市場對美聯(lián)儲下月降息的預(yù)期略有回落，但概率仍高達近九成，一場關(guān)于通脹、就業(yè)與經(jīng)濟增長的平衡術(shù)正在上演。

據(jù)CME“美聯(lián)儲觀察”最新數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，美聯(lián)儲10月降息25個基點的概率為87.7%，維持利率不變的概率為12.3%。這一數(shù)據(jù)較9月24日的93%有所下降，表明市場在對美聯(lián)儲的貨幣政策路徑進行細微調(diào)整。

同時，對12月的利率預(yù)期也發(fā)生變化，維持利率不變的概率為3.1%，累計降息25個基點的概率為31.5%，累計降息50個基點的概率為65.4%。這表明市場仍預(yù)期美聯(lián)儲將在今年內(nèi)繼續(xù)降息。

美聯(lián)儲 10 月再次降息幾成定局。CME “美聯(lián)儲觀察” 數(shù)據(jù)顯示，10 月降息 25 個基點的概率已飆升至 93%，較上周的 85.5% 顯著提升。這一預(yù)期并非市場臆測，而是多重經(jīng)濟信號共同作用的結(jié)果。

從就業(yè)端看，美國新增就業(yè)連續(xù)數(shù)月低于預(yù)期，失業(yè)率悄然攀升，成為降息的 “直接導(dǎo)火索”。美聯(lián)儲主席鮑威爾明確表示，9 月降息的核心目標(biāo)是 “防失業(yè)”，若 10 月就業(yè)數(shù)據(jù)無改善，寬松步伐將進一步加快。通脹壓力的緩解則提供了政策空間，最新公布的 PCE 數(shù)據(jù)顯示通脹符合預(yù)期回落，降低了激進降息的顧慮。更關(guān)鍵的是美聯(lián)儲內(nèi)部共識的轉(zhuǎn)變：此前關(guān)于 “是否降息” 的分歧已轉(zhuǎn)化為 “降 25 個基點還是 50 個基點” 的討論，新任理事米蘭等官員甚至公開主張更大幅度降息。

這輪降息周期具有明確的階段性特征。點陣圖顯示，美聯(lián)儲計劃年內(nèi)累計降息 50 個基點，將聯(lián)邦基金利率降至 3.5%-3.75% 區(qū)間，2026-2027 年每年再降 25 個基點，但長期利率仍將維持在中性水平以上。這種 “漸進式寬松” 既不同于 2008 年危機后的 “無限放水”，也區(qū)別于 2019 年的預(yù)防性降息，反映出對 “保就業(yè)” 與 “防通脹反彈” 的雙重平衡。

二、樓市傳導(dǎo)路徑：歷史經(jīng)驗與現(xiàn)實變量

美元降息通過資本流動、融資成本、市場預(yù)期三條路徑影響中國樓市，歷史數(shù)據(jù)為預(yù)判提供了重要參照，但 2025 年的市場環(huán)境已發(fā)生深刻變化。

（一）外資流入：估值修復(fù)而非價格驅(qū)動

美元寬松周期中，新興市場資產(chǎn)吸引力通常增強，中國樓市曾受益于外資增持。2019 年美聯(lián)儲降息后，北上資金單月凈流入地產(chǎn)股超 200 億元，保利發(fā)展、招商蛇口等龍頭股外資持股比例上升 3-5 個百分點，推動 MSCI 中國地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)年 8-12 月累計上漲 22%，顯著跑贏新興市場指數(shù)。從匯率環(huán)境看，當(dāng)前 1 美元兌 7.1349 元人民幣的匯率水平相對穩(wěn)定，9 月下旬以來波動幅度不足 0.3%，為外資流入提供了匯率安全墊。

但需警惕歷史經(jīng)驗的局限性。與 2019 年不同，2025 年中國對房地產(chǎn)外資的監(jiān)管框架更為嚴格，外資直接購房仍受多重限制。更重要的是市場體量差異：2025 年前 10 個月全國商品房銷售額已達 6.12 萬億元，即使按歷史峰值測算，外資流入規(guī)模也難以對整體市場形成決定性影響。正如學(xué)界研究顯示，即便 2006-2008 年熱錢流入高峰時期，其規(guī)模占樓市交易額的比重仍屬有限。

