北京樓市“銀十”開局：熱門樓盤火爆，分化趨勢(shì)明顯北京熱門樓盤具體熱銷原因分析購(gòu)房者如何識(shí)別有潛力的房產(chǎn)項(xiàng)目

今年國(guó)慶期間北京新房市場(chǎng)延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，熱門樓盤日均接待超百組客戶。通州區(qū)多個(gè)改善型住宅項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼，中建·運(yùn)河玖院開盤當(dāng)日售出573套，招商旗下三個(gè)項(xiàng)目包攬區(qū)域八成成交量。但市場(chǎng)分化明顯，同一區(qū)域的花語璟云項(xiàng)目國(guó)慶期間僅成交約20套，凸顯當(dāng)前樓市冰火兩重天的現(xiàn)狀。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)這種分化格局將持續(xù)。

各位老鐵，今天咱們聊聊北京樓市的'銀十'開局。說白了就是國(guó)慶長(zhǎng)假這段時(shí)間，北京房子賣得咋樣。先說好消息啊，確實(shí)有些樓盤賣得挺火。比如通州那邊有個(gè)中建·運(yùn)河玖院，國(guó)慶期間每天來看房的人都排長(zhǎng)隊(duì)，一天能來130組人。這個(gè)樓盤9月20號(hào)剛開盤，當(dāng)天就賣出573套，夠厲害的吧？人家銷售經(jīng)理說了，光是國(guó)慶這幾天就認(rèn)購(gòu)了5.6個(gè)億。為啥這么火？位置好啊，地鐵6號(hào)線旁邊，還靠著運(yùn)河，算是高端改善房。現(xiàn)在正在賣一期，聽說10月中下旬還要新推一批房，二期可能年底前也會(huì)拿出來賣。通州這邊還有招商蛇口的三個(gè)項(xiàng)目也挺牛，朝棠攬閱、云璟攬閱和璀璨公元，基本上包圓了通州八成的成交量。特別是朝棠攬閱，因?yàn)槭切麻_盤，房源多，賣得最火。云璟攬閱從3月份開盤以來，連續(xù)三個(gè)月都是通州銷冠，不過現(xiàn)在快賣完了，能選的樓層不多了。但是啊，別以為所有樓盤都這么好賣。就在云璟攬閱旁邊，有個(gè)花語璟云項(xiàng)目，國(guó)慶期間才賣了不到20套。跟那些一天賣幾十套的熱門盤比起來，確實(shí)差得遠(yuǎn)。這就看出來現(xiàn)在樓市的特點(diǎn)了：好的樓盤大家搶著要，不好的樓盤無人問津。專家說了，這種分化以后還會(huì)繼續(xù)。所以想買房的朋友得擦亮眼睛，不是所有房子都值得買。地段、配套、開發(fā)商實(shí)力都很重要，得仔細(xì)挑。總的來說，北京樓市確實(shí)在回暖，但并不是普漲行情。有的盤火得發(fā)燙，有的盤涼得透心。這就跟咱們?nèi)ゲ耸袌?chǎng)買菜一個(gè)道理，新鮮的好菜大家都搶，品相差的自然就剩下了。

咱們接著聊北京樓市這個(gè)事兒。現(xiàn)在買房的人越來越精明了，不是隨便哪個(gè)樓盤都愿意掏錢。就拿通州這幾個(gè)熱銷盤來說，它們能賣得好，背后都有門道。首先說中建·運(yùn)河玖院，它占了個(gè)天時(shí)地利?，F(xiàn)在北京城區(qū)房?jī)r(jià)太高，很多改善型購(gòu)房者就把目光投向了通州。這個(gè)項(xiàng)目正好卡在副中心規(guī)劃范圍內(nèi)，未來潛力大。而且它主打的是'運(yùn)河景觀房'，在北京這種缺水的城市，能臨水而居確實(shí)是個(gè)賣點(diǎn)。更實(shí)在的是，它離地鐵站就幾百米，這對(duì)上班族太重要了。現(xiàn)在誰愿意每天花兩三個(gè)小時(shí)在路上？再說招商蛇口那幾個(gè)項(xiàng)目，人家玩的是組合拳。朝棠攬閱、云璟攬閱、璀璨公元三個(gè)盤挨著，形成了個(gè)小商圈。開發(fā)商很聰明，把配套做得很全，學(xué)校、商場(chǎng)、公園都在規(guī)劃里。買這兒的人圖啥？就是圖個(gè)生活方便。特別是家里有老人的，更看重這些配套。不過話說回來，為啥同樣的地段，花語璟云就賣不動(dòng)呢？我打聽了一下，主要是戶型設(shè)計(jì)有問題。它家主力戶型都是大兩居，但現(xiàn)在改善型客戶更想要三居。而且它的得房率偏低，公攤面積大，精裝修標(biāo)準(zhǔn)也不如隔壁幾個(gè)盤。現(xiàn)在買房的人都會(huì)算賬，同樣的錢，當(dāng)然要買更劃算的。