文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

從更名到戶型調(diào)整。

備受關(guān)注的深圳豪宅中信信悅灣（原名“中信元灣府”），規(guī)劃也有所變更。

就在近日，深圳市規(guī)局披露了元灣府（一期）項(xiàng)目總平面圖變更的公示。

總平圖的變更主要有以下：

1）樓棟命名修改，由座改為單元；

五棟住宅樓，分別改叫1棟一、二、三、四、五單元。

2）建筑高度及層數(shù)修改，1棟一單元、二單元、五單元層數(shù)不變，建筑高度微調(diào)；

1棟三單元層數(shù)由54層改為51層、高度由192.42米改為183.12米；

1棟四單元層數(shù)由49層改為45層、高度由182.77米改為168.97米。

3）塔樓和裙房建筑輪廓調(diào)整，消防登高場(chǎng)地微調(diào)。

4）裙房南側(cè)商業(yè)改為文化活動(dòng)室；南側(cè)和二期之間的連橋?qū)挾燃拔恢酶隆?/p>

5）架空停車(chē)場(chǎng)出入口由東南角調(diào)整至西南角。

6）屋頂總平面圖中增加公共配套及垃圾收集房、雨水調(diào)蓄池等的位置及范圍表達(dá)。

緊隨總平圖的調(diào)整，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也稍有變化。

其中比較重要的：

1）一期總建筑面積由207205平方米調(diào)整為205461平方米；

計(jì)容積率建筑面積由156113平方米調(diào)整為154301平方米；

容積率由5.53調(diào)整為5.46；

2）計(jì)規(guī)定容積率建筑面積由137577平方米調(diào)整為137735平方米；

其中商業(yè)面積由3153平方米調(diào)整為1311平方米，文化活動(dòng)室由0平方米調(diào)整為2000平方米；

3）建筑總高度及層數(shù)由54/2層、192.42米調(diào)整為51/2層、183.12米；

整體看下來(lái)，整個(gè)中信元灣府一期項(xiàng)目。

變化比較大的，就是個(gè)別樓棟樓層“降低”了。

容積率，也隨之下降。

另外商業(yè)的面積有所下降。

調(diào)整后，五棟住宅樓的樓層：

1棟一單元43層，1棟二單元47層，1棟三單元51層；

另外，1棟四單元45層，1棟五單元43層。

如果僅從這些指標(biāo)來(lái)看的話，中信元灣府舒適度提升。

豪宅感更強(qiáng)了。

實(shí)際上，作為備受關(guān)注的深圳灣、后海幾大豪宅之一。

中信元灣府的動(dòng)作還挺多的。

似乎一直在尋求一個(gè)合適的自身定位。

比如，項(xiàng)目的名字一開(kāi)始叫元灣府。

后來(lái)不知怎的，改叫為信悅灣。

這里面，可以岔開(kāi)說(shuō)一下。

前不久，中信城開(kāi)首次對(duì)外發(fā)布了好房子人居生態(tài)系統(tǒng)。

當(dāng)時(shí)，中信城開(kāi)董事長(zhǎng)楊勁也出席露臉了。

還談到了中信城開(kāi)的“好房子”建設(shè)以及探索的“四新”路徑。

而據(jù)了解，即將亮相的深圳東角頭項(xiàng)目。

是中信城開(kāi)“信悅”Top系代表作。

將打造“藝術(shù)與科技共生、人文與自然共生”的新標(biāo)桿。

還有就是戶型。

項(xiàng)目一開(kāi)始傳出的住宅主要為面積195-285-360-495㎡的戶型。

但在前不久，面積段有所調(diào)整。

戶型建筑面積有所提升，改為210-305-375-510㎡。

也就是說(shuō)，相比之前，新戶型面積普遍增加了約15-20㎡。

不過(guò)，據(jù)了解戶型調(diào)整主要是著眼于內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化，外輪廓并未改變。

而戶型的建筑面積增加，主要在于結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響了公攤及陽(yáng)臺(tái)、窗戶等面積。

具體在戶型變化上：

原195㎡四房二衛(wèi)，變?yōu)榧s210㎡三房三衛(wèi)；

原285㎡四房三衛(wèi) 家政，變?yōu)榧s305㎡四房四衛(wèi) 家政；

原360㎡四房四衛(wèi) 家政，變?yōu)榧s375㎡四房五衛(wèi) 家政；

原495㎡大平層變?yōu)榧s510㎡，一層一戶。

可以看到，大部分的戶型基本多了一個(gè)衛(wèi)生間。

話說(shuō)回來(lái)，無(wú)論是更名還是戶型調(diào)整；

還是最新的總平圖調(diào)規(guī)。

中信元灣府的意圖，似乎都是想要走向更純粹高端市場(chǎng)。

這些調(diào)整，所體現(xiàn)出的焦慮感。

是否也在說(shuō)明，項(xiàng)目面臨的壓力并不小？

其實(shí)，確實(shí)也是如此。

元灣府這個(gè)項(xiàng)目吧，身世本來(lái)就較為曲折。

其位于南山蛇口望海路與后海濱路交匯處。

位置的優(yōu)勢(shì)是不言而喻的。

深圳灣最后一塊住宅用地，而且臨海。

項(xiàng)目原為佳兆業(yè)所有，后來(lái)佳兆業(yè)出險(xiǎn)。

最終2022年6月，被中信城開(kāi)以300億元接盤(pán)。

項(xiàng)目規(guī)劃為深圳灣罕見(jiàn)的綜合體豪宅。

最新規(guī)劃的總建筑面積31.64萬(wàn)平方米。

涵蓋住宅、商業(yè)、酒店、辦公等多種業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目分為一期、二期建設(shè)。

一期為元灣府住宅和底商，二期主要是辦公、酒店、商業(yè)等。

景觀上，中信元灣府其實(shí)并非全部“一線海景” 。

其低樓層海景視野容易被深圳歌劇院遮擋。

另外，該項(xiàng)目的使用率預(yù)計(jì)在75-80%左右。

在新規(guī)產(chǎn)品中并不算高。不過(guò)在豪宅來(lái)說(shuō)也算中規(guī)中矩。

中信元灣府的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來(lái)自兩個(gè)。

華潤(rùn)中海深圳灣澐璽，以及招商蛇口后海璽家園。

這三個(gè)項(xiàng)目都處于深圳灣、后海核心位置，一致定位改善豪宅。

關(guān)鍵是，這三個(gè)項(xiàng)目彼此之間的距離都不算遠(yuǎn)。

同在2號(hào)線、前后也就兩三個(gè)站相連。

直線距離最遠(yuǎn)的也僅兩、三公里。

項(xiàng)目都是主打的大面積戶型產(chǎn)品。

從網(wǎng)傳的價(jià)格看，中信元灣府、深圳灣澐璽在15-20萬(wàn)/平；

招商后海璽家園11-13萬(wàn)/平左右。

在入市時(shí)間上，預(yù)計(jì)都是在今年底，或明天一季度。

從三個(gè)項(xiàng)目的硬性指標(biāo)上，中信元灣府比較明顯的優(yōu)勢(shì)。

是容積率相對(duì)另外兩個(gè)，要小一些。