在長(zhǎng)沙公辦初中領(lǐng)域，師大附中初中部始終是公認(rèn)的頂尖代表。這所學(xué)校于 2020 年重啟辦學(xué)，師資力量堪稱豪華 —— 全部從集團(tuán)內(nèi)部精選抽調(diào)，涵蓋年級(jí)組長(zhǎng)、教研組長(zhǎng)、優(yōu)秀班主任及名優(yōu)特教師等核心骨干，教學(xué)實(shí)力無(wú)需過(guò)多贅述。

2023 至 2025 年間，師大附中初中部的 “四大率”（指考入長(zhǎng)沙四大名校高中部的比例）三年平均值穩(wěn)定在 40% 以上，穩(wěn)居全市首位。不過(guò)，該校以往的招生范圍主要面向教職工子弟與人才子弟，并無(wú)配套入學(xué)樓盤，即便經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越，普通家庭也難以讓孩子進(jìn)入這所名校就讀。

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難道普通家庭就真的與師大附中初中部無(wú)緣了？答案是否定的。如今，師大附中新校區(qū)初中部迎來(lái)了首個(gè)配套入學(xué)樓盤 —— 潤(rùn)和學(xué)府，這個(gè)承載著 7000 萬(wàn)湖南人期待的超一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，終于為普通家庭打開(kāi)了通往名校的大門。

潤(rùn)和學(xué)府不僅手握超一梯隊(duì)學(xué)校的配套資格，還實(shí)現(xiàn)了 “地鐵入庫(kù)” 的便捷設(shè)計(jì)，品質(zhì)對(duì)標(biāo)高端豪宅，堪稱長(zhǎng)沙學(xué)區(qū)房中的 “Pro Max 版本”。綜合來(lái)看，它在長(zhǎng)沙超一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房中獨(dú)具一格，暫無(wú)同類競(jìng)品。接下來(lái)，我們將對(duì)其進(jìn)行獨(dú)家詳細(xì)分析。

一、師大附中新校區(qū)：實(shí)力與潛力并存的教育高地

1. 師大附中高中部 2025 年高考成績(jī)亮眼

2025 年高考中，師大附中高中部表現(xiàn)卓越：清華北大最終錄取 42 人（全省清北錄取人數(shù)超 40 人的學(xué)校僅兩所），600 分率達(dá) 59.73%，一本率更是高達(dá) 97.95%（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）。

作為湖南省內(nèi)學(xué)科競(jìng)賽實(shí)力最強(qiáng)的高中，師大附中學(xué)生在國(guó)內(nèi)外各類競(jìng)賽中獲獎(jiǎng)無(wú)數(shù)，創(chuàng)下了輝煌的競(jìng)賽戰(zhàn)績(jī)（數(shù)據(jù)來(lái)源：deepseek）。

2. 新校區(qū)高中部：“天團(tuán)級(jí)” 師資與頂尖硬件

師大附中新校區(qū)與桃子湖校區(qū)實(shí)行 “一校兩址” 管理模式，規(guī)劃設(shè)置 60 個(gè)班級(jí)，2025 年已招收 600 名高一新生并正式開(kāi)學(xué)。

校區(qū)硬件設(shè)施達(dá)到一流水準(zhǔn)，其中奧賽科創(chuàng)中心配備前沿的 AI 實(shí)驗(yàn)室，為培養(yǎng)未來(lái)創(chuàng)新型人才提供了優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。

在管理團(tuán)隊(duì)方面，新校區(qū)由謝永紅書記牽頭，陳胸懷擔(dān)任執(zhí)行校長(zhǎng)，與桃子湖校區(qū)共享同一套領(lǐng)導(dǎo)班子，確保辦學(xué)理念與管理標(biāo)準(zhǔn)的一致性。

師資團(tuán)隊(duì)更是堪稱 “豪華”：由 5 位國(guó)務(wù)院特殊津貼專家、2 位省政府特殊津貼專家領(lǐng)銜，匯聚 26 位學(xué)科奧賽金牌教練（延續(xù)附中競(jìng)賽優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)），同時(shí)擁有 14 位正高級(jí)教師、44 位特級(jí)教師及 212 位碩士 / 博士教師，構(gòu)筑起堅(jiān)實(shí)的學(xué)術(shù)高地。

