01

成都成都

成都，帶不走的。

上周，我們對(duì)成都進(jìn)行了為期一周的深度考察。

從憨態(tài)可掬的大熊貓，到讓人淚流滿面的麻辣火鍋，再到公園里清香繚繞的蓋碗茶，成都是安逸的。

從文化與商業(yè)深度融合的寬窄巷子，到傳統(tǒng)與潮流絲滑嵌套的地標(biāo)太古里，成都是創(chuàng)新的。

而當(dāng)我們聚焦到房地產(chǎn)，從主城更新到新區(qū)建設(shè)，成都也是大膽的。

①

吃成都

“在成都啷個(gè)吃火鍋嘛，我們成都人吃嘞是串串，吃火鍋那是重慶！”

快車師傅對(duì)我們要去吃火鍋表示不理解，然而還是熱情的推薦了幾家排名靠前的火鍋店。

“排隊(duì)排得老長(zhǎng)了，火鍋嘛哪家都差不多撒，等位要2小時(shí)......”

在精準(zhǔn)吐槽我們這些“外地人”之后，師傅又補(bǔ)充了一個(gè)小故事：上次我朋友從廣州來(lái)，他起飛我就來(lái)拿號(hào)，等他到了成都，剛好輪到。

當(dāng)裹滿辣椒面的肉片在紅油鍋里上下翻滾，成都的味道，首先在濃烈的香和炸裂的辣里刺激著我們的味蕾。

②

看成都

去成都之前，我們發(fā)現(xiàn)最近“花園入戶”“空中院館”等打破自然邊界的產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中頻繁出現(xiàn)，住宅新規(guī)下越做越大的“光廳、花園餐吧”會(huì)被成都具象化為什么樣的場(chǎng)景？

即使我們已經(jīng)有了預(yù)料，但在進(jìn)入實(shí)體樣板間的那一刻，還是被“震撼”到了——成都居然這么敢！

錦江邊上一層一戶的大平層，超寬的客廳連通陽(yáng)臺(tái)，配上全景落地窗，塑造出“萬(wàn)里江山入我懷”的寬闊感。有的項(xiàng)目單陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度就高達(dá)25米，更別提得房率“破表”、項(xiàng)目“無(wú)法計(jì)算單價(jià)”的戶型（具體可以私聊）。

而行業(yè)聞名的麓湖，別墅產(chǎn)品已經(jīng)不追求獨(dú)棟了，他們最貴的是獨(dú)島——四面環(huán)水、戶均獨(dú)立游艇泊位。而且，每個(gè)島嶼的建筑外立面都具有強(qiáng)烈的設(shè)計(jì)感，區(qū)別于城市傳統(tǒng)小區(qū)的和諧統(tǒng)一，麓湖的島，每個(gè)都像“一只特立獨(dú)行的貓”。

站在麓湖的島嶼上眺望對(duì)岸，有種“天外來(lái)客”的體感。

新規(guī)之下，成都的房地產(chǎn)極其熱愛(ài)“把花園搬進(jìn)家里”，尤其是搬進(jìn)大平層。從入戶的花廳，到多功能室的茶室，再到陽(yáng)臺(tái)的花園，有的戶型（疊墅）甚至1套設(shè)有7個(gè)“花園”。

在成都，這樣即將傳統(tǒng)院落文化與高層建筑形態(tài)深度融合，又消解了高層住宅的“離地”感的項(xiàng)目，還不少。

成都“四代宅”、好房子頻頻刷新大家眼界，這背后一方面是設(shè)計(jì)創(chuàng)新，但更重要的則是建筑法規(guī)的寬松。不過(guò)，值得一提的是成都在9月9日發(fā)布的《〈成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）〉的補(bǔ)充規(guī)定》中，對(duì)此前不計(jì)容的一些空間納入了管控，未來(lái)會(huì)秉持“面積可以偷，但不可以胡來(lái)”的原則，這會(huì)更考驗(yàn)項(xiàng)目的創(chuàng)新能力。

但總體上，成都，很超前！

③

談成都

成都的企業(yè)家，兼具務(wù)實(shí)與大膽的氣質(zhì)。

很務(wù)實(shí)——不熟悉的領(lǐng)域我不做，就在房地產(chǎn)一塊地一塊地的做好。

又很大膽——之前還是只做剛需，這次直接上千萬(wàn)級(jí)別的頂豪產(chǎn)品。

成都的人民，追求安逸，但也不乏野心。

追求安逸——天府新區(qū)啷個(gè)遠(yuǎn)，我們平時(shí)都懶得去。

但也十分活泛——如果工作需要的話，去也不麻煩嘛......

