朱明在央視直言房?jī)r(jià)真相：支撐房?jī)r(jià)上漲的三大基礎(chǔ)已根本改變

我剛剛看了一個(gè)央視歷史上可能最敢說(shuō)話的節(jié)目。前央行副行長(zhǎng)在《面對(duì)面》欄目里對(duì)著鏡頭直言：“房?jī)r(jià)很難再漲起來(lái)了。”

當(dāng)時(shí)主持人顯然沒(méi)料到他會(huì)如此直接，立刻打斷道：“這會(huì)不會(huì)影響普通民眾的信心？”朱明的回答更加直白：“如果你還想房?jī)r(jià)像90年代那樣漲100倍，那你永遠(yuǎn)都沒(méi)有信心，你的子孫后代也不會(huì)有信心。”現(xiàn)場(chǎng)氛圍瞬間變得格外微妙。

為什么一位前央行副行長(zhǎng)會(huì)在央視這樣的重要平臺(tái)說(shuō)出這番話？他到底看到了什么？答案其實(shí)藏在支撐房?jī)r(jià)上漲的三個(gè)基礎(chǔ)里——它們已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。

一、人口結(jié)構(gòu)：購(gòu)房需求的“釜底抽薪”

2024年出生人口為954萬(wàn)，而2016年的出生人口是1786萬(wàn)，8年間新生兒數(shù)量減少近一半。這意味著20年后，每年新增購(gòu)房需求將從1800萬(wàn)降至900萬(wàn)。更關(guān)鍵的是，25歲到30歲這個(gè)核心購(gòu)房年齡段，過(guò)去5年的購(gòu)房意愿從65%直接跌至48%。

如今的年輕人為什么不愿買(mǎi)房了？我們不妨算筆賬：在北京、上海租一套兩居室，月租約5000元；買(mǎi)一套同等規(guī)格的房子，月供也差不多是這個(gè)數(shù)。但區(qū)別在于，租房可以隨時(shí)換，買(mǎi)房卻要背負(fù)幾十年債務(wù)——首付要掏空全家積蓄，月供甚至要占月收入的60%，這讓年輕人望而卻步。

二、財(cái)政邏輯：土地財(cái)政的“循環(huán)斷裂”

過(guò)去20年，地方政府主要依賴(lài)賣(mài)地獲取收入。2021年，全國(guó)土地出讓金達(dá)到8.7萬(wàn)億的歷史高點(diǎn)；但到了2024年，這個(gè)數(shù)字降至4.87萬(wàn)億，近乎腰斬。

背后的邏輯鏈條早已轉(zhuǎn)不動(dòng)了：過(guò)去是地方政府賣(mài)地、開(kāi)發(fā)商拿地建房、購(gòu)房者貸款買(mǎi)房、銀行放貸收息，形成“政府得土地出讓金、開(kāi)發(fā)商賺利潤(rùn)、銀行賺利息”的循環(huán)。如今購(gòu)房需求下滑，房子賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商不敢拿地，整個(gè)鏈條徹底斷裂。

三、觀念轉(zhuǎn)變：從“有房才有家”到“拒絕被房貸捆綁”

過(guò)去，中國(guó)人普遍認(rèn)為“有房才有家”，為了買(mǎi)房可以動(dòng)用三代人積蓄——爺爺奶奶的養(yǎng)老金、父母的存款，再加上自己的收入。但現(xiàn)在的年輕人開(kāi)始重新評(píng)估這種選擇的代價(jià)：一個(gè)北京普通家庭買(mǎi)套房要花500萬(wàn)，意味著首付150萬(wàn)需全家湊齊，還要背負(fù)350萬(wàn)貸款，每月還款近2萬(wàn)。這代表著未來(lái)30年，家庭除了基本開(kāi)支，幾乎沒(méi)有其他消費(fèi)能力，甚至不敢換工作、不敢旅游、不敢創(chuàng)業(yè)、不敢生病。

朱明正是看到了這些深層矛盾：當(dāng)房產(chǎn)吸納過(guò)多社會(huì)資源時(shí)，反而會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)正常循環(huán)。關(guān)于房?jī)r(jià)，目前有兩種代表性觀點(diǎn)，背后其實(shí)是不同群體的利益訴求：

? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)高擠壓了其他消費(fèi)。家庭收入大部分用于還房貸，就沒(méi)錢(qián)消費(fèi)其他商品和服務(wù)，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品滯銷(xiāo)、減產(chǎn)裁員，形成負(fù)向循環(huán)。這更代表未買(mǎi)房或剛買(mǎi)房的年輕人，以及需要消費(fèi)拉動(dòng)的實(shí)體企業(yè)。

