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農(nóng)業(yè)農(nóng)村部長(zhǎng)韓俊剛剛在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上再次敲響警鐘：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房和宅基地，退休干部也不例外。

這已經(jīng)是今年官方第二次強(qiáng)調(diào)這條紅線，背后到底發(fā)生了什么？為什么農(nóng)村那么多閑置房屋，國(guó)家還是不讓城里人買(mǎi)？

為什么城里人下鄉(xiāng)買(mǎi)房被緊急叫停

目前全國(guó)農(nóng)村宅基地面積約占農(nóng)村建設(shè)用地的70%以上，其中相當(dāng)一部分處于閑置狀態(tài)。面對(duì)如此龐大的閑置資源，為什么國(guó)家還要嚴(yán)防死守，不讓城里人染指？

事情要從幾年前說(shuō)起，當(dāng)時(shí)有專家公開(kāi)建議允許城市人下鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)，認(rèn)為這樣既能盤(pán)活農(nóng)村閑置資源，又能滿足城市人的田園夢(mèng)想。這個(gè)提議一出，立馬在社會(huì)上引起轟動(dòng)，不少城里人開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，想著去農(nóng)村買(mǎi)塊地建個(gè)小院子。

但現(xiàn)實(shí)很快給了這些想法一記重錘。從2019年開(kāi)始，官方就反復(fù)強(qiáng)調(diào)這個(gè)口子不能開(kāi)。當(dāng)時(shí)國(guó)家發(fā)改委規(guī)劃司相關(guān)負(fù)責(zé)人明確指出，城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi)，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。

到了2025年，中央一號(hào)文件更是明確畫(huà)出兩條紅線：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房、宅基地，禁止退休干部到農(nóng)村占地建房。

今年1月，自然資源部和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部還專門(mén)印發(fā)通知，要求嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地和住房，不得以所謂的"特殊資格權(quán)"、村民決議等變相給回鄉(xiāng)退休干部分配宅基地建房。這說(shuō)明在宅基地問(wèn)題上，國(guó)家的態(tài)度是非常堅(jiān)決的，任何地方都不能搞變通、開(kāi)口子。

農(nóng)民的最后一道防線

很多人不理解，農(nóng)村那么多房子閑著，為什么不能賣給城里人？因?yàn)檎貙?duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，不只是一塊地那么簡(jiǎn)單，它更像是一道保險(xiǎn)杠。

根據(jù)法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體所有，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能享有使用權(quán)。你想想如果一個(gè)農(nóng)民在城市打工失敗了，或者年老無(wú)法繼續(xù)在外闖蕩，他還能回到農(nóng)村，因?yàn)槟抢镉兴恼?，有他遮風(fēng)擋雨的家。

目前我國(guó)農(nóng)民工總量已接近3億人，其中外出農(nóng)民工約1.8億人。這些在外打拼的農(nóng)民工，心里最大的底氣就是老家還有塊地。如果宅基地可以自由買(mǎi)賣，很可能出現(xiàn)這樣的情況：農(nóng)民為了眼前的利益把宅基地賣了，結(jié)果在城市站不住腳，想回農(nóng)村卻無(wú)家可歸。

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村法制研究中心相關(guān)專家指出，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)房購(gòu)宅基地會(huì)擠壓有限的農(nóng)村集體建設(shè)用地資源，甚至?xí)D占農(nóng)用地，威脅耕地紅線。而且，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地，會(huì)損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的法定權(quán)利，導(dǎo)致不公平現(xiàn)象。

更關(guān)鍵的是，一旦開(kāi)放宅基地買(mǎi)賣，大量城市資本涌入，必然推高農(nóng)村土地價(jià)格。到時(shí)候，真正需要宅基地的農(nóng)民反而買(mǎi)不起，而那些有錢(qián)的城里人卻能輕松拿下大片土地。這種結(jié)果顯然違背了宅基地制度設(shè)立的初衷。

從權(quán)利性質(zhì)上看，農(nóng)民擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)包括占有、使用、收益三項(xiàng)權(quán)益，而宅基地使用權(quán)只有占有、使用權(quán)，沒(méi)有收益權(quán)。這種設(shè)計(jì)本身就體現(xiàn)了宅基地的保障性功能，而非投資性功能。如果允許自由買(mǎi)賣，實(shí)際上是改變了宅基地的基本屬性。

