家人們，最近經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平的一句話在房產(chǎn)圈傳得挺廣，估計(jì)不少關(guān)注樓市的朋友都刷到了 —— 他說未來房地產(chǎn)再也不可能像以前那樣吸引大量資金往里沖，能在底部穩(wěn)住就算是理想狀態(tài)了。這話聽著挺實(shí)在，但到底啥意思？今天咱就掰開揉碎了聊聊，不整那些虛頭巴腦的術(shù)語。

先給大伙說清楚這個(gè)熱點(diǎn)的來龍去脈。連平可不是隨便扯犢子的專家，他是植信投資的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，之前接受采訪時(shí)就提到過，雖然現(xiàn)在有些地方房企拿地積極了點(diǎn)，但也就是從冷清慢慢往復(fù)蘇走，根本算不上資金大規(guī)模流入。而且他最近更明確說了，想回到過去那種 “錢追著房子跑” 的時(shí)代，基本不可能了，能讓市場(chǎng)在底部穩(wěn)住，別再往下滑，就已經(jīng)很好了。

這話是不是真的？咱看數(shù)據(jù)說話。就拿上周房地產(chǎn)板塊的股票來說，10 月 17 號(hào)那天，好幾個(gè)房地產(chǎn)指數(shù)都是跌的，有的一天就跌了 1% 還多，成交金額看著不少，但跟幾年前的高峰比差遠(yuǎn)了。再看房企的成交金額，10 月 17 號(hào)那天，就算是保利、萬科這些大房企，成交金額最高的也就兩千多萬，跟當(dāng)年動(dòng)不動(dòng)上億的成交量沒法比。雖然住建部說 2024 年四季度開始市場(chǎng)止跌回穩(wěn)了，一線城市新房?jī)r(jià)格還漲了點(diǎn)，但這都是政策托著的結(jié)果，真沒看到大量資金往里頭扎。

那為啥錢不愿再往房地產(chǎn)涌了？這里頭有三個(gè)硬原因，咱一個(gè)個(gè)說。

第一個(gè)是政策把路給引偏了。前兩年八部委就發(fā)文，讓銀行把錢從房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)往中小微企業(yè)這些實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)。以前銀行就愛給房地產(chǎn)貸款，因?yàn)橛X得房子值錢、風(fēng)險(xiǎn)小。你想啊，過去 5 年個(gè)人按揭貸款占新增貸款的 16% 左右，比十年前高了七八成，還有不少企業(yè)貸款也是拿房子抵押的。但現(xiàn)在不行了，政策逼著銀行改脾氣，不能光看有沒有房產(chǎn)抵押，得看企業(yè)是不是真有發(fā)展前景。這樣一來，房地產(chǎn)能拿到的錢自然就少了。

第二個(gè)是開發(fā)商自己也不敢要錢了。以前房企都是高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，借了錢拿地，蓋了房再賣了還錢。但這幾年多少房企栽在這上面？現(xiàn)在就算銀行愿意貸，開發(fā)商也不敢隨便拿了。連平都說了，地方政府不會(huì)一下子推太多地，就算推了，開發(fā)商也不見得買，因?yàn)槟枚嗔送恋貎r(jià)格可能跌，將來房子也不好賣。你看現(xiàn)在拿地積極的，都是保利、華潤(rùn)這些有錢的大房企，小房企早就不敢動(dòng)了。

第三個(gè)是錢有了更好的去處。以前大家覺得買房最保值，手里有錢就想搗鼓房子。但現(xiàn)在不一樣了，科技、新能源這些行業(yè)起來了，賺錢的機(jī)會(huì)多了，資金自然就流走了。而且這幾年買房的人也明白了，房子不是穩(wěn)賺不賠的，特別是三四線城市，買了可能砸手里。所以不管是機(jī)構(gòu)還是個(gè)人，都不愿把錢死砸在房地產(chǎn)上了。

那資金不往房地產(chǎn)涌，會(huì)有啥影響？咱普通人能感覺到的變化可不少。

對(duì)開發(fā)商來說，日子肯定更難了。以前靠借錢就能擴(kuò)張，現(xiàn)在沒錢只能收縮。那些高負(fù)債的小房企，要么破產(chǎn)要么被吞并，將來市場(chǎng)上可能就剩下幾家大房企了。你看現(xiàn)在新盤開盤的越來越少，不是開發(fā)商不想蓋，是真沒資金周轉(zhuǎn)。

對(duì)上下游行業(yè)來說，也是冰火兩重天。以前房地產(chǎn)火的時(shí)候，建材、裝修、家具行業(yè)都跟著賺大錢?，F(xiàn)在雖然住建部說 2024 年 12 月家具零售額漲了 8.8%，建材漲了 0.8%，但這都是政策刺激出來的，跟以前沒法比。我樓下的裝修店老板就說，今年生意比去年好點(diǎn)，但也就恢復(fù)到疫情前的六成，想回到 2019 年那陣兒，難！

對(duì)咱普通人來說，最直觀的就是 “炒房熱” 徹底涼了。以前小區(qū)里天天有人聊哪個(gè)樓盤要漲，現(xiàn)在沒人說了。就算是熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)也只是穩(wěn)了點(diǎn)，不是瘋漲。住建部說 2024 年四季度全國(guó)新房銷售額就漲了 1%，這點(diǎn)漲幅根本不值得折騰。

最后說說我的看法，可能跟有些專家不太一樣。

首先，連平說 “底部企穩(wěn)已屬理想”，這話真說到點(diǎn)子上了。別再幻想房地產(chǎn)能回到 “閉著眼買都賺” 的年代了，那是特殊時(shí)期的產(chǎn)物?，F(xiàn)在房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)世界第一了，比美國(guó)還大，這么大的盤子，怎么可能還像以前那樣靠資金堆著漲？能穩(wěn)住不跌，讓剛需的人買得起，讓房企能活下去，就已經(jīng)是最好的結(jié)果了。

其次，“資金不涌入” 不代表樓市徹底不行了，而是市場(chǎng)變理性了。連平也說了，人口往城市群流，新型城鎮(zhèn)化還在推進(jìn)，長(zhǎng)期還是有需求的。你看一線城市 2024 年四季度新房銷量漲得多猛，深圳都漲了 142%，說明好地方的好房子還是有人要，只是資金不會(huì)再瞎炒了。這其實(shí)是好事，樓市終于能回歸 “住” 的本質(zhì)了。最后我想說，這不是房地產(chǎn)的冬天，而是 “洗牌期”。以前是個(gè)人都能靠炒房賺錢，以后得靠真本事 —— 房企靠品質(zhì)，購房者靠需求，市場(chǎng)靠規(guī)律。那些還盼著房?jī)r(jià)暴跌抄底的，或者還想囤房等著漲價(jià)的，都該醒醒了。樓市的 “黃金時(shí)代” 過去了，但 “平穩(wěn)時(shí)代” 才剛開始。