貼，同時(shí)取消了部分區(qū)域的限購(gòu)政策。9月5日，深圳樓市又拋出重磅政策——深圳市羅湖等六個(gè)區(qū)，對(duì)深戶及有1年社保的購(gòu)房者，徹底取消限購(gòu)；即便是無(wú)社保的非戶籍人口，也可以購(gòu)買(mǎi)兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購(gòu)，僅保留福田、南山、寶安新安街道為核心限購(gòu)區(qū)。

盡管深圳依舊是部分區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)，核心區(qū)域仍然維持較為嚴(yán)格的限購(gòu)政策，但這種“剝洋蔥”式的松綁方式，給市場(chǎng)留下了終將全部松綁的期待。

上海也正在逐步退出限購(gòu)，8月25日，上海市住建委等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，推出包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。其中在松綁限購(gòu)方面，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。

非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

9月19日，上海又發(fā)布樓市房產(chǎn)稅新政，對(duì)上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策優(yōu)化調(diào)整，規(guī)定持有上海市居住證滿三年并在本市工作生活的購(gòu)房人，以及符合條件的高層次人才，在新購(gòu)家庭首套住房時(shí)可暫免征收房產(chǎn)稅。

從三大一線城市的政策來(lái)看，既積極穩(wěn)妥釋放利好，又把握住一定限度，繼續(xù)“擠牙膏”，和大家預(yù)期的全面放開(kāi)存在差距。

很多人不理解，為啥不快速地全面放開(kāi)呢？

要理解這一點(diǎn)，可以先看看9月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

從更能真實(shí)反映房?jī)r(jià)的二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比、累計(jì)同比三項(xiàng)指標(biāo)全面下跌，70城中只有長(zhǎng)春一個(gè)城市環(huán)比是漲的，其余69城市都在水下。北京更是以1.2%跌幅領(lǐng)跌全國(guó)，已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月月環(huán)比超過(guò)-1%。

另一個(gè)非常明顯的特征是，城市分化明顯，一線和核心二線城市抗跌性稍強(qiáng)，三、四線城市壓力更大。這可以從房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)中看出，北京、上海、深圳三大一線分別同比下跌了3.1%、2.6%、1.9%，率先全部放開(kāi)的廣州反而下跌了6.2%，這屬于異類；二、三線城市中，下跌超過(guò)5個(gè)點(diǎn)的達(dá)到了40個(gè)，累計(jì)跌幅較大的城市包括唐山、秦皇島、溫州、蚌埠等，都是三線城市，也早已經(jīng)全面放開(kāi)限購(gòu)。

這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是像北京這樣漸進(jìn)式的五環(huán)外取消限購(gòu)作用不大，最多是讓一些剛需加快進(jìn)場(chǎng)，但并不會(huì)帶來(lái)太多的增量。同時(shí)一線城市加速下跌，之前政策刺激反彈的那部分在加速回歸，典型的是廣州，去年8月到現(xiàn)在房?jī)r(jià)不升反降，市場(chǎng)的繁榮也多是以價(jià)換量。

另一個(gè)是當(dāng)前市場(chǎng)情況下，即使是京滬深立馬全面取消限購(gòu)，也只能影響曲線的短程走勢(shì)，不能縮短周期，更不會(huì)改變趨勢(shì)。

當(dāng)然，還有一個(gè)原因是一線城市與二線、三線城市的本質(zhì)差異。京滬深作為人口凈流入核心城市、全國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”，若徹底放開(kāi)限購(gòu)，可能引發(fā)短期投機(jī)性購(gòu)房，反而加劇后期市場(chǎng)波動(dòng)——2015年深圳限購(gòu)松綁后房?jī)r(jià)短期暴漲30%，隨后回調(diào)的教訓(xùn)仍需警惕。

一個(gè)很多人忽略的變化是，決策層對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度正在改變。7月底政治局會(huì)議最引人注目的變化，是近年來(lái)首次未提及“房地產(chǎn)”，這被很多房地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為是一個(gè)重大拐點(diǎn)，即房地產(chǎn)在政策決策體系中淡出，在經(jīng)濟(jì)體系中正式成為配角。這也意味著從決策層的角度，已經(jīng)放棄了通過(guò)大放水刺激樓市回暖的想法，更不太可能通過(guò)立馬對(duì)京滬深松綁來(lái)刺激樓市了。

另外還可以從最近一年所有的經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度來(lái)分析，但凡提到房地產(chǎn)，都會(huì)緊跟著“止跌回穩(wěn)”這四個(gè)字。所以，當(dāng)前的重點(diǎn)是“穩(wěn)”，而非“增”。

看懂了這一點(diǎn)，對(duì)接下來(lái)的房地產(chǎn)走向就會(huì)有一個(gè)更明確的預(yù)期，現(xiàn)階段，能穩(wěn)住就算很不錯(cuò)了，不會(huì)也不能下猛藥，轉(zhuǎn)而用更多的溫補(bǔ)之藥，通過(guò)改善經(jīng)濟(jì)基本面來(lái)慢慢恢復(fù)。

長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈也認(rèn)為，過(guò)去三年我國(guó)曾實(shí)施多輪地產(chǎn)新政，也產(chǎn)生過(guò)脈沖式影響，但持續(xù)時(shí)長(zhǎng)有限。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，總量性政策而非結(jié)構(gòu)性政策、實(shí)際利率而非名義利率的調(diào)整才是扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)的關(guān)鍵。尤其是當(dāng)整體物價(jià)持續(xù)處于低位及負(fù)增長(zhǎng)時(shí)期，超常規(guī)政策成為必要。

所以接下來(lái)，京滬深這樣的一線城市會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)松綁措施，如上海目前是一線城市中唯一不能提取公積金付首付同時(shí)申請(qǐng)貸款的城市，政策有可能做一些補(bǔ)丁；又如最近外媒報(bào)道政府會(huì)考慮通過(guò)央企來(lái)收購(gòu)存量商品房等，都可能逐步推出，既托住了房地產(chǎn)繼續(xù)下跌的勢(shì)頭，又能以時(shí)間換空間，等待經(jīng)濟(jì)基本面的復(fù)蘇。

當(dāng)前正值房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的“金九銀十”期，遙想去年的今日，股市和樓市政策大促，但從結(jié)果來(lái)看，股市依舊走得轟轟烈烈，但樓市卻火了幾個(gè)月之后，重新進(jìn)入下行通道。

過(guò)去樓市火爆時(shí)，我們擔(dān)心“房地產(chǎn)虹吸效應(yīng)”；如今樓市調(diào)整，更需關(guān)注“穩(wěn)樓市”與“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的協(xié)同——京滬深的“漸進(jìn)松綁”，本質(zhì)是為經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇爭(zhēng)取時(shí)間，而非寄望樓市重回巔峰。

No.6551 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者

開(kāi)白名單 duanyu_H｜投稿 tougao9999

歡迎點(diǎn)看【秦朔朋友圈】