上海樓市，正在迎來(lái)史上最大變局。

這不是空話。 全國(guó)的高凈值人群，早 已經(jīng)在用腳投票。

之前我們說(shuō)過(guò)，上海是全球華人買豪宅最多的城市，沒(méi)有之一。

除了公認(rèn)的城市魅力、頂級(jí)配套、高端消費(fèi)環(huán)境之外，還有一個(gè)關(guān)鍵因素被很多人忽略了：

那就是只有富人知道，上海正在干一件中國(guó)歷史上從來(lái)沒(méi)有干過(guò)的大事：市中心的地標(biāo)革命。

什么是“地標(biāo)革命”？

簡(jiǎn)單來(lái)講就是通過(guò)拆遷把市中心的土地賣給有錢人。

再說(shuō)細(xì)點(diǎn)，就是通過(guò)大規(guī)模城市更新，把市中心土地重新規(guī)劃、拆遷、重建，打造為面向全球高凈值人群的頂級(jí)豪宅區(qū)。

但實(shí)際上這個(gè)事情做起來(lái)特別復(fù)雜，全世界只有三座城市達(dá)到過(guò)這樣的高度。

一個(gè)是東京的六本木，一個(gè)是倫敦的金絲雀碼頭，一個(gè)就是現(xiàn)在上海的黃浦和徐匯。

而上海的高度比東京和倫敦只高不低，舊改規(guī)模更大、速度更猛。

放眼全國(guó)所有城市，這件事只有上海能干成。

因?yàn)樗枰獌蓚€(gè)基本條件，缺一不可。

第一，政府必須有雄厚的財(cái)力支撐。

市中心拆遷，動(dòng)輒幾百億資金投入，財(cái)政實(shí)力弱的城市根本無(wú)力承擔(dān)。

而上海每年城市更新和舊改的預(yù)算動(dòng)輒上千億，當(dāng)然不是均分到每個(gè)區(qū)。

如圖，上海今年的重點(diǎn)是徐匯、黃浦、浦東和虹口。

浦東面積太大范圍太廣，所以平均到個(gè)人頭上還是徐匯和黃浦預(yù)算最高。

第二，城市要有非常多的土豪接盤俠，高端豪宅購(gòu)買力。

在上海市中心打造一個(gè)豪宅項(xiàng)目，動(dòng)輒幾百上千套供應(yīng)，一個(gè)項(xiàng)目貨值就是幾百億。

而上海要在市中心造那么多頂豪項(xiàng)目，那么多個(gè)幾百億的賣房的需求哪里來(lái)？

只有頂級(jí)城市頂尖人群才能撐得住。而上海，恰恰擁有全國(guó)最強(qiáng)的高端購(gòu)買力基礎(chǔ)。

上海最近又有個(gè)豪宅賣爆了，套均8200萬(wàn)的金陵華庭二期做到了日光，而且越大的戶型搶的越兇。

近百億的項(xiàng)目在一兩個(gè)小時(shí)之內(nèi)賣光，在上海人看來(lái)可能稀松平常，其實(shí)這事在全世界都很罕見(jiàn)。

中海順昌玖里，單日賣出196.5億；

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院2期，單日99.97億元；

綠城外灘蘭庭，166套開(kāi)盤即日光……

哪怕美國(guó)、日本、歐洲這些老牌發(fā)達(dá)國(guó)家都不可能發(fā)生這樣的事情，這件事情只有在上海發(fā)生。

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上海這個(gè)地標(biāo)革命之所以金貴，根源是它需要四方用力。

1）首先政府主導(dǎo)拆遷，釋放核心稀缺土地

政府將黃浦、徐匯等核心地段的老舊社區(qū)整體征收，給予拆遷戶每戶500–1000萬(wàn)左右的補(bǔ)償。

投入數(shù)百億資金完成拆遷、平整土地，再掛牌出讓。

而這類地塊往往總價(jià)很高，只有大型國(guó)企或?qū)嵙﹂_(kāi)發(fā)商能夠承接。

2.居民拆遷戶配合

徐匯的東安新村，就是典型例子。

這是上海史上最大規(guī)模單地塊拆遷，涉及6000多戶、約1.5萬(wàn)人。

拆遷評(píng)估均價(jià)約7.3萬(wàn)/㎡，加上獎(jiǎng)勵(lì)后，實(shí)際補(bǔ)償接近15萬(wàn)/㎡，造就了一大批五百萬(wàn)和千萬(wàn)富翁。

地段價(jià)值，拆遷難度，規(guī)劃高度，投資力度，都是創(chuàng)紀(jì)錄的。

3. 開(kāi)發(fā)商打造頂豪產(chǎn)品

拿下地塊后，開(kāi)發(fā)商投入數(shù)百億建造高端住宅。

從設(shè)計(jì)、用材到服務(wù)，全部對(duì)標(biāo)全球頂豪標(biāo)準(zhǔn)，吸引頂豪玩家。

4. 高端客群接盤，完成閉環(huán)