3. 新校區(qū)初中部：含 “金鑰匙” 出生的潛力股

潤(rùn)和學(xué)府配套的師大附中新校區(qū)初中部，規(guī)劃設(shè)置 30 個(gè)行政班與 18 個(gè)走讀班，總計(jì) 48 個(gè)班級(jí)規(guī)模。目前學(xué)校正處于火熱建設(shè)階段，計(jì)劃于 2026 年 9 月正式開(kāi)學(xué)。

與普通新學(xué)校不同，這所初中部 “自帶光環(huán)”，核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）定位高端：貫通式人才培養(yǎng)基地

不同于常規(guī)合作辦學(xué)的學(xué)校，師大附中新校區(qū)高中部專門建設(shè)了奧賽樓，而初中部正是高中部貫通式培養(yǎng)競(jìng)賽生源的核心基地，核心使命是為高中部輸送優(yōu)質(zhì)生源。

為便于教學(xué)與管理，初中部與高中部位于同一校園內(nèi)，通過(guò)地下通道相連，極大提升了教師教學(xué)與學(xué)生學(xué)習(xí)的便利性。

（2）管理直屬：由師大附中高中部直接管理

據(jù)了解，由于同屬一所學(xué)校，新校區(qū)初中部將由師大附中（大澤湖）學(xué)校高中部直接管理，與桃子湖校區(qū)管理模式完全一致 —— 這一優(yōu)勢(shì)是其他任何合作辦學(xué)分校都無(wú)法比擬的。

（3）生源優(yōu)質(zhì)：自帶 “附中子弟” 加持

師大附中新校區(qū)高中部與初中部合計(jì)規(guī)劃 108 個(gè)班級(jí)，約 5400 名學(xué)生，按 1:12 的師生比計(jì)算，將有近 500 名教師在此任教。

由于新校區(qū)與桃子湖校區(qū)距離較遠(yuǎn)，考慮到工作與生活的便利性，眾多教師會(huì)選擇購(gòu)買潤(rùn)和學(xué)府的房源自??；同時(shí)，附中子弟的入學(xué)需求也將優(yōu)先選擇一路之隔的新校區(qū)初中部。

有了 “附中子弟” 這一優(yōu)質(zhì)生源群體，新校區(qū)初中部必然會(huì)受到師大附中的高度重視，教學(xué)資源傾斜也將更有保障。

（4）政策傾斜：多維度扶持助力發(fā)展

師大附中新校區(qū)選址大澤湖片區(qū)，核心目標(biāo)之一是帶動(dòng)片區(qū)開(kāi)發(fā)。據(jù)了解，為推動(dòng)區(qū)域發(fā)展與土地價(jià)值提升，政府計(jì)劃在師資、政策、生源、硬件等多個(gè)維度，對(duì)新校區(qū)初中部給予大力扶持：

師資扶持：預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 100% 師資帶編率，并從師大附中集團(tuán)內(nèi)抽調(diào)一批名師任教，確保師資力量達(dá)到頂格水平。

政策扶持：鑒于長(zhǎng)郡雙語(yǔ)白石湖校區(qū)對(duì)土地財(cái)政的帶動(dòng)作用有限，2026 年的特殊招生扶持政策預(yù)計(jì)將重點(diǎn)投向師大附中新校區(qū)初中部。

生源扶持：在優(yōu)質(zhì)師資與利好政策的雙重吸引下，家長(zhǎng)將更愿意送孩子就讀該校，從而匯聚一批 “牛娃” 生源，為中考成績(jī)提升奠定基礎(chǔ)（可參考長(zhǎng)郡雙語(yǔ)白石湖校區(qū)的發(fā)展模式）。

硬件扶持：新校區(qū)總投資約 9.4 億元，高于雅禮中學(xué)新校區(qū)的 8.5 億元。據(jù)城發(fā)公司負(fù)責(zé)人介紹，師大附中領(lǐng)導(dǎo)全程參與新校區(qū)初中部的建設(shè)指導(dǎo)，校園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到省內(nèi)一流水平。

從上述優(yōu)勢(shì)來(lái)看，師大附中新校區(qū)初中部的誕生可謂 “天時(shí)、地利、人和” 兼?zhèn)洌趦?yōu)質(zhì)師資與優(yōu)質(zhì)生源的雙重保障下，未來(lái)實(shí)力不容小覷。

二、潤(rùn)和學(xué)府：長(zhǎng)沙學(xué)區(qū)房中的 “全能王者”

1. 獨(dú)家優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)沙唯一 “地鐵入庫(kù)” 的超一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房

縱觀長(zhǎng)沙超一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，不僅 “地鐵入庫(kù)” 的項(xiàng)目從未有過(guò)，就連緊鄰地鐵口的也極為稀缺：