資本下鄉(xiāng)的隱憂

說(shuō)到底，禁止城里人購(gòu)買(mǎi)宅基地，還有一個(gè)更深層的擔(dān)憂——防止土地兼并。歷史告訴我們，一旦土地可以自由買(mǎi)賣，往往會(huì)出現(xiàn)大魚(yú)吃小魚(yú)的局面，最終導(dǎo)致土地集中在少數(shù)人手中。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種擔(dān)憂并非多余。在一些允許外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村土地的國(guó)家，往往出現(xiàn)了嚴(yán)重的土地兼并現(xiàn)象，原住民逐漸失去土地，生活水平不升反降。我國(guó)作為一個(gè)有著14億人口的大國(guó)，糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定是頭等大事，絕不能在這個(gè)問(wèn)題上犯錯(cuò)誤。

目前，全國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地面積龐大，其中宅基地占了大頭。如果這些宅基地都開(kāi)放給城市資本，不僅會(huì)威脅到耕地紅線，還可能引發(fā)新的社會(huì)矛盾。一些有錢(qián)的城里人可能會(huì)大量收購(gòu)農(nóng)村宅基地，用來(lái)建設(shè)別墅、私人會(huì)館等。

韓俊部長(zhǎng)在發(fā)布會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)，始終要堅(jiān)持依法自愿有償原則，不能通過(guò)下指標(biāo)、定任務(wù)或者搞考核來(lái)強(qiáng)制推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，必須要尊重農(nóng)民的意愿。這句話揭示了，在宅基地改革過(guò)程中，農(nóng)民的主體地位不能動(dòng)搖，任何改革都不能損害農(nóng)民的根本利益。

從各地實(shí)踐來(lái)看，對(duì)兩條紅線的執(zhí)行也在不斷加強(qiáng)。浙江省在4月份轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)通知時(shí)明確提出，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地和農(nóng)房，嚴(yán)禁退休干部到農(nóng)村占地建房。

河南省5月份印發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)也強(qiáng)調(diào)，不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。這些都說(shuō)明，各地正在嚴(yán)格貫徹中央的要求。

在堅(jiān)守底線中尋找突破

那么，在堅(jiān)持兩條紅線的前提下，農(nóng)村閑置資源到底該怎么盤(pán)活？答案其實(shí)已經(jīng)很明確了。

在發(fā)布會(huì)上，韓俊部長(zhǎng)特意強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)：政策的主體是“農(nóng)民”，客體是“閑置住房”，而不是宅基地。換句話說(shuō)，農(nóng)民自己合法擁有的房子，可以通過(guò)出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用，但宅基地使用權(quán)不能隨意轉(zhuǎn)讓。

其實(shí)，這個(gè)方向中央早在2024年就開(kāi)始探索了。當(dāng)時(shí)，一號(hào)文件就提出要鼓勵(lì)農(nóng)戶把手里的閑置資源用起來(lái)，比如出租給別人、參與合作開(kāi)發(fā)，或者以房子入股搞經(jīng)營(yíng)。

到了二十屆三中全會(huì)，這個(gè)思路又被進(jìn)一步明確：農(nóng)民的合法住房可以多種方式利用，關(guān)鍵是要讓資源活起來(lái)，同時(shí)又能保護(hù)好農(nóng)民的土地和財(cái)產(chǎn)權(quán)益。這樣一來(lái)，不僅農(nóng)民能多一份收入，農(nóng)村的發(fā)展空間也更大。

比如，農(nóng)民可以將閑置房屋出租給城里人搞民宿、辦農(nóng)家樂(lè)，也可以與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，還可以入股農(nóng)業(yè)合作社獲得分紅。城里人也能在不違法的前提下享受田園生活，這才是真正的雙贏局面。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宅基地制度改革的方向是明確的：在堅(jiān)守集體所有制的基礎(chǔ)上，通過(guò)"三權(quán)分置"的方式，讓農(nóng)民既保留對(duì)宅基地的根本權(quán)益，又能從中獲得財(cái)產(chǎn)性收入。但這個(gè)過(guò)程必須穩(wěn)慎推進(jìn)，不能急于求成，更不能突破法律底線。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部再次強(qiáng)調(diào)兩條紅線，絕不是要一棍子打死所有創(chuàng)新，而是要在保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的基礎(chǔ)上，尋找更加可持續(xù)的發(fā)展模式。

畢竟，任何改革都不能以犧牲農(nóng)民的根本利益為代價(jià)，這是中國(guó)農(nóng)村改革必須堅(jiān)守的底線。

隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，相信會(huì)有更多既保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、又能盤(pán)活農(nóng)村資源的創(chuàng)新模式涌現(xiàn)出來(lái)。