其實(shí)從這些熱銷盤能看出來，現(xiàn)在買房的人主要分兩種：一種是剛需改善，另一種是看好副中心發(fā)展的投資客。剛需改善的特別看重實(shí)際居住體驗(yàn)，比如地鐵距離、周邊配套、戶型設(shè)計(jì)；投資客則更關(guān)注區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿ΑＳ袀€(gè)在朝棠攬閱買了房的朋友跟我說，他選這個(gè)盤就是看中了招商蛇口這個(gè)開發(fā)商。大開發(fā)商靠譜，以后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有保障。而且招商在通州已經(jīng)開發(fā)了好幾個(gè)項(xiàng)目，形成了規(guī)模效應(yīng)，這對(duì)以后的二手房?jī)r(jià)格也是個(gè)支撐?，F(xiàn)在北京樓市還有個(gè)特點(diǎn)，就是'金九銀十'的效應(yīng)沒那么明顯了。以前到了九十月份，開發(fā)商一促銷，銷量就上去?，F(xiàn)在不一樣，購(gòu)房者都很理性，不會(huì)因?yàn)榇蛘劬兔つ砍鍪帧Ｋ麄兏粗胤孔拥拈L(zhǎng)期價(jià)值。說到價(jià)格，通州這些熱銷盤其實(shí)都不便宜，均價(jià)都在6萬左右。但為啥還有人搶著買？主要是對(duì)比效應(yīng)。同樣品質(zhì)的房子在朝陽、海淀可能要8-10萬，這么一比就覺得值了。而且現(xiàn)在貸款利率低，很多改善型客戶就把原來的老房子賣了，加點(diǎn)錢換個(gè)大點(diǎn)的、新點(diǎn)的。不過要提醒大家的是，買房不能光看銷售數(shù)據(jù)。有些開發(fā)商為了制造熱銷氣氛，會(huì)雇人排隊(duì)，或者把認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)夸大。真要買房，得多去幾次售樓處，最好在工作日去，看看真實(shí)的人流量。還要多跟已經(jīng)入住的業(yè)主聊聊，了解物業(yè)的真實(shí)服務(wù)水平。另外，現(xiàn)在的新房大多是期房，這就得特別注意開發(fā)商的資金狀況。前段時(shí)間不是有些開發(fā)商暴雷了嗎？所以一定要選實(shí)力強(qiáng)的國(guó)企或大型民企。這點(diǎn)上，中建、招商這些央企背景的開發(fā)商確實(shí)更讓人放心。說到選房技巧，有個(gè)細(xì)節(jié)很多人會(huì)忽略：要看整棟樓的戶型分布。比如有些樓盤會(huì)把好戶型都放在臨街的那面，這樣雖然自家戶型不錯(cuò)，但可能會(huì)受到噪音影響。最好選那種所有戶型都比較均衡的樓棟。還有啊，別光聽銷售說未來規(guī)劃，要去查政府的正式文件。比如地鐵線路、學(xué)校配套這些，都要看有沒有列入政府的年度計(jì)劃。有些開發(fā)商喜歡畫大餅，把十年后的規(guī)劃說成明年就能實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)在北京樓市確實(shí)在回暖，但這種回暖是有選擇性的。好的樓盤不愁賣，但差的樓盤可能降價(jià)都難出手。這就跟挑對(duì)象似的，條件好的追求者多，條件差的就得降低標(biāo)準(zhǔn)。最后給想買房的朋友幾個(gè)建議：第一，一定要實(shí)地多看，比較三個(gè)以上樓盤；第二，別被銷售人員的說辭帶節(jié)奏，要自己做功課；第三，量力而行，別為了買房把生活品質(zhì)都搭進(jìn)去。記住，沒有十全十美的房子，關(guān)鍵是找到最適合自己的。就像找對(duì)象，合適的才是最好的。買房是大事，得多看多比較，千萬別一時(shí)沖動(dòng)。畢竟這可能是你未來十幾年要住的地方，慎重點(diǎn)兒總沒錯(cuò)。

所以啊，咱們普通老百姓買房，怎么才能挑到那些有潛力的項(xiàng)目呢？我給大家支幾招實(shí)用的。首先得看地段。好地段就像人的心臟位置，太偏了可不行。比如剛才說的中建·運(yùn)河玖院為啥火？不就是靠著地鐵6號(hào)線嘛！現(xiàn)在北京這交通狀況，離地鐵站走路超過15分鐘的樓盤，將來想轉(zhuǎn)手都難。另外還得看看周邊有沒有學(xué)校、醫(yī)院、超市這些生活配套。我認(rèn)識(shí)個(gè)朋友前年在亦莊買了套房，當(dāng)時(shí)覺得便宜，結(jié)果現(xiàn)在孩子上學(xué)得跑老遠(yuǎn)，每天接送累得夠嗆。其次要盯緊開發(fā)商。大開發(fā)商建的房子，質(zhì)量相對(duì)有保障。