超高層住宅，即將成為歷史！

前兩天，深圳市規(guī)自局和住建局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)妥推進 <住宅項目規(guī)范> 實施的通知》。

通知明確提出建筑高度超過80米的住宅項目嚴格落實國家相關(guān)規(guī)定，在土地供應(yīng)和消防設(shè)計階段同步征求消防救援機構(gòu)意見。

｜圖源：深圳規(guī)自局、住建局

這也意味著，未來超過80米的住宅，在土地出讓階段，就要面臨嚴苛的審核壓力。

樓市君深扒后發(fā)現(xiàn)，這不是孤例。

80米，也逐漸成為廣州住宅開發(fā)的一條“隱形紅線”。

壹

關(guān)于住宅限高80米這個事，很多人應(yīng)該都還有印象。

在今年3月31日，住建部正式發(fā)布了《住宅項目規(guī)范》，對住宅設(shè)計提出了新的要求。

其中，廣東大部分地區(qū)所在的IV類建筑氣候，就要求住宅容積率3.1、住宅高度控制在80米，層數(shù)26層。

|圖源：《住宅項目規(guī)范》

而深圳此次對住宅高度戴上“緊箍”，除了為了推進《規(guī)范》的實施，提升居住環(huán)境之外，更關(guān)鍵還在于對于消防安全的考慮。

以廣深為例，核心區(qū)土地稀缺，在過去10年中出現(xiàn)了一大批高層、超高層建筑。

如廣鋼新城，甚至出現(xiàn)過200米的超高層住宅！

但很少人會問，當這些高層住宅發(fā)生火災(zāi)之后，我們的消防能力是否跟得上？

｜廣鋼新城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

樓市君也曾扒過廣州的消防能力，其中救援高度在101米的芬蘭Bronto Skylift F101 HLA消防云梯，整個廣州都沒幾臺！

大多數(shù)消防站配備的消防云梯，救援高度基本都在24-54米之間，也就是最高18層左右。

因此，深圳兩部門的這個規(guī)定就有了現(xiàn)實意義：

要求在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級別消防救援部門意見，確保與消防救援能力相匹配。

也就是說，如果消防部門提出異議，土地規(guī)劃條件就有可能被要求修改。

本質(zhì)上，這也是對住建部《住宅項目規(guī)范》中，對安全的一個重要保障。

｜圖源：住建部《住宅項目規(guī)范》

值得一提的是，通知強調(diào)“穩(wěn)妥推進”。

在通知發(fā)布之日前，已完成規(guī)劃審批、已取得用地批復(fù)的項目，可以按已審批通過的規(guī)劃執(zhí)行。

貳

而深圳這個變化，其實在廣州也出現(xiàn)了相同的趨勢。

就拿上周四中海剛剛拿下的廣州大道南二期地塊為例，就在土地規(guī)劃條件中明確要求涉及80米以上住宅建筑應(yīng)征求同級消防救援機構(gòu)意見。

并且，這個要求是來自廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳！

也就是說，住宅限高80米已經(jīng)上升到省級層面，盡管廣州還未像深圳那樣直接發(fā)文，今后出讓的宅地大概率都需要符合這個要求。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

事實上，在《住宅項目規(guī)范》今年5月1日正式執(zhí)行后，廣州也在開始逐步落地限高80米、容積率3.1的要求。

樓市君統(tǒng)計了一下今年5月1日掛牌至今成交的地塊發(fā)現(xiàn)一個事實：

所有宅地部分的容積率均在3.0及以下，并且有相當部分地塊都有明確限高。

｜廣州樓市發(fā)布 制

例如荔灣石圍塘地塊限高80米，國貿(mào)拿下后聯(lián)合保利置業(yè)，目前已經(jīng)有規(guī)劃和戶型圖流出。

白云區(qū)龍歸六片山西側(cè)地塊限高也僅有60米，除了小高層之外大概率還有疊墅類產(chǎn)品。

｜白云新城望珠江新城

｜廣州樓市發(fā)布 攝

即便是沒有明確限高要求的地塊，容積率也相當?shù)汀?/p>

比如花都的三宗地塊，最高容積率僅有2.0！

大家都知道，容積率和建筑高度存在一定關(guān)聯(lián)，容積率越低，出現(xiàn)小高層、低層建筑的可能性就越高。

可以說，住宅限高80米，或許正在成為廣州新房的一個重要趨勢。

叁

那么，住宅限高80米如果全面落地，對廣州樓市來說會有什么影響？

樓市君認為，住宅限高80米的影響力，或許不亞于建筑新規(guī)。

一來，80米以下住宅相比超高層消防要求更低，疏散空間即公攤面積少，得房率會有優(yōu)勢。

二來，80米以下住宅電梯運行時間更短、單梯服務(wù)戶數(shù)更少，居住體驗也會更優(yōu)。

以前大家都是30來層的100米左右的高樓，大部分買家可能都沒的選。

但是現(xiàn)在有80米以下的樓，你說會怎么選？

因此，在卷完使用率之后，廣州樓市大概率要開始卷樓棟高度了。

這當然是好事。

對買家而言，可以買到使用率更高、居住密度更低、公共空間更大的房子，大大提升整個居住品質(zhì)。

對于開發(fā)商而言，也從另一個角度上讓產(chǎn)品回歸居住本身。

值得一提的是，行業(yè)正在接受并適應(yīng)這個規(guī)則。

就拿海珠中軸線的廣州大道南二期地塊，就吸引了中海和保利兩家房企的多輪競拍。

｜廣州大道南二期競價記錄

｜圖源：廣州公共資源交易中心

可以說，80米限高，不只是住宅高度問題，也代表著城市價值觀的轉(zhuǎn)向。

有些人經(jīng)常拿杭州、上海的住宅來跟廣州比，來證明廣州的房子大部分居住品質(zhì)不高。

但樓市君想說，在好房子標準全面落地之后，廣州在戶型設(shè)計、公區(qū)打磨等層面的領(lǐng)先，會讓廣州的住宅產(chǎn)品力來到全國領(lǐng)先的水平。

讓我們拭目以待~