④

讀萬(wàn)卷書(shū)，行萬(wàn)里路。

當(dāng)我們踏上這片土地的那一刻，我們對(duì)她的理解與偏愛(ài)，就更多了一分。

成都的煙火是帶不走的，大熊貓也是帶不走的。但成都大膽創(chuàng)新的氣質(zhì)與融入自然的追求，是我們可以學(xué)習(xí)和帶走的。

除此之外，能帶走的就還有火鍋底料和麻辣兔頭了......

02

中鐵建在成都的10年MVP經(jīng)驗(yàn)，為其他房企布局一線提供了什么思路？

蜀道難不難？

2025年上半年，成都樓市再次位居全國(guó)新房成交榜首。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)一手住宅成交面積達(dá)701.3萬(wàn)㎡，這已是成都第12年領(lǐng)跑全國(guó)新房市場(chǎng)。土地市場(chǎng)同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁：上半年成都土地出讓總金額424.9億元，位列全國(guó)第四，僅次于杭州、北京和上海，穩(wěn)居新一線城市頭部陣營(yíng)；總出讓建筑面積398.6萬(wàn)㎡，排名全國(guó)第二；平均溢價(jià)率達(dá)20.7%，同樣高居全國(guó)第二，均僅次于杭州。

成都作為國(guó)家戰(zhàn)略上的大后方，一直享有充分的政策與資源支持，也是全國(guó)少數(shù)仍保持強(qiáng)勁活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。

眾多房企因此紛紛加大在成都的戰(zhàn)略布局。其中，中國(guó)鐵建的表現(xiàn)尤為亮眼：2025年上半年，中鐵建以約75.9億元銷售額和31.3萬(wàn)㎡銷售面積，奪得成都市場(chǎng)“雙料冠軍”。

值得一提的是，其領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)由來(lái)已久：2024年全年，中鐵建地產(chǎn)便以207.6億的銷售額位列成都房企TOP30榜首。且自2016年底首次進(jìn)入成都房企TOP10以來(lái)，中鐵建西南區(qū)域成都公司已連續(xù)10年保持在這一行列。

我們不得不思考，成都作為熱門(mén)新一線城市，屬于標(biāo)準(zhǔn)的兵家必爭(zhēng)之地，不論是民營(yíng)與國(guó)有企業(yè)均十分活躍。作為一家央企，中鐵建如何能在成都市場(chǎng)長(zhǎng)期保持領(lǐng)先地位？

下圖為中鐵建在成都的發(fā)展歷程

①

在8月期《晨光地產(chǎn)行研》中，我們對(duì)中鐵建的“成都之路”進(jìn)行了系統(tǒng)分析，發(fā)現(xiàn)中國(guó)鐵建的成都發(fā)展之路，具體可以拆解為以下4步：

• 第一步，精準(zhǔn)布局、持續(xù)迭代，建立市場(chǎng)影響力

2010年，公司敏銳捕捉到成都“南拓”戰(zhàn)略機(jī)遇，果斷在高新區(qū)金融城板塊拿地，并推出首個(gè)高端精裝改善產(chǎn)品——西派國(guó)際，并以全精裝交付打破了西南區(qū)域以清水房為主的慣例，確立了中鐵建在西南地區(qū)的高端產(chǎn)品形象。

2013年，繼續(xù)在高新區(qū)推出第二個(gè)西派系產(chǎn)品——西派瀾岸，以園林、戶型等迭代強(qiáng)化了該系列的高端改善定位。

到2024年推出五大全新“西派”項(xiàng)目，中鐵建在不斷壓倉(cāng)成都的過(guò)程中，通過(guò)產(chǎn)品的持續(xù)迭代，建立起了高端住宅市場(chǎng)影響力。

• 第二步，緊跟規(guī)劃，重倉(cāng)特定區(qū)域

2015年《武侯新城核心區(qū)概念規(guī)劃方案》發(fā)布，2016年（規(guī)劃出爐次年）中鐵建便以36.2億元重倉(cāng)武侯新城，以近乎當(dāng)時(shí)區(qū)域均價(jià)兩倍的地價(jià)拿下320畝低密地塊，并開(kāi)發(fā)為首個(gè)高端項(xiàng)目——西派城。直接推動(dòng)武侯新城從首置首改型市場(chǎng)向高端居住板塊轉(zhuǎn)型。

此后，中鐵建持續(xù)加大在武侯新城的布局力度，八年開(kāi)發(fā)9個(gè)項(xiàng)目，到2024年，中鐵建五個(gè)項(xiàng)目的總銷售額，占到武侯新城全年新房銷售總額的68%。

• 第三步，保持敏銳，順應(yīng)周期及時(shí)調(diào)倉(cāng)

2018年房地產(chǎn)開(kāi)始步入調(diào)整軌道，中鐵建將重點(diǎn)轉(zhuǎn)回主城，加大對(duì)老城青羊區(qū)的布局力度。