• 例如配套長(zhǎng)郡雙語(yǔ)的八方小區(qū)、鈺龍?zhí)煜?，均無(wú)地鐵線路覆蓋；
• 又如配套青竹湖湘一的水映加州，不僅遠(yuǎn)離地鐵，地段也相對(duì)偏遠(yuǎn)。

▲地鐵通道示意圖 來(lái)源：AI畫圖

而潤(rùn)和學(xué)府則打破了這一現(xiàn)狀 —— 作為長(zhǎng)沙唯一實(shí)現(xiàn) “地鐵入庫(kù)” 的超一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，其初步規(guī)劃方案為：由長(zhǎng)沙軌道集團(tuán)建設(shè)一條地鐵專屬通道，直接連接潤(rùn)和學(xué)府地下車庫(kù)與地鐵 4 號(hào)線 “金星路東延線站”。

這意味著，潤(rùn)和學(xué)府業(yè)主從自家車庫(kù)出發(fā)，無(wú)需暴露在風(fēng)雨中，即可直達(dá)地鐵站，出行便利性堪稱 “頂配”。

為何潤(rùn)和學(xué)府僅憑教育配套就足以熱銷，卻仍額外投入數(shù)千萬(wàn)打造 “地鐵入庫(kù)”？這源于潤(rùn)和城 “以人為本” 的開(kāi)發(fā)理念。

潤(rùn)和學(xué)府緊鄰地鐵 4 號(hào)線 “金星路東延線站”，地鐵配套本就超越長(zhǎng)沙所有一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房；而項(xiàng)目未來(lái)業(yè)主圈層以師大附中新校區(qū)教職工、政府機(jī)關(guān)人員、事業(yè)單位職員、國(guó)企高管及重視教育的家庭為主，為方便業(yè)主工作、出行、子女上學(xué)與日常購(gòu)物，開(kāi)發(fā)商特意打通了 “地鐵站到家門” 的最后幾十米，讓家與地鐵站的距離縮短為 “一部電梯的距離”。

具體來(lái)看，便捷的地鐵出行能帶來(lái)諸多利好：

• 若在濱江片區(qū)上班，從潤(rùn)和學(xué)府車庫(kù)直達(dá)地鐵站，乘坐 8 站即可抵達(dá)茶子山路站；
• 若在師大附中桃子湖校區(qū)工作，從車庫(kù)直達(dá)地鐵站，13 站即可到達(dá)桃子湖站；
• 若在政務(wù)中心任職，4 站即可抵達(dá)望城區(qū)政府站。

“地鐵入庫(kù)” 不僅拉近了時(shí)空距離，更讓潤(rùn)和學(xué)府的價(jià)值遠(yuǎn)超長(zhǎng)沙其他在售學(xué)區(qū)房，成為無(wú)可替代的 “爆款”。

2. 產(chǎn)品力：對(duì)標(biāo)豪宅，兼顧教育與居住

長(zhǎng)沙現(xiàn)有一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房普遍存在戶型老舊、品質(zhì)一般的問(wèn)題，許多家庭在子女完成學(xué)業(yè)后便會(huì)選擇出售。而潤(rùn)和學(xué)府則徹底解決了這一痛點(diǎn) —— 以 “最牛新規(guī)戶型 + 豪宅級(jí)品質(zhì)”，實(shí)現(xiàn)了 “教育需求與居住需求” 的雙重滿足。

項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰示意圖

項(xiàng)目主力戶型為建面約 88㎡、118㎡、130㎡，上車門檻友好，適合絕大多數(shù)家庭，無(wú)論是自住、為子女教育購(gòu)置，還是投資，都無(wú)壓力。

建面約 88㎡戶型：含電梯廳得房率約 116%，全屋贈(zèng)送面積約 40㎡，可打造 4 房，空間尺度相當(dāng)于傳統(tǒng) 130㎡戶型，實(shí)用性拉滿；

▲ 建面約88平戶型示意圖

建面約 118㎡戶型：含電梯廳得房率約 112%，全屋贈(zèng)送面積約 49㎡，設(shè)計(jì)為四房?jī)蓮d三衛(wèi)，空間媲美傳統(tǒng) 160㎡戶型；

▲ 建面約118平戶型示意圖

建面約 130㎡戶型：含電梯廳得房率約 117%，全屋贈(zèng)送面積約 53㎡，四房?jī)蓮d三衛(wèi)設(shè)計(jì)，空間堪比傳統(tǒng) 180㎡戶型。

