BOSS級項目石牌舊改，傳來新進展？

最近有粉絲爆料，石牌舊改加速，部分商鋪將于這個月底清租。

｜圖源：粉絲后臺留言

有點震驚，不聲不響都推進到清租階段了？

到底保真不保真，樓市君跑了趟石牌村有不少新發(fā)現，隨著租客外流，租金又降了...

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

先跟大家做個前情回顧。

石牌舊改的建設模式，是“拆整結合”，不會全面拆除。

根據官方最新規(guī)劃，首期舊改將拆除約10.3萬平村民住宅和集體物業(yè)，并建設安置房和復建物業(yè)。

具體改造范圍，可以參考這張圖。

｜廣州樓市發(fā)布 制

樓市君今天去改造區(qū)域逛了逛，發(fā)現周邊現狀，和幾個月前比沒有明顯變化。

有村民表示，改造確實有，但更多是以內部設施改造為主。

“整水管啊，成條村都系度整水管，邊有可能咁快拆?。　保ㄐ匏馨?，全村都在修水管，哪有可能這么快拆。）

｜廣州樓市發(fā)布 攝

還有村民表示：石牌拆了，店鋪沒了，很多人怎么做生意？

“如果真的月底清租，現在那些商鋪就應該掛“最后X天清貨”的牌子出來了，但你看它們有掛嗎？”

樓市君和一些商鋪老板聊過，同樣表示沒收到相關消息。

我們還致電了石牌街政務服務中心，對方同樣表示，短期沒有清租計劃。

關于石牌舊改的下一步動作，我們會保持密切關注。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

但這是否意味著，石牌舊改又要摁下暫停鍵？

還真未必，實探過后，樓市君也看到不少新改變。

比如兩大復建地塊，目前是有推進的。

面積約1.4萬平的廣保豐田地塊，已經實現圍蔽，現場工地進出車輛不少，內部機器也有在開工。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

所以石牌舊改的思路，有可能是優(yōu)先加速復建地塊進度，給村民看到美好生活的希望，讓后續(xù)拆遷工作更順利。

廣保豐田這塊地，規(guī)劃概念和位置都很好，將建設總建面約11.72萬平的超級社區(qū)。

包含6.61萬平回遷住宅、1.47萬平商業(yè)、0.73萬平公共服務配套，還有2.91萬平的地下車庫。

相當于在保留便捷生活體驗的同時，提升了休閑娛樂的多樣性和檔次，保證村民回遷后，生活質量只升不降。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另外這塊地距離建設中的13號線二期石牌南站，只有200米出頭。

樓市君實測，從地塊步行到地鐵連3分鐘都不用，這通勤體驗，是實打實的地鐵上蓋了。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

至于地塊面積約0.54萬平的潘氏宗祠地塊，目前沒看到明顯變化。

根據規(guī)劃，該地塊主攻商業(yè)，規(guī)劃復建商業(yè)體量高達2.12萬平，搭配0.56萬平的地下車庫。

而且潘祠的復建商業(yè)，業(yè)態(tài)更多元。

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除了傳統的餐飲和商業(yè)辦公外，還將融入濱水公園、圖書館和美術館等藝術元素。

｜圖源：廣州天河發(fā)布

可以這么說，這兩塊復建商業(yè)起來之后，石牌村民足不出村，就能享受到完善的生活配套、娛樂配套和文化配套。

先把復建區(qū)域搞好，給村民更多信心，雙方共同努力推進舊改。這或許是石牌舊改繼“拆整結合”這一創(chuàng)新理念之后，又一個新的嘗試。

貳

對于石牌舊改，村民是怎么想的，樓市君也跟他們聊了聊，感覺更多還是觀望。

讓他們傾向于拆的重要原因，是租房市場下行。

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雖然很多放租的村民都表示，近期租房熱度不減，看房的人很多。

但沿途走訪下來，情況未必有他們說的那么樂觀。

石牌村，畢竟太舊了，內部很多自建房，都超過35年樓齡。

走在路上，時不時就看到有人在維修房子，也聽到有租客在跟房東抱怨，樓上漏水嚴重，再不快點修根本沒法住。

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加上基礎設施不完善，夏天容易停電，下雨容易積水，也很影響生活質量。