? 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭約65%的財(cái)富集中在房產(chǎn)上，房?jī)r(jià)大幅下跌會(huì)導(dǎo)致居民財(cái)富嚴(yán)重縮水，進(jìn)一步抑制消費(fèi)。這更代表已擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)家庭、依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府，以及房貸業(yè)務(wù)占比高的銀行。

從政策層面看，國(guó)家態(tài)度早已明確?！笆奈濉币?guī)劃提出“房住不炒”“遏制投資”，意味著房地產(chǎn)的金融投資屬性正在弱化。更重要的是，中國(guó)正進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，加大對(duì)科技創(chuàng)新的投入——新能源汽車(chē)、半導(dǎo)體芯片、人工智能、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域，才是未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。土地財(cái)政難以為繼，尋找新增長(zhǎng)模式是轉(zhuǎn)型的必然選擇。

四、中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)怎么走？參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，看清本土基本面

要判斷中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，不妨參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：

? 日本1990年房地產(chǎn)泡沫破裂后，經(jīng)歷了20多年調(diào)整，最嚴(yán)重時(shí)每年超3萬(wàn)人自殺，近半與經(jīng)濟(jì)壓力相關(guān)；但2012年后，隨著貨幣政策調(diào)整，東京房?jī)r(jià)又回升了50%-70%。

? 美國(guó)2008年次貸危機(jī)后房?jī)r(jià)大跌，但通過(guò)市場(chǎng)出清機(jī)制（讓該破產(chǎn)的企業(yè)破產(chǎn)、該重組的債務(wù)重組），調(diào)整速度很快，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)就開(kāi)始復(fù)蘇，當(dāng)年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20%。

中國(guó)的情況有其特殊性：首先，14億人口的巨大市場(chǎng)仍有內(nèi)需潛力；其次，城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，相比發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的水平，還有13%左右的提升空間；最后，政府調(diào)控能力強(qiáng)，能避免市場(chǎng)大起大落。

根據(jù)高盛對(duì)全球60年來(lái)21次房?jī)r(jià)調(diào)整案例的研究，大型房地產(chǎn)市場(chǎng)平均調(diào)整周期為6年。中國(guó)房地產(chǎn)自2021年見(jiàn)頂后，按此推算，2027年前后會(huì)完成回調(diào)，但不同城市差異巨大：

? 北上廣深等一線城市核心區(qū)，因醫(yī)療、教育、就業(yè)資源集中，人口持續(xù)流入，房?jī)r(jià)可能在2026年就企穩(wěn)或回彈，未來(lái)或保持3%-5%的溫和增長(zhǎng)，基本與經(jīng)濟(jì)增速同步。

? 而人口流出的三四線城市，面臨的調(diào)整壓力會(huì)更大。

從全國(guó)整體來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，平均增速或在3%-5%；二是租金回報(bào)率逐漸回升到3%左右的國(guó)際平均水平；三是市場(chǎng)分化加劇，不同城市、不同區(qū)域的差異會(huì)愈發(fā)明顯。

朱明在央視說(shuō)的這番話，其實(shí)是在揭示一個(gè)事實(shí)：房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)消失，而是它正在回歸本質(zhì)——房子從投資品變回居住品，從財(cái)富象征變回生活必需品。

這種轉(zhuǎn)型必然伴隨震動(dòng)：已買(mǎi)房的人可能面臨資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)；未買(mǎi)房的人雖面臨更低的價(jià)格門(mén)檻，卻要應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)不確定性帶來(lái)的顧慮；地方政府需尋找新的收入來(lái)源，銀行要調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商要改變經(jīng)營(yíng)模式。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種調(diào)整既是必然，也是必要。當(dāng)購(gòu)房不再消耗三代人的積蓄，當(dāng)年輕人不再被房貸束縛30年，當(dāng)社會(huì)資源不再過(guò)度集中于房地產(chǎn)，其他產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展空間，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才能真正優(yōu)化。中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要找到新的增長(zhǎng)動(dòng)力，而這個(gè)過(guò)程，恰恰需要從房地產(chǎn)的過(guò)度繁榮中走出來(lái)。

朱明的話雖然直白，卻道出了當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)：只有認(rèn)清形勢(shì)、調(diào)整預(yù)期，才能在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中找到自己的位置。房地產(chǎn)的故事還會(huì)繼續(xù)，只是主角和敘事角度，都將徹底不同。