項(xiàng)目建成后，需要數(shù)千位高凈值買家接手。

套均5000萬(wàn)、8000萬(wàn)以上的豪宅，目標(biāo)客群極為稀缺。

但上海從不缺尋求頂級(jí)資產(chǎn)的人群。

對(duì)他們而言，在上海市中心擁有豪宅，不僅是居住選擇，更是身份象征和資產(chǎn)配置。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)，上海內(nèi)環(huán)新房成交中：

• 1000萬(wàn)以下：僅60套，占3%

• 1000–2000萬(wàn)：907套，占39%

• 2000–3000萬(wàn)：471套，占20%

• 3000–5000萬(wàn)：386套，占17%

• 5000萬(wàn)以上：498套，占21%

5000萬(wàn)以上成交占比第二，僅次于1000–2000萬(wàn)段。

上海內(nèi)環(huán)，已進(jìn)入全面豪宅化時(shí)代，根本不給中產(chǎn)和普通人機(jī)會(huì)。

這個(gè)地標(biāo)革命跟普通人有什么關(guān)系？

關(guān)系老大了。

你本來(lái)住在市區(qū)一個(gè)老破小社區(qū)，里面一點(diǎn)都不光鮮，房?jī)r(jià)可能也就三五百萬(wàn)。

但是現(xiàn)在忽然有政府愿意做操盤手，把整個(gè)地塊全部拆光，打造高大上的豪宅。

1）首先被拆遷的人群很高興，原來(lái)房子只能賣五百萬(wàn)，現(xiàn)在能賣 1000 萬(wàn)，拿到很多錢，去刺激消費(fèi)，去改善居住條件，去投資。

2）其次開(kāi)發(fā)商也很高興，拿了一塊地塊，原本這個(gè)房子作為普通的住宅根本就賣不掉，但是做豪宅能漲價(jià)，能賺錢，能賣給指定的消費(fèi)者，也很樂(lè)意。

3）那些土豪買家也很高興，能在上海市中心當(dāng)中擁有一套8000萬(wàn)的豪宅，是身份、頂級(jí)資源的象征，也很愿意買。

4）最后政府也很高興，原來(lái)這個(gè)地塊可能只值 100 億不到，幾十億的資產(chǎn)規(guī)模，忽然通過(guò)整體的操盤達(dá)到了幾百億，

而上海市中心會(huì)誕生上百個(gè)幾百億的地塊，政府是最大的贏家，GDP 增長(zhǎng)、財(cái)政增長(zhǎng)、百姓的安居樂(lè)業(yè)都達(dá)到了。

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上海地標(biāo)革命，幾乎不可復(fù)制。

全國(guó)乃至全球，都難找到類似案例。

只有在中國(guó)，只有在上海，才能以“集中力量辦大事”的方式推進(jìn)如此大規(guī)模的城市更新。

目前，上海內(nèi)環(huán)特別是黃浦、徐匯，正全面轉(zhuǎn)向“富人區(qū)”形態(tài)。

配套升級(jí)、土地增值、富人涌入，形成正向循環(huán)。

對(duì)普通人而言，也能間接享受城市升級(jí)紅利：

區(qū)域配套提升、資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)、就業(yè)機(jī)會(huì)增加。

持有市中心老房子的居民，拆遷幾率也隨之提高。

近期，上海舊改繼續(xù)提速。有拆遷的，有原拆原還的，有發(fā)房票的。

徐匯東安片區(qū)捷報(bào)又傳：9月28日，楓林街道東安二村的舊住房拆除重建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%簽約；

還有徐匯江南新村征收項(xiàng)目；

浦東陸家嘴嶗嶗山新村住宅更新改造……

綜合算下來(lái)，江南新村補(bǔ)償價(jià)大概率不低于15萬(wàn)元/㎡。

上海地標(biāo)革命，仍有持續(xù)動(dòng)力。

房票制度正在全市推行，降低了拆遷難度、加快了舊改進(jìn)度。

對(duì)老房業(yè)主而言，拆遷概率增大，雖難“一夜暴富”，但改善居住條件的機(jī)會(huì)顯著增加。

而與國(guó)際大都市相比，上海房?jī)r(jià)仍有空間。紐約、東京、倫敦、巴黎的頂級(jí)住宅價(jià)格仍高于上海。

這場(chǎng)地標(biāo)革命，不僅是房地產(chǎn)變革，更是上海重塑全球財(cái)富中心的戰(zhàn)略行動(dòng)。

政府、開(kāi)發(fā)商、居民、買家，四方合力，推動(dòng)一場(chǎng)沒(méi)有輸家的城市升級(jí)。

這件四方獲利事情幾乎不可能失敗，只要敢操盤，只要上海政府用心去做這件事情，一定能夠打爆樓市熱度——上海，正在書(shū)寫中國(guó)城市更新的新歷史。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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