文/粵進深 李奕和

聯(lián)發(fā)位于深圳龍華的那宗三角地塊。

終于出規(guī)劃圖了。

就在近日，深圳市規(guī)局披露了紅山新澍雅居的總平面圖。

沒錯，這個三角地塊，此前已經命名為紅山新澍雅居。

先來說一下基本的參數。

整個項目建設用地面積1.1萬平方米；

總建筑面積4.29萬平方米。

容積率3.09。綠化覆蓋率32.49%。

總戶數332戶，機動車位360個。

根據總平圖，新澍雅居規(guī)劃三棟住宅。

當中，1棟一單元25層，一層六戶設計；

1棟二單元25層，一層六戶設計；

1棟三單元16層，一層四戶設計。

三棟住宅，由南向北“一字”排開。

社區(qū)的入口，設在了佳民路一側。

在1棟一單元和1棟二單元的樓體之間。

整個看下來，項目算是中規(guī)中矩。

沒有特別眼前一亮的設計。

但也有幾點可以說一下。

1）畢竟新規(guī)產品，項目戶型有比較多的飄窗。

使用率應該不算低。

2）雖然主打一層六戶、四戶的剛需社區(qū)。

小區(qū)還是在部分地方設計了風雨連廊。

比如小區(qū)正門進來，1棟一單元和1棟二單元。

就有風雨連廊連接。

3）還有一點值得關注的是。

小區(qū)的1棟二單元和三單元。

總平圖顯示屋面有樓梯設計。

而1棟一單元是沒有的。

是否意味著二、三單元有頂層復式產品？

這個值得期待一下。

畢竟，頂復產品的設計多出現在一些豪宅盤里面。

比如，位于深圳龍崗的中海大運玖章，就有部分頂復產品設計。

而新澍雅居，無論是從戶數設計。

還是產品面積段看，都是主打剛需盤無疑。

前不久，項目的面積段已經傳出。

戶型面積主要為69、79、82、99㎡的產品。

其中，69㎡為2 1房，2廳1衛(wèi)；

79、82㎡為3房2廳2衛(wèi)；

99㎡為4房2廳2衛(wèi)。

這一點，從新澍雅居這個項目名也一目了然。

在今年9月，聯(lián)發(fā)集團發(fā)布了“新澍”產品品牌。

這個品牌定位，走新青年產品戰(zhàn)略。

主要為年輕人打造優(yōu)總價、高品質、強運營和智慧化的產品。

目的，是給年輕人提供第一套好房子。

為了控制總價，項目在戶型面積上首先不能定太大。

據了解，聯(lián)發(fā)的“新澍”青年社區(qū)。

已在廈門、南京、上海、深圳4座城市落地。

回到深圳紅山新澍雅居這個全新的項目。

項目的開發(fā)主體為深圳聯(lián)粵房地產開發(fā)有限公司。

該公司成立于2020年9月，董事長、經理為郭鵬。

今年初，聯(lián)發(fā)集團撤銷城市公司，合并成立事業(yè)部。

當時，深圳公司被調整為大灣區(qū)事業(yè)部。

而郭鵬就擔任大灣區(qū)事業(yè)部總經理之職。

也是這個調整后不久，聯(lián)發(fā)就拿下了深圳龍華的三角地塊。

其實，有一說一。

新澍雅居這個項目，似乎也只能走剛需、剛改路線。

為什么這么說？

首先，這塊地本來就不大。

還是一塊三角地塊。

南寬北窄，土地空間不好利用。

操作起來難度不小。

從最新總平圖看，開發(fā)商在這樣的地塊塞下三棟樓。

其實已經很勉強。

最明顯的是1棟三單元。

為了極致利用土地，樓棟只做了四個戶型。

而且北邊的兩個戶型，還只能沿土地形狀，呈縱向排布。

這樣的排布方式，在別的項目其實并不多見。

不過對于新澍雅居而言，也只能這樣了。

而且即便是這樣，盡可能地利用了地塊形狀的優(yōu)勢。

項目擁擠的劣勢還是比較明顯。

總平圖就可看到，在項目西側。

1棟三單元離旁邊的民房只有約18米。

距離最小的，1棟二單元離旁邊的民房更只有16米左右。

可以預見的是，屆時，這兩棟樓特別是西邊的中低層戶型。

在視野跟隱私方面都存在一定的影響。

比如，1棟二單元西北、西南側的戶型；

以及1棟三單元西南側的戶型；

主臥飄窗，就正對著旁邊的民房。

不僅在于項目本身。

新澍雅居的壓力，還可能來自未來的定價。

我們知道，這個地塊是聯(lián)發(fā)在今年6月經歷65輪競價才拿下的。

當時溢價率達到46%。

12.12億元的總價，成交樓面價44559元/㎡。

市場預測，新澍雅居至少要賣到6.7萬/㎡才能保本。

而周邊項目的價格。

在售新盤如深業(yè)頤樾府以及臻著雅居。

貝殼參考價顯示在6.3萬/㎡左右。

這里值得一提的是。

臻著雅居也是聯(lián)發(fā)打造的項目。

該項目地塊由聯(lián)發(fā)在2022年8月以12.73億元拿下；

于2023年10月取證入市。

當時，臻著雅居拿地樓面價28377元/㎡。

相比之下，新澍雅居的拿地樓面價要貴了不少。

所以說，新澍雅居其實并不好定價。

定高了，市場不看好。定低了，利潤又面臨挑戰(zhàn)。

確實很考驗開發(fā)商能力。

不過，有一件事情值得欣慰。

進深君查了一下，目前，臻著雅居網簽已超九成。

僅剩一些尾盤在售。

至少從這個方面，兩個“兄弟”項目不用自相殘殺了。