拿地不到1個(gè)月，石圍塘江景盤，有新動(dòng)作了！

最近，項(xiàng)目工程總承包正式招標(biāo)，造價(jià)約20166萬元。

招標(biāo)文件還意外披露了戶型圖，主打建面約73-106平，3房1.5衛(wèi)起步，87平做四房，很牛！

樓市君還挖到，該項(xiàng)目已引入保利置業(yè)合作，并由保利置業(yè)操盤，一起來看看~

｜圖源：廣州公共資源交易中心

壹

項(xiàng)目這次工程總包規(guī)劃工期是628 個(gè)日歷天，涉及工程設(shè)計(jì)、建安工程等，是入市的主要前期工作。

招標(biāo)公告顯示，項(xiàng)目總建面約36293平，規(guī)劃2棟住宅，并且只有26層樓高。

相比這些年入市的部分超高層住宅，這里的密度、通風(fēng)采光和梯戶比會(huì)更優(yōu)，住起來也比較舒服。

｜圖源：項(xiàng)目招標(biāo)公告附件

廣州樓市發(fā)布 制圖

當(dāng)時(shí)國貿(mào)拿地的時(shí)候，大家針對(duì)該盤的產(chǎn)品定位就沒少討論。

畢竟就在萬象城旁，部分高層能望江，還是中心四區(qū)難得的容積率3.0的低密地塊，有做高端產(chǎn)品的價(jià)值支撐。

｜石圍塘地塊現(xiàn)狀

｜圖源：廣州公共資源交易中心

不過招標(biāo)文件披露項(xiàng)目主打約73平三房、87平四房以及106平四房三個(gè)戶型。

主要面向白鵝潭片區(qū)剛需和首改客群，定位跟周邊城市面貌和地塊規(guī)模都有一定關(guān)系。

不過有一說一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常牛掰?。ㄗ⒁猓阂韵聭粜蛨D出自招標(biāo)文件，屬于非官宣版，僅供參考，不排除開發(fā)商會(huì)持續(xù)優(yōu)化，以項(xiàng)目最新公布為準(zhǔn)）

73平的兩個(gè)格局相似，都做到3房1.5衛(wèi)，雖然圖紙顯示是1.5衛(wèi)，但功能跟正常的2衛(wèi)差不多。

主臥可以實(shí)現(xiàn)270°景觀視野，硬是給小戶型做出了以往90多方才有的舒適感。

87平竟然全部做到了4房，并且這里的4房不是入戶花園湊的，是真正可以住人的書房或臥室空間，有兩種格局。

第一種格局有獨(dú)立入戶玄關(guān)，客廳一整面墻采光+通鋪飄窗，客廳和三個(gè)房間全南向，超過12米四開間朝南，亮點(diǎn)很密集。

｜圖源：項(xiàng)目招標(biāo)公告附件

廣州樓市發(fā)布 制圖

第二種格局所在梯腿是單邊位，做到真正南北對(duì)流帶約3.7米大陽臺(tái)。

主臥和主衛(wèi)都是雙面屏視野，也是比較大的創(chuàng)新點(diǎn)。

｜圖源：項(xiàng)目招標(biāo)公告附件

廣州樓市發(fā)布 制圖

再來看最大的建面約106平戶型，全部是單邊位設(shè)計(jì)，可以看作是87平邊戶的“升級(jí)版”。

這兩個(gè)戶型格局差不多，只不過106平的陽臺(tái)加長到了約7.2米連通次臥，入戶的那里也從書房升級(jí)成了標(biāo)準(zhǔn)次臥，主臥也更加闊綽。

