作者 秦晉

9 月 28 日，西安高新區(qū)迎來一件盛事 —— 西安環(huán)貿(mào)中心正式開業(yè)。這座由西部機(jī)場集團(tuán)與越秀地產(chǎn)攜手開發(fā)的項(xiàng)目，它是西北地區(qū)首個陸空 TOD 綜合體，以 163.1 米的總高度，成為區(qū)域內(nèi)一道亮眼的地標(biāo)。

從交通銜接來看，西安環(huán)貿(mào)中心優(yōu)勢顯著。地下，它直通地鐵 6 號線雙出口，讓市民便捷搭乘軌道交通；地面，不僅設(shè)置了城市候機(jī)樓，還聯(lián)通云巴站點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)了空鐵聯(lián)運(yùn)一體化，大大提升了出行效率。

在業(yè)態(tài)布局上，項(xiàng)目更是豐富多元。其中，5A 超甲級寫字樓，將為企業(yè)提供高品質(zhì)的辦公空間；18 層的萬豪酒店，能滿足不同人群的住宿需求；還有開放式街區(qū)購物中心 “西安 ICC 環(huán)貿(mào)天地”，為市民休閑購物增添新選擇。招商成果也頗為亮眼，餐飲領(lǐng)域引入了黑珍珠一鉆餐廳蓮?西餐、曉長安陜菜宴會廳、非遺老毛手抓等知名品牌；零售與運(yùn)動業(yè)態(tài)方面，BK 女裝、Tennislife 網(wǎng)球館等也紛紛入駐，未來這里將成為集辦公、住宿、購物、餐飲、運(yùn)動于一體的綜合性場所。

西安環(huán)貿(mào)中心所采用的陸空 TOD 模式，即低空經(jīng)濟(jì)與軌道交通一體化開發(fā)，在當(dāng)下城市發(fā)展中極具價值。在經(jīng)濟(jì)活躍的一線及強(qiáng)二線城市，這種模式通過 “交通樞紐 + 復(fù)合功能 + 人口密度” 三位一體的布局，能有效實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

放眼全國，不少城市的 TOD 項(xiàng)目都展現(xiàn)出了驚人的資產(chǎn)增值能力。深圳前海 TOD 片區(qū)，前海時代房價較周邊非 TOD 項(xiàng)目溢價約 25%；廣州萬博 CBD，短短 5 年時間房價實(shí)現(xiàn)翻倍；上海青浦新城萬科天空之城，2017 年開盤價 5.8 萬 /㎡，到 2025 年二手成交價已達(dá) 9.5 萬 /㎡，漲幅超 60%；上海莘莊 TODTOWN 天薈，2018 年開盤價 7 萬 /㎡，2025 年二手成交價升至 13 萬 /㎡，與競品相比溢價 20-30%。這些案例，無不印證著 TOD 模式的強(qiáng)大潛力。

政策支持與區(qū)域協(xié)同，為陸空 TOD 發(fā)展注入強(qiáng)勁動力。香港航空樞紐升級，國際機(jī)場三跑道系統(tǒng)啟用后，預(yù)計(jì) 2035 年貨運(yùn)量將從 2024 年的 490 萬公噸提升至 1000 萬公噸，客運(yùn)量達(dá) 1.2 億人次。政策還重點(diǎn)關(guān)注擴(kuò)展新興市場航線，優(yōu)先開拓南美洲、中亞、非洲及中東航線，同時完善大灣區(qū)多式聯(lián)運(yùn)，推進(jìn)內(nèi)地城市候機(jī)樓網(wǎng)絡(luò)及東莞空港中心建設(shè)，2025 年東莞空港中心進(jìn)出口貨值突破 200 億元人民幣，同比增長 113%。

智慧交通與商業(yè)模式探索，是陸空 TOD 未來發(fā)展的重要方向。車路云一體化技術(shù)，通過 V2X 通信模組、高精定位服務(wù)，為陸空 TOD 提供堅(jiān)實(shí)技術(shù)支撐。在商業(yè)模式上，未來還需探索功能訂閱、流量計(jì)費(fèi)等差異化服務(wù)，以此降低運(yùn)營成本，提升盈利能力。

總結(jié)來看，陸空 TOD 的未來核心在于技術(shù)突破、政策協(xié)同及區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合。技術(shù)上，需在電池、智能基礎(chǔ)設(shè)施等方面不斷創(chuàng)新；政策上，要加強(qiáng)空域管理、多式聯(lián)運(yùn)等方面的協(xié)同；區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合上，需推動科創(chuàng)與高端服務(wù)業(yè)深度融合。隨著香港航空樞紐擴(kuò)容、上海科創(chuàng)帶升級及 TOD 項(xiàng)目溢價效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，陸空經(jīng)濟(jì)有望與軌道交通深度融合，形成覆蓋物流、通勤、應(yīng)急救援等場景的立體交通網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)而推動城市功能升級與資產(chǎn)價值提升。

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