作為長(zhǎng)沙本土 “豪宅專家”，潤(rùn)和城曾成功打造潤(rùn)和濱江灣、潤(rùn)和大澤湖等湖湘標(biāo)桿項(xiàng)目，潤(rùn)和學(xué)府同樣以豪宅標(biāo)準(zhǔn)打造，產(chǎn)品力十分突出：

• 配套奢裝標(biāo)準(zhǔn)車庫(kù)、集中供能系統(tǒng)；
• 規(guī)劃約 3 萬(wàn)方精致園林，設(shè)置全維架空層；
• 采用公建化外立面，打破傳統(tǒng)住宅的單調(diào)感，呈現(xiàn)出靈動(dòng)的鏡面美學(xué)；
• 接入大澤湖能源站，以更低能耗、更清潔的集中供能，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)冬暖夏涼；
• 預(yù)計(jì)采用約 2500 元 /㎡的奢裝標(biāo)準(zhǔn)交付。

值得一提的是，潤(rùn)和學(xué)府選擇 “奢裝交付” 并非偶然。根據(jù)長(zhǎng)沙新規(guī)，130㎡以下商品房多采用毛坯交付，若疊加精裝，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)更高成本。但潤(rùn)和城團(tuán)隊(duì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有毛坯學(xué)區(qū)房因業(yè)主裝修時(shí)間不統(tǒng)一，社區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期存在施工噪音、建材堆放等問(wèn)題，不僅降低居住舒適度，還會(huì)干擾學(xué)齡兒童的學(xué)習(xí)環(huán)境。

正是基于對(duì)業(yè)主核心需求的洞察，潤(rùn)和學(xué)府決定額外投入成本，打破常規(guī)，打造長(zhǎng)沙首個(gè)新規(guī)奢裝學(xué)府美宅，徹底解決 “學(xué)區(qū)房居住體驗(yàn)差” 的痛點(diǎn)。

三、潤(rùn)和學(xué)府的投資價(jià)值：稀缺性與穩(wěn)定性兼?zhèn)?/strong>

1. 陪讀需求旺盛，租金收益穩(wěn)定

2025 年，師大附中新校區(qū)高中部錄取分?jǐn)?shù)線為 647 分，高于長(zhǎng)沙市一中新校區(qū)。從全市二分段表來(lái)看，647 分以上的學(xué)生占比約 10%，均為成績(jī)最拔尖的群體。這類學(xué)生的家長(zhǎng)普遍高度重視教育，許多人會(huì)選擇在學(xué)校周邊租房陪讀，甚至脫產(chǎn)陪伴。

而潤(rùn)和學(xué)府緊鄰師大附中新校區(qū)高中部大門，是目前唯一可提供陪讀房源的樓盤 —— 距離最近、品質(zhì)最優(yōu)，自然會(huì)成為陪讀家庭的首選。

更重要的是，隨著師大附中新校區(qū)高中部的不斷發(fā)展，每年將有上千名優(yōu)秀學(xué)生入學(xué)，陪讀需求不僅旺盛，還具備可持續(xù)性。

從租金收益來(lái)看，目前長(zhǎng)沙四大名校周邊的陪讀三房，年租金收益已超 5.4 萬(wàn)元，收益率超 6%，且多為三年一簽，收益穩(wěn)定性極強(qiáng)。例如，師大附中桃子湖校區(qū)旁的鳳凰山莊，陪讀房年租金高達(dá) 7-8 萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，潤(rùn)和學(xué)府未來(lái)的租金收益潛力不容小覷。

2. 臨街商鋪：教培機(jī)構(gòu)的 “必爭(zhēng)之地”

頂尖公辦高中周邊，往往是教培機(jī)構(gòu)的核心布局區(qū)域。潤(rùn)和學(xué)府面朝師大附中新校區(qū)高中部大門的臨街商鋪，必然會(huì)成為教培機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，投資價(jià)值顯著，有意向投資商鋪的朋友可密切關(guān)注其銷售動(dòng)態(tài)。

項(xiàng)目臨街商鋪示意圖

3. 房源稀缺，搶購(gòu)難度大

潤(rùn)和學(xué)府總計(jì)僅 900 余套房源，其中很大一部分可能會(huì)被師大附中的教師認(rèn)購(gòu)（畢竟居住在此，上班極為便捷）。剩余房源預(yù)計(jì)將面臨 “拼手速” 的搶購(gòu)局面，對(duì)于想購(gòu)置超一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)而言，這無(wú)疑是不容錯(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)。

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