像招商蛇口、中建這些國(guó)企開發(fā)商，交房時(shí)間基本都能保證，不會(huì)出現(xiàn)爛尾的情況。前兩年不是有些小開發(fā)商資金鏈斷裂，業(yè)主錢交了房子卻拿不到嗎？這種虧咱們可吃不起。再說說戶型?，F(xiàn)在很多人買房不只是為了住，還想著以后能升值。那就要選那些設(shè)計(jì)合理的戶型，比如南北通透的，采光好的。有些樓盤為了多蓋幾套，把戶型設(shè)計(jì)得奇奇怪怪，這種房子住著不舒服，以后想賣也賣不上價(jià)。還要留意周邊的規(guī)劃。比如通州現(xiàn)在是城市副中心，未來肯定會(huì)有更多資源投入。但也不是所有新區(qū)都值得投資，得看政府的規(guī)劃是不是真的在落實(shí)。有的地方規(guī)劃說得天花亂墜，過了好幾年還是老樣子，這種就要小心了。另外啊，現(xiàn)在買房別光看價(jià)格便宜。有的樓盤打著特價(jià)房的旗號(hào)，其實(shí)是因?yàn)槲恢锰蛘邞粜陀袉栴}。真要買的話，最好多去實(shí)地看看，白天晚上都去轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，感受下周邊的環(huán)境。晚上看能知道小區(qū)亮燈率怎么樣，入住的人多不多。說到貸款，現(xiàn)在利率確實(shí)比較友好，但也要量力而行。別看著別人買房眼熱，就超出自己的承受能力去貸款。我有個(gè)親戚前年買了套大房子，每個(gè)月還貸壓力太大，現(xiàn)在日子過得緊巴巴的，連出去吃頓飯都要算計(jì)。最后提醒大家，買房是大事，千萬別沖動(dòng)。要多比較幾個(gè)樓盤，把優(yōu)缺點(diǎn)都列出來。最好能找已經(jīng)入住的業(yè)主聊聊，聽聽他們的真實(shí)感受。現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)這么發(fā)達(dá)，各個(gè)小區(qū)都有業(yè)主群，想辦法加進(jìn)去打聽打聽，比聽銷售忽悠強(qiáng)多了?？傊?，在北京買房就像淘金，得有點(diǎn)眼力見兒。跟著城市規(guī)劃走，選大開發(fā)商，挑好地段，這些都是基本操作。最重要的是得符合自己的實(shí)際需求，別盲目跟風(fēng)。畢竟房子是用來住的，舒心最重要。說到需求，現(xiàn)在很多人買房都會(huì)考慮學(xué)區(qū)。要是家里有孩子或者準(zhǔn)備要孩子，這點(diǎn)特別重要。不過要提醒大家，學(xué)區(qū)政策經(jīng)常變，今天劃進(jìn)這個(gè)學(xué)區(qū)，明天可能就調(diào)整了。所以不能把寶全押在學(xué)位上，還是要綜合考慮。另外就是小區(qū)的物業(yè)管理，這個(gè)特別關(guān)鍵。好的物業(yè)能讓房子保值，差的物業(yè)住著鬧心?？捶康臅r(shí)候可以留意下小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生情況，電梯運(yùn)行狀態(tài)，這些細(xì)節(jié)都能反映出物業(yè)的水平。最近還有個(gè)現(xiàn)象，就是精裝修房越來越受歡迎。畢竟現(xiàn)在大家工作都忙，沒時(shí)間折騰裝修。但買精裝房要特別注意裝修標(biāo)準(zhǔn)，最好在合同里寫清楚用的是什么牌子的建材、衛(wèi)浴。別到時(shí)候收房發(fā)現(xiàn)跟樣板間差得太遠(yuǎn)。說到合同，這可是重中之重。簽合同前一定要逐條看清楚，特別是交房時(shí)間、違約責(zé)任這些條款。有不懂的地方一定要問明白，別不好意思。畢竟幾百萬的大事，謹(jǐn)慎點(diǎn)沒壞處。最后再說說時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在市場(chǎng)分化這么明顯，確實(shí)是個(gè)挑房子的好時(shí)候。熱門盤要搶，冷門盤可以慢慢選。但也不要總想著抄底，房?jī)r(jià)這事誰也說不準(zhǔn)。只要房子合適，價(jià)格在預(yù)算內(nèi)，該出手時(shí)就出手。買房這件事，說復(fù)雜也復(fù)雜，說簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單。關(guān)鍵是要做足功課，別偷懶。多跑幾個(gè)樓盤，多跟懂行的朋友聊聊，慢慢就能摸出門道來了。記住，好房子不等人，但也不能太著急，找到適合自己的最重要。