2019年，高端項(xiàng)目西派浣花首入青羊區(qū)浣花溪板塊；2020年，再度落子青羊金沙板塊推出西派金沙。截至目前，中鐵建在青羊區(qū)已布局5個(gè)項(xiàng)目，2021-2024年連續(xù)四年蟬聯(lián)區(qū)域銷售額第一。

值得一提的是，2022年成都提出“三個(gè)做優(yōu)做強(qiáng)”，“回歸主城”成為基調(diào)。而中鐵建已經(jīng)先于政策啟動(dòng)戰(zhàn)略回調(diào)——2021至2024年，中鐵建在成都共競(jìng)得11宗土地，總計(jì)約775畝，其中8宗位于主城區(qū)，總面積532畝，拿地金額占比超70%。

第四步，結(jié)合先天基因，輕重結(jié)合發(fā)展

2019年，成都全面啟動(dòng)首批TOD示范項(xiàng)目建設(shè)，武侯新城被規(guī)劃為“產(chǎn)業(yè)+居住+軌道交通”核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)TOD項(xiàng)目眾多。

深耕武侯區(qū)多年的中鐵建，品牌影響力加上先天的施工基因，中鐵建在TOD開(kāi)發(fā)方面具備天然優(yōu)勢(shì)，于是公司迅速調(diào)整戰(zhàn)略，積極推動(dòng)在代建領(lǐng)域的布局。

目前，中鐵建已攜手武侯資本、匯廈建投、天府產(chǎn)城、興蓉西集團(tuán)等企業(yè)，在武侯新城、青羊、錦江、光華新城等板塊開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，成為成都代建領(lǐng)域首家“百億級(jí)”房企。

具體分析內(nèi)容詳見(jiàn)《晨光地產(chǎn)行研》8月期。

②

通過(guò)對(duì)中鐵建在成都市場(chǎng)的發(fā)展策略梳理，我們發(fā)現(xiàn)在一個(gè)城市獲取經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性、不下牌桌且不斷做大規(guī)模，是企業(yè)立足的關(guān)鍵。

但事實(shí)上，像成都乃至能級(jí)更高的核心城市，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)香餑餑一般的存在，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，想要獲得連續(xù)經(jīng)營(yíng)并不斷做大，僅憑勤奮很難實(shí)現(xiàn)。

但通過(guò)中鐵建在成都的發(fā)展歷程，我們可以得出一下參考：

1、重倉(cāng)押注特定區(qū)域（如武侯新城、青羊區(qū)），將其打造為“根據(jù)地”......

2、產(chǎn)品迭代塑造品牌......

3、并整合多方資源，積極介入城市運(yùn)營(yíng)......

4、“輕重結(jié)合”......

詳細(xì)分析見(jiàn)《晨光地產(chǎn)行研》8月期。

顯然，中鐵建的實(shí)踐，為房企在高能級(jí)市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局與長(zhǎng)期發(fā)展提供了重要范本！更值得注意的是，縱觀其它一線城市，頭部房企們往往也具有相似的發(fā)展路徑。

如中海、保利、招商在北京市場(chǎng)的打法，以及中海、保利在上海的打法等。具體分析內(nèi)容詳見(jiàn)《晨光地產(chǎn)行研》8月期。

具體內(nèi)容詳見(jiàn)《晨光地產(chǎn)行研》8月期。

③

我們認(rèn)為，若想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市立足，企業(yè)至少也需具備以下三方面能力：

其一，應(yīng)有一到兩個(gè)“壓艙石”區(qū)域，一旦明確，就應(yīng)堅(jiān)持區(qū)域深耕......

其二，儲(chǔ)備至少一兩個(gè)重大項(xiàng)目，既可以是非市場(chǎng)化的跨周期項(xiàng)目，也可依托招拍掛拿下的具有長(zhǎng)期影響力的項(xiàng)目......

其三，輕重結(jié)合，賦能城市，通過(guò)合作推進(jìn)“城市共建”......

『 產(chǎn)品介紹 』

《晨光地產(chǎn)行研》

房地產(chǎn)行業(yè)研究領(lǐng)域知名專家『劉晨光』先生主持出品

每2月一期

從國(guó)際視野、金融趨勢(shì)、城市運(yùn)營(yíng)、財(cái)政運(yùn)營(yíng)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多維度

全盤(pán)監(jiān)測(cè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

前瞻分析影響地產(chǎn)走勢(shì)的中宏觀要素

為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供高質(zhì)參考

幫助企業(yè)管理者洞察趨勢(shì)，制勝未來(lái)！

數(shù)年打磨成型，獲江浙滬派系房企高管盛贊

是房地產(chǎn)投資者必讀的戰(zhàn)略內(nèi)參

市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，抓住關(guān)鍵信息，就能抓住發(fā)展機(jī)會(huì)

更多討論，請(qǐng)聯(lián)系我們

了解更多，請(qǐng)戳小程序 FOCUS地產(chǎn)戰(zhàn)略

【以上內(nèi)容僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)。】