別再說(shuō)買房虧了！鄭州這些片區(qū)租金跑贏月供利息

月供利息1600元，租金2600元！鄭州樓市現(xiàn)“倒掛”

租房比買房貴？鄭州樓市“租金倒掛”現(xiàn)象調(diào)查

鄭州樓市新信號(hào)：租金與月供利息倒掛，買房性價(jià)比提升

最近鄭州樓市有一個(gè)現(xiàn)象挺值得關(guān)注，那便是部分區(qū)域的住房月供利息，已經(jīng)低于同地段、同品質(zhì)房子的月租金。這種現(xiàn)象，有人稱之為“租金倒掛”。它不是個(gè)別樓盤的特例，而是在東區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)等人口密集、配套成熟的片區(qū)，逐漸顯現(xiàn)出一個(gè)趨勢(shì)。

比如鄭州東站附近的盧浮公館二期，一套約89平方米的小三房，目前的成交價(jià)格在76萬(wàn)元到85萬(wàn)元之間。而同戶型房源的月租金，大概在2300元到2700元。如果按照商業(yè)貸款64萬(wàn)元計(jì)算，每個(gè)月的月供利息約為1600元。也就是說(shuō)，月供利息比月租金要低700元到1100元。若是使用公積金貸款，利息部分還會(huì)更低。

類似的情況在不少熱門小區(qū)也有體現(xiàn)。海馬公園A區(qū)一套92平方米的大兩房，市場(chǎng)成交價(jià)約120萬(wàn)元，月租金約3200元。如果貸款96萬(wàn)元，商貸月供利息約為2550元，租金高于利息約650元。鑫苑鑫城75平方米的兩房，成交價(jià)在76萬(wàn)到79萬(wàn)元之間，月租金約為2400到2600元，而貸款六成左右，月供利息約1600元，租金與利息的差距在800到1000元。萬(wàn)科美景龍?zhí)?9平方米的小三房，成交價(jià)85到92萬(wàn)元，月租金2400到2700元，貸款七成，月供利息不到1800元，租金仍高于利息。

為什么會(huì)出現(xiàn)租金高于月供利息的現(xiàn)象？主要還是近幾年房?jī)r(jià)回調(diào)明顯，而租金水平相對(duì)穩(wěn)定。房?jī)r(jià)降了，貸款總額隨之下降，月供利息自然也降了。但租金受到租房需求支撐，尤其在經(jīng)濟(jì)活躍、就業(yè)機(jī)會(huì)多的區(qū)域，租金表現(xiàn)比較堅(jiān)挺。特別是東區(qū)、金水老城區(qū)等地方，人口流入大、租房需求旺，租金回報(bào)相對(duì)更有保障。

不過(guò)也不是所有片區(qū)都能“倒掛”。像白沙、綠博等離主城較遠(yuǎn)的項(xiàng)目，租金水平就明顯偏低。建業(yè)春天里142平方米的大三房，月租金約1500元；康橋香溪郡150平方米的四房，月租金也約1500元。這些區(qū)域房子總價(jià)雖然不高，但租金也低，月供利息覆蓋租金的難度較大。此外，北龍湖等高端豪宅板塊，因總價(jià)高、租金天花板受限，也很難實(shí)現(xiàn)租金覆蓋月供利息。

從目前情況看，能夠?qū)崿F(xiàn)“租金覆蓋月供利息”的房子，多數(shù)具備幾個(gè)特點(diǎn)：位于三環(huán)內(nèi)、靠近東區(qū)或金水等就業(yè)中心、戶型以中小戶型為主。比如60到90平方米的兩房或小三房，總價(jià)不高，租賃需求卻十分旺盛。這類房子無(wú)論是自住還是長(zhǎng)期持有，現(xiàn)金流壓力都相對(duì)較小。

對(duì)于有自住需求、準(zhǔn)備在鄭州安家的人來(lái)說(shuō)，眼下或許是一個(gè)可以認(rèn)真比較“租與買”的窗口期。如果工作穩(wěn)定、有支付首付的能力，在當(dāng)前利率環(huán)境下，買房的月度利息成本可能低于租房支出。尤其是剛需群體，買房不僅是安家，也能鎖定居住成本，避免租金波動(dòng)的影響。

當(dāng)然買房終究是大額支出，不能只看租金和月供利息的對(duì)比。還要考慮首付壓力、未來(lái)收入預(yù)期、小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)水平等多重因素。尤其是區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⒔煌ㄒ?guī)劃、學(xué)校醫(yī)院等配套，都直接關(guān)系到房子未來(lái)的居住價(jià)值和資產(chǎn)屬性。

從市場(chǎng)大環(huán)境看，鄭州作為國(guó)家中心城市，人口仍處于凈流入狀態(tài)，住房需求的基本面仍在。當(dāng)前樓市處于調(diào)整期，房?jī)r(jià)泡沫逐步擠出，一些性價(jià)比高的房子開始浮出水面。“租金覆蓋月供利息”可以看作市場(chǎng)觸底的一個(gè)參考信號(hào)，說(shuō)明房產(chǎn)的收益屬性正在回歸理性。

不過(guò)任何市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)，買房決策還是要結(jié)合自身實(shí)際情況，理性判斷、量力而行。既不盲目跟風(fēng)，也不因市場(chǎng)短期波動(dòng)而過(guò)度焦慮。重要的是找到適合自己需求、符合自身財(cái)力的選擇。