作者：周軍律師.

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《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條明確，“承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。

那么，承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的以房抵債協(xié)議，能否排除抵押權(quán)的執(zhí)行？

最高人民法院案例庫(kù)入選案例《海某建設(shè)公司訴豐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)工程施工合同糾紛案》中明確：

基于行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與開(kāi)發(fā)商達(dá)成以房抵債協(xié)議的權(quán)利人，可以排除抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行

最高院認(rèn)為，

根據(jù)當(dāng)時(shí)有效的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號(hào)）第十九條：“建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”及第二十二條：“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算”的規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人可自發(fā)包人應(yīng)付工程價(jià)款之日起6個(gè)月內(nèi)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，行使的方式包含協(xié)議折價(jià)或申請(qǐng)人民法院拍賣。

本案一審中，海某建設(shè)公司提交了五方主體蓋章確認(rèn)的1#、2#、C區(qū)商鋪驗(yàn)收記錄、竣工驗(yàn)收證明書(shū)，證明其具備行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件。同時(shí)，提交2016年1月9日協(xié)議和2016年1月10日抵房明細(xì)表。2016年1月9日協(xié)議，主要約定：豐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年元月支付300萬(wàn)元，2016年8月1日前支付100萬(wàn)元；其余2689.31萬(wàn)元抵房，預(yù)留工程保證金359.8萬(wàn)元全部抵房，抵房?jī)r(jià)格2770元/㎡，C區(qū)商鋪4300元/㎡；2016年9月30日起算保修期，保修時(shí)間及支付按原合同執(zhí)行；工程款抵房部分，詳見(jiàn)明細(xì)表。2016年1月10日抵房明細(xì)表，具體載明以79套住宅按2770元/㎡，7套商鋪按4300元/㎡的單價(jià)，抵頂部分工程款。

從上述協(xié)議約定可知，對(duì)于下欠的工程款，雙方實(shí)質(zhì)上作了兩種約定，一種是現(xiàn)金支付，另一種是以部分房屋協(xié)議折價(jià)抵頂。

原審判決僅審查了2016年1月9日協(xié)議，而遺漏2016年1月10日抵房明細(xì)表未予審查，對(duì)于協(xié)議及抵房明細(xì)表中約定的以部分房屋折價(jià)支付工程價(jià)款的約定，是否構(gòu)成工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，未予審理認(rèn)定。僅基于以現(xiàn)金支付部分工程款的約定，即認(rèn)定豐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)給付工程款的日期按雙方2016年協(xié)議為2016年1月31日，以海某建設(shè)公司2019年2月向一審法院起訴時(shí)已超過(guò)法定的六個(gè)月期限為由，駁回海某建設(shè)公司關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的訴求，認(rèn)定事實(shí)不清。

周軍律師提醒，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人可自發(fā)包人應(yīng)付工程價(jià)款之日起在法定期限內(nèi)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，行使的方式包含協(xié)議折價(jià)或申請(qǐng)人民法院拍賣等。承包方與發(fā)包方在結(jié)算協(xié)議中約定以部分房屋折價(jià)支付工程價(jià)款的，該約定構(gòu)成工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，可以排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。遇到相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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