更重要的是安全問題，石牌村內部狹窄的村道，讓消防車根本無路可進。

去年7月村內一處電動車換電棚臨時起火，就為村內的消防問題敲響了警鐘。

｜圖源：社群

狹窄的村道、每隔幾秒就出現的電雞喇叭聲、貼身而過的外賣車輛，還有高密、缺乏隱私、商住混雜、陰暗潮濕的生活環(huán)境，讓越來越多人，選擇從石牌搬走。

特別是過去兩年，商品房租金持續(xù)下降，更給了他們離開的理由。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

樓市君今年年中的時候，就去實地看過房。

月租1100的套房，雖然有基礎配套設施，但光線真的很暗，白天也要開燈。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而月租500的單間，更是只有一個床位，連轉身都比較困難。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

對比起來，類似的價格，選一個商品房合租，感覺會住得更舒服。

落后的居住質量，跟不上逐漸覺醒的居住需求，疊加商品房降租帶來的競爭沖擊，就是石牌租房市場熱度下降的主因。

這次走訪，感覺最明顯的，就是放租的遠比租房的多，隨處可見的房源信息牌前，鮮有駐足查看的人。

偶爾來一個意愿客戶，周邊好幾組村民，都會圍上去跟進。

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沿途聽到租客間的對話，也印證了這個事實：

“你那房子不是快到期了嗎，都有點漏水了，要么跟房東說降降租唄。”

“是啊，如果他不降，我可能就搬走了。”

所以石牌真實的租房行情，未必有村民說的那么樂觀，這也是他們傾向拆遷的理由。

｜圖源：粉絲聊天記錄

今年5月份，我們就收到過石牌村粉絲的分享，說今年租客少了很多。

去年能租1300的房子，今年只能租1000元，整體空置率還接近1/3。

而這次我們去的時候，一房一廳的租金，最低已經下探到800塊起了，又跌了20%。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

叁

但即便租房環(huán)境變冷，也有一個因素，讓村民始終沒法堅定擁抱拆遷，那就是尚未公布的補償條件。

石牌地段太好，西鄰珠城、東接金融城，區(qū)位價值在廣州屬于絕對頭部，周邊房價10萬+的小區(qū)數不勝數。

更別說石牌每年租金收入高達4億元，很多村民本身，是不缺現金流的。

兩棟4層房子，過往月收租過萬是常態(tài)，就算是現在，也能有9k左右的租金。

面對這種情況，到底要給出多高的補償，才能讓大部分村民集體點頭呢？

所以在具體補償方案出來之前，村民普遍保持觀望，情有可原。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

但大家也不必對石牌舊改效率過分悲觀，畢竟廣州現在的舊改力度，還是很猛的。

光是天河，最近3個月，就有至少9條村刷新了改造進度。

｜廣州樓市發(fā)布 制

而且石牌舊改并非做地模式，而是自住或合作改造模式，補償標準大概率不低。

再考慮到之前石牌舊改可行性報告的編制企業(yè)，是廣東排得上號的省屬國企，石牌后續(xù)的合作改造，不排除會有類似國企參與的可能。

有充足的資金兜底，解決錢的問題，再把復建區(qū)搞好，給村民期待和信心。雙管齊下，石牌舊改就能摁下加速鍵。

｜圖源：廣州規(guī)劃與自然資源局

石牌舊改若能順利推動，對廣州意義很大。

作為廣州首個采取“拆整結合”方式的舊改項目，它的成功，對后續(xù)舊改模式的升級迭代，很有借鑒意義。

｜廣州樓市發(fā)布 攝制

最典型的，如果石牌能通過這個模式涅槃重生，那同樣擱置了十幾年的員村舊改，是不是也能通過這個模式來解決。

而珠城和金融城，這兩張代表廣州的亮眼名片，也能迎來進一步的城市界面和配套升級。

這也是為什么，石牌舊改很難，但廣州一直用心推動的原因。

至于具體的補償標準給多少合適，大家可以在評論區(qū)說說自己的看法，有最新的舊改進度信息，也歡迎給我們爆料~