（二）融資改善：房企減負與信心修復(fù)

對房企而言，美元降息最直接的利好體現(xiàn)在境外融資成本下降。2019 年降息周期中，中國房企境外美元債發(fā)行利率平均下降 50-100BP，萬科、碧桂園等頭部房企融資壓力顯著緩解。這一效應(yīng)在 2025 年可能進一步放大：當(dāng)前出險房企債務(wù)重組進入關(guān)鍵期，融資成本下行有助于降低存量債務(wù)付息壓力，加速行業(yè)風(fēng)險出清。

但融資端的改善存在結(jié)構(gòu)性分化。2025 年房地產(chǎn)調(diào)控政策明確 “嚴控增量、優(yōu)化存量”，對高杠桿房企的融資約束并未放松。住建部數(shù)據(jù)顯示，今年 1-8 月房屋新開工面積同比下降約 20%，房企拿地仍保持謹慎，反映出融資改善尚未完全轉(zhuǎn)化為投資信心。更值得關(guān)注的是優(yōu)質(zhì)房企的估值修復(fù)機會，如同 2019 年中國建筑、海螺水泥等標(biāo)的在北上資金增持下，市盈率從 8 倍修復(fù)至 12 倍。

（三）政策協(xié)同：調(diào)控框架下的空間約束

歷史經(jīng)驗表明，樓市行情往往是 “貨幣寬松 + 政策放松” 共同作用的結(jié)果。2014 年 “930 新政” 放寬限貸后，疊加美元寬松預(yù)期，地產(chǎn)板塊在政策落地初期（2014 年 7-9 月）上漲 48%，顯著跑贏大盤。但 2025 年的政策基調(diào)已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變：“房住不炒” 定位下，宏觀調(diào)控政策持續(xù)深化，區(qū)域差異化調(diào)控與房地產(chǎn)稅試點推進成為政策主線。

當(dāng)前政策工具箱更側(cè)重 “精準滴灌” 而非 “全面放松”。對去化周期超過 36 個月的城市暫停新增宅地出讓，對 18-36 個月的城市要求先盤活存量再供地，這種 “以人定房、以房定地” 的機制從源頭優(yōu)化了供需結(jié)構(gòu)。同時，“四個取消、四個降低、兩個增加” 等政策主要支持剛需和改善性需求，對投機性需求的遏制并未松動。這種政策環(huán)境決定了即便美元降息帶來流動性寬松，也難以催生全面上漲行情。

三、“潑天富貴” 論調(diào)的誤區(qū)：樓市新均衡下的清醒認知

將美元降息與中國樓市 “潑天富貴” 直接掛鉤，顯然忽視了 2025 年房地產(chǎn)市場的三大核心特征，也誤讀了政策導(dǎo)向與市場規(guī)律。

（一）供需格局：從總量短缺到結(jié)構(gòu)均衡

中國樓市已完成從 “增量擴張” 到 “增存并重” 的歷史性轉(zhuǎn)變。住建部數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新房銷售量已調(diào)整至長期均衡規(guī)模區(qū)間，累計同比降幅從去年 9 月的 - 17.1% 收窄至今年 7 月的 - 4%，待售面積連續(xù) 6 個月下降。價格支撐邏輯也發(fā)生變化：部分一二線城市租金回報率回升至 2%-3%，接近購房貸款利率水平，房價收入比向國際合理區(qū)間靠攏，市場正在形成 “租金 - 房價” 的自我調(diào)節(jié)機制。

這種均衡狀態(tài)具有顯著的區(qū)域分化特征。一線城市因人口密集、土地稀缺，房價保持高位運行但漲幅受控；二線城市隨需求釋放可能適度回暖；三四線城市則面臨去化壓力，部分區(qū)域仍存價格下行風(fēng)險。美元降息帶來的流動性難以改變這種 “核心城市穩(wěn)、外圍城市弱” 的格局。

（二）政策底線：長效機制下的風(fēng)險防控

2025 年房地產(chǎn)調(diào)控的核心是 “建立內(nèi)在穩(wěn)定機制”。房地產(chǎn)稅政策的逐步推進成為重要風(fēng)向標(biāo)，其試點范圍的擴大將增加投機性購房成本，從根本上抑制短期炒作動機。“人房地錢” 要素聯(lián)動機制的建立，則通過土地供應(yīng)與人口流動的匹配，避免了過去 “供地沖動 - 價格暴漲” 的循環(huán)。