｜圖源：項(xiàng)目招標(biāo)公告附件

廣州樓市發(fā)布 制圖

這樣的產(chǎn)品力，放在荔灣高溫市場(chǎng)簡直是炸彈。

截至今年8月，荔灣區(qū)80-100平的小戶型成交約1065套，占據(jù)荔灣整體去化的1/3，賣得又快又好。（數(shù)據(jù)來源：中指院）

更重要的是，樓市君得到可靠消息，該盤目前已和保利置業(yè)合作，由保利置業(yè)操盤。

樓市君猜測(cè)，這個(gè)盤大概率是“小盤快打”的模式，有機(jī)會(huì)成為荔灣下一個(gè)快速清盤的“種子選手”。

貳

項(xiàng)目9月2號(hào)拿地至今不到1個(gè)月，動(dòng)作就如此密集，未來會(huì)賣什么價(jià)？

當(dāng)時(shí)國貿(mào)拿下石圍塘AF0107048地塊，總價(jià)是50574萬元，樓面價(jià)約2.15萬/平。

除了地價(jià)，周邊的新盤價(jià)格和項(xiàng)目的綜合實(shí)力，也是定價(jià)的重要參考。

第一，項(xiàng)目周邊新盤價(jià)格跨度較大，上至10萬+，4萬+是起步線。

白鵝潭悅府和保利·翡翠甲第由于定位不一樣，參考的意義不是很大。

不過定位剛改和改善的花語和岸，以及面積段有一定重疊的建鑫·鵝潭名郡有一定參考價(jià)值，前者售價(jià)約4.6-5.1萬/平，后者吹風(fēng)4萬+。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

第二，靠近白鵝潭CBD，學(xué)鐵商都在步行范圍內(nèi)，綜合實(shí)力也有溢價(jià)基礎(chǔ)。

產(chǎn)品以外，石圍塘項(xiàng)目的地段和配套的優(yōu)越度，也是荔灣少有的。

項(xiàng)目距離白鵝潭CBD核心區(qū)約1公里，出門往東約200米就是地鐵11號(hào)線石圍塘站，一站就到萬象城、大灣區(qū)藝術(shù)中心等。

近距離共享白鵝潭心臟區(qū)域的高端配套，近地鐵，日常通勤也很便利。

在建的如意坊隧道也在附近，開車到老西關(guān)只要幾分鐘，過江去往越秀、天河也會(huì)比現(xiàn)在快很多。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

另外，此前周邊地塊調(diào)規(guī)，項(xiàng)目北側(cè)就規(guī)劃了一所小學(xué)用地，是否引進(jìn)名校先不說，但主打一個(gè)近。

還有隔壁就是商業(yè)商務(wù)用地，占地面積比項(xiàng)目更大，引進(jìn)大型商業(yè)的可能性很高，畢竟荔灣給人一種商業(yè)不打低端局的感覺。

都不用去白鵝潭核心區(qū)，家門口步行范圍內(nèi)，地鐵、學(xué)校、商業(yè)都配齊了，先天條件就非常能打。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

綜合來看，石圍塘項(xiàng)目的均好性優(yōu)勢(shì)是十分突出的，“爆款潛質(zhì)”基本都集齊了。

石圍塘項(xiàng)目入市后，荔灣這個(gè)賽道全是90分以上尖子生打比賽的感覺。

石圍塘項(xiàng)目和前面講到的建鑫·鵝潭名郡是其二，保利·怡景灣也準(zhǔn)備出來了，主推約77-91平的三四房，最高使用率或做到120%。

還有國慶正式開放的建鑫·如意芳華，首推約88-108m2新規(guī)三至四房，陽臺(tái)6.3米起步、全南向設(shè)計(jì)、酒店級(jí)主臥等細(xì)節(jié)可圈可點(diǎn)。

左右滑動(dòng)查看更多（建鑫·如意芳華戶型圖）

不得不說，荔灣的剛需和剛改買家，今年品的全是“細(xì)糠”啊。

那么問題來了，面積段差不多，總價(jià)相差不會(huì)太大，你會(huì)選擇哪個(gè)盤？

歡迎留言區(qū)戰(zhàn)隊(duì)~