前兩天在網(wǎng)上看到一個帖子，一位老哥說，不出三年，一線房價跌破2萬，二線腰斬到5千，三四線3千隨便挑。

這種假設(shè)最近挺流行，網(wǎng)上上經(jīng)常刷到各種房價崩盤論，聽起來很解氣，但現(xiàn)實可能沒那么簡單。

先說說一線2萬這個數(shù)，我2020年在上海松江買的兩室，當時單價4萬2，現(xiàn)在貝殼上同戶型掛牌價最低3萬8，就算跌了一年，離2萬還有近一半的距離。

中國報告大廳的數(shù)據(jù)顯示，今年9月百城二手房均價還1萬3 千多，一線城市就算跌得狠，環(huán)比也就跌0.6%，要跌到2萬得連續(xù)跌多少年？

再說二線5000元，這事倒不是完全沒影子，但得看具體地方，我同學在徐州工作，他說當?shù)囟址烤鶅r已經(jīng)跌到4818元平了，有些老破小掛4500都沒人問。

可徐州的云龍區(qū)呢，新房均價快2萬了，泉山的新房也1萬7出頭，同一個城市里差著三四倍。

鹽城、徐州這些城市跌幅確實大，9月二手房環(huán)比跌了1.44%，但主要是遠郊和老房子，核心區(qū)的次新房還是扛住了價。

而且二線城市里，大部分新房還在漲，怎么可能跌到5千？

最讓人糾結(jié)的是三四線3000元，這是完全靠譜的，山東的一個縣級市，新房賣6千多，但周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的回遷房，3500就能拿下，有的急售的甚至3200就成交。

但這是個別情況，不是普遍現(xiàn)象。

就像汕頭、柳州這些三四線城市，9月新房價格是跌了，但也就跌1%左右，離3000還有段距離。

其實這事的關(guān)鍵是分化，不是所有城市、所有房子都往一個方向跌。

你看國慶假期的數(shù)據(jù)，北京、青島、杭州的新房成交量還漲了，其他11個重點城市卻在跌。

好城市加好房子”還有機會，三四線得面對人口外流和庫存壓力，南京、青島這些二線城市，庫存去化周期都超過20個月了，降價甩賣很正常。

有人拿日本樓市泡沫破裂舉例，說當年東京房價跌了一半，可現(xiàn)在日本的情況呢？東京地價創(chuàng)了1991年以來的最大漲幅，核心區(qū)房價還在漲。

中國跟當年的日本不一樣，政策一直在托底，上海放寬房產(chǎn)稅、深圳放寬限購，各地都在想辦法穩(wěn)市場。

而且日本當年是主動加息刺破泡沫，咱們現(xiàn)在一直在降利率，房貸利率比日本當年還低，根本不是一個路數(shù)。

一線跌到2萬的可能性基本為零，就拿北京來說，國慶新政后二手房日均網(wǎng)簽量都漲了，核心區(qū)的房子還是剛需，就算跌，也只會是遠郊的老房子。

上海更不用說，前三季度新房價格同比漲了6.87%，怎么可能跌到2萬？除非發(fā)生極端情況，但從目前的政策和市場來看，根本不現(xiàn)實。

三四線里，那些人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)空心化的小縣城，跌到3千是大概率事件。

說到底，房價不會一刀切的走，一線核心區(qū)穩(wěn)如泰山，遠郊可能跌但到不了2萬。

二線城市分化嚴重，有的可能跌到5千，有的還在漲。

三四線里，小縣城大概率往3千靠，強三線還能穩(wěn)住。

那些喊著一線2萬、三四線3千的人，要么是博眼球，要么是不懂市場。

房價確實在跌，但跌得有章法，有底線。

真要等所有城市都跌到那個數(shù)，估計得等到猴年馬月。