對金融風(fēng)險的防控更趨嚴格。盡管房企債務(wù)重組取得進展，新增出險企業(yè)數(shù)量收斂，但監(jiān)管層對 “高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)” 模式的警惕未減。這種政策導(dǎo)向下，即便融資成本下降，房企也難以重啟大規(guī)模擴張，市場更可能呈現(xiàn) “緩慢修復(fù)” 而非 “報復(fù)性反彈”。

（三）資金監(jiān)管：熱錢流入的制度屏障

與 2006-2008 年熱錢大規(guī)模流入時期不同，當(dāng)前中國已建立起多層次資本流動監(jiān)管體系。2006 年住建部等五部委出臺的 171 號文件奠定了外資購房限制的基礎(chǔ)，后續(xù)政策不斷從嚴，有效遏制了熱錢直接進入樓市的通道。更重要的是，外匯占款與基礎(chǔ)貨幣的關(guān)系已發(fā)生變化，2013 年外匯占款占基礎(chǔ)貨幣比重超 100% 的被動投放局面，已通過央行對沖操作得到根本改觀。

即便存在少量通過貿(mào)易順差、FDI 等渠道入境的套利資金，其影響也被大幅削弱。2025 年中國樓市年交易額已突破 6 萬億元，遠非千億級別的熱錢所能撬動。正如學(xué)界測算顯示，即便 2008 年高峰時期的熱錢規(guī)模，也僅占外匯占款發(fā)行人民幣總量的 30%-40%，難以主導(dǎo)房價走勢。

四、理性展望：結(jié)構(gòu)性機遇與長期趨勢

美元降息為中國樓市帶來的是 “結(jié)構(gòu)性修復(fù)機遇”，而非 “潑天富貴” 式的普漲行情，其影響將集中在三個領(lǐng)域：

一是核心城市的改善型住宅市場。2025 年樓市需求結(jié)構(gòu)已發(fā)生顯著變化，居民對高端住宅、智能家居的需求持續(xù)上升，疊加租售比回歸合理區(qū)間，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)更易吸引外資與本土改善型資金入場。二是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。歷史經(jīng)驗顯示，美元降息后 A 股地產(chǎn)板塊往往跑贏大盤，2008 年、2014 年兩輪降息周期中分別上漲 137.1% 和 71.6%，具有低估值、強現(xiàn)金流的房企及產(chǎn)業(yè)鏈龍頭有望受益于估值修復(fù)。三是城市更新相關(guān)領(lǐng)域。在 “存量提質(zhì)增效” 的政策導(dǎo)向下，城中村改造、老舊小區(qū)更新、綠色建筑等渠道將獲得持續(xù)政策支持，成為樓市新的增長極。

從長期看，房地產(chǎn)行業(yè)正從 “規(guī)模擴張” 轉(zhuǎn)向 “內(nèi)涵式發(fā)展”。住建部明確提出，要依托城市更新推動 “好房子” 供給，通過存量迭代重塑行業(yè)價值鏈。這種轉(zhuǎn)型意味著樓市的 “黃金時代” 已落幕，但 “品質(zhì)時代” 的機遇正在顯現(xiàn)。美元降息或許能加速市場修復(fù)進程，但無法改變行業(yè)發(fā)展的底層邏輯。

結(jié)語

10 月美元降息無疑將為中國樓市注入流動性利好，但其影響受制于供需格局、政策框架與監(jiān)管體系的多重約束。歷史數(shù)據(jù)中的上漲規(guī)律難以簡單復(fù)制，“潑天富貴” 的論調(diào)既忽視了當(dāng)前樓市的均衡特征，也誤判了政策調(diào)控的堅定性。對市場參與者而言，更理性的選擇是跳出短期炒作思維，聚焦核心城市、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與政策支持領(lǐng)域，在行業(yè)轉(zhuǎn)型中把握結(jié)構(gòu)性機遇。中國樓市的未來，終將回歸 “居住屬性” 與 “民生定位”，這才是政策與市場共同指向的新均衡。