作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

未來的新房，即使不會貴，也不會太便宜了。

限高80米？

這兩天，深圳自規(guī)局和住建局聯(lián)合發(fā)布了一份關于住宅規(guī)范的文件。

文件的內容大致有三個重點——

一是過去已經(jīng)審批的回遷項目、城市更新項目、城中村改造，保障性住房項目等，可以按照審批的規(guī)劃繼續(xù)施工建設；

二是住宅建設高度超過80米的，需要符合超高層規(guī)劃建設要求以外，還需要和深圳的消防救援能力匹配，要先征求同級消防救援部門意見；

三是直接定調深圳的“好房子標準”以安全、舒適、綠色、智慧為目標，優(yōu)化住宅的設計、合理布局住宅并提升住宅的品質。

這是深圳住宅建設罕見地將層高建設與本地消防救援能力直接掛鉤。

這樣的建筑要求，很明顯是要把住宅交付后的安全隱患，在建筑設計的階段就提前規(guī)避。

文件的內容雖然不多，但文件的落地也就標志著深圳新一代的住宅建設將會發(fā)生翻天覆地的變化，硬性要求更明確了，也為深圳的新老住宅劃出一條涇渭分明的界線，新老住宅的更替會更加明顯。

深圳住宅過去以密集的超高層為主，不僅容積率居高，總層高達到百米的住宅也并不罕見。五六十層，甚至七十多層的超高層住宅，成為一個又一個地標。

而深圳這兩年無論是新出讓的地塊，還是城市更新改造的項目，低容積率，低總層高都是趨勢。

若以80米作為分界線，疊加容積率3.4以下、層高不低于3米的要求，未來新住宅大約是26-27層。

若以此為標準，那么新住宅與老住宅會拉開一定的差距。

不過，這種替代的過程是循序漸進的。

文件的要求雖然是超過80米的住宅建筑需要與深圳的消防救援能力相匹配，但并不代表新建住宅就一定嚴控在80米。

一方面，深圳的消防救援能力已經(jīng)接近百米，另一方面，深圳消防救援能力未來也有進步的空間，突破百米的能力在不斷提升。

去年深圳就曾出動過101米超高云梯消防車，今年6月深圳也開展“應急使命·2025”城市高層建筑火災撲救專題演習，無人機滅火演練選的是151米高樓，15—34層燃燒作為模擬。

新房托舉

既然新老住宅交替會涇渭分明，對未來的住宅市場的意義，就不僅僅只是一個層高的約束了。。

做個假設，容積率超過5，總層高動輒四五十層的住宅與容積率3.4以下，總層高26～27米的住宅，市場如投票？

毋庸多說。

若用地和建設成本不變，低容積率，低層高，決定的是未來住宅開發(fā)的可售面積。

那么開發(fā)商想要維持利潤，就只能通過提高銷售的單價去彌補可售面積的減少。

再加上如今的新房住宅，無論是配置還是品質，市場要求也更高，自然也要體現(xiàn)在新房的設計成本上。

所以為了維持利潤，未來的新房價格也就很難便宜。

不過，在這樣的趨勢下下，對當下的庫存新房也有一定的積極意義。

沒有便宜的新房后，眼下庫存的新房價格就能立得住了，不再陷入無休止的價格戰(zhàn)當中。

所以也可以看到，即使在新舊住宅交替的階段，依舊有不少新房開盤保留著底氣。

開盤的首發(fā)價，在新房新舊住宅更替的趨勢下，出乎市場的預料。

比如去年入市的前海媽灣的灣啟紫荊府項目，開盤前市場吹風價是9萬~10.2萬/平，而實際開盤均價約10.78萬/平；

比如位于龍崗中心的景云上辰花園，今年1月入市，實際開盤均價約5.36萬/平，比周邊同類項目都貴不少；

比如位于羅湖的蓮塘金岸里，市場吹風價4萬+/平，今年9月十幾開盤均價約6.24萬/平；

再比如位于福田的香蜜四季家園，市場吹風價12萬-13萬/平，而實際開盤價約13.12萬/平。

這些項目，都比市場的預期價格高一些。

在新房整體去化壓力較大的情況下，難道不知道選擇卷備案價格更能幫助項目去化嗎？

難道都不知道深圳的新房未來品質和建設的趨勢嗎？

所以，拋開項目之間的成本差異，換個角度看待，新房住宅的更替，反而是眼下新房住宅的一種托舉。

但新老住宅的更替，對存量住宅市場就沒有其他影響嗎？

有！

那就是高密度，超高層，戶型得房率較低的二手住宅。

因為市場會用資金投票。

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