法拍房價格普遍低于市場價的30%左右，不少手頭不夠?qū)捲５馁彿咳硕枷胪ㄟ^法拍房能夠撿漏，殊不知法拍房撿漏并不容易，往往會蘊藏著一些麻煩或者陷阱！

而法拍成交后，遇到他人強(qiáng)占導(dǎo)致無法順利交房，就是其中最普遍的風(fēng)險。

那么遇到這樣的情形時怎么辦呢？下面老湯給大家分享一個真實的案例：

案情經(jīng)過

徐先生通過拍賣平臺購買了一套位于成都市青羊區(qū)的法拍房，完成過戶手續(xù)后，本以為能順利收房，卻遭遇“變數(shù)”，拍到手的房子竟被他人強(qiáng)行占用。

原來，徐某去收房時發(fā)現(xiàn)，房屋已被案外人巫某（被告前夫的父親）及其女兒實際占用。巫某以“曾為購房出資”為由拒不搬離。經(jīng)法院核實，巫某既非案件當(dāng)事人，也非房屋所有權(quán)人或原承租人，與涉案房屋無任何法律關(guān)聯(lián)，其占用行為實為彭某授意安排，目的是阻礙法院執(zhí)行。

執(zhí)行法官與其耐心溝通并勸導(dǎo)搬離后，巫某仍以以“年齡大、身體有病”為由拒絕配合，甚至揚言將采取極端行為對抗執(zhí)行。為避免激化矛盾，執(zhí)行法官調(diào)取了巫某的病歷、監(jiān)控視頻等資料后，決定強(qiáng)行騰退，甚至協(xié)調(diào)了醫(yī)療單位到場待命。

強(qiáng)行騰退時，法警依法將巫某帶離現(xiàn)場，并安排專人繼續(xù)對其釋法明理，嚴(yán)正告知阻撓執(zhí)行可能面臨的罰款、拘留等法律后果。最終在強(qiáng)大的法律威懾下，巫某的心理防線最終崩潰，承認(rèn)自身錯誤，不再抗拒執(zhí)行。

對被執(zhí)行人來說，配合交付是法定義務(wù)

當(dāng)房產(chǎn)被法拍肯定非常不甘心，所以才會想盡一切辦法來阻止法拍或者交房。然而，既然房產(chǎn)已經(jīng)過戶，此時再采取任何動作都無濟(jì)于事，反而會因此遭受懲罰。

首先，法院有權(quán)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，強(qiáng)制原業(yè)主騰退房屋。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，執(zhí)行員有權(quán)責(zé)令其限期履行，逾期不履行的，法院可依法強(qiáng)制遷出房屋。

其次，原業(yè)主可能會被罰款、拘留。對個人的罰款金額，為人民幣十萬元以下；對單位的罰款金額，為人民幣五萬元以上一百萬元以下。拘留的期限，為十五日以下。情節(jié)嚴(yán)重的，可能會構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪。

《刑法》第三百一十三條規(guī)定，拒不執(zhí)行人民法院的判決、裁定，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

對買受人來說，需要規(guī)避風(fēng)險

如果你正考慮購買法拍房，或者已經(jīng)拍下但遇到了交房困難，可以參考以下建議：

1、明確法院責(zé)任

首先你要清楚，執(zhí)行法院有強(qiáng)制騰退的法定義務(wù)。如果拍賣公告里沒有明確說明"不負(fù)責(zé)騰退"，那么法院就必須負(fù)責(zé)把房子清空交給你。但如果明確說明了“不負(fù)責(zé)騰退”，這類房產(chǎn)建議遠(yuǎn)離。

2、主動溝通與依法維權(quán)

在完成過戶后，如果遇到占房不搬的情況，應(yīng)主動與執(zhí)行法官溝通，了解原因。同時，可以正式向法院提交強(qiáng)制騰退申請書，要求法院履行交付職責(zé)。

3、保留證據(jù)，切勿自行采取行動

在整個溝通過程中，注意保留好相關(guān)記錄，如書面申請的回執(zhí)、電話錄音等，為后續(xù)可能的程序留存證據(jù)。

為了避免不必要的麻煩，切勿自行換鎖或暴力驅(qū)趕占用人。這不僅可能激化矛盾，也可能給你帶來不必要的法律風(fēng)險，讓騰退工作變得更為被動，應(yīng)該把事情交給專業(yè)的執(zhí)法機(jī)關(guān)去處理。

結(jié)語

最后提醒一點，雖然法拍房價格便宜，非專業(yè)選手建議謹(jǐn)慎。

因為，對于大多數(shù)法拍房來說，或多或少都存在一些隱性風(fēng)險。如果事先沒有充分判斷房源的情況，或者沒有專業(yè)的人輔助，可能陷入其中，所以必須看清楚騰退、交付相關(guān)的條款，切勿盲目競拍。