10月24日，合肥迎來新一輪土地拍賣，本次土拍共計3宗地塊，涉及蜀山南七、瑤海東新與包河政務東等區(qū)域。與以往不同的是，此次土拍在地塊數(shù)量、容積率和地價上都出現(xiàn)了明顯變化。這場被業(yè)內視為“壓力測試”的土拍，折射出合肥樓市怎樣的調整軌跡？土地市場的分化又將如何影響未來新房市場格局？

NO.1|壹

房企拿地趨于理性

仔細分析三宗地塊的出讓條件，可以發(fā)現(xiàn)地方政府正在通過調整土地供應策略來適應市場變化。

蜀山區(qū)SS202507號地塊位于望江西路以北、金寨路以西，屬于南七片區(qū)城市更新項目。該地塊原規(guī)劃容積率2.4，現(xiàn)在降至1.7，起拍樓面價9705.9元/平?，幒^(qū)YH202506地塊的變化更為明顯，原規(guī)劃容積率1.8調整為1.5，住宅起拍價單價720萬/畝，樓面價約7708元/平，與2022年偉星東新壹號1140萬/畝的成交單價相比，下降幅度驚人。

從參拍房企來看，市場參與主體也發(fā)生了顯著變化。蜀山城更報名蜀山07號地塊，意禾報名瑤海06號地塊，招商報名包河27號地塊，每家地塊僅有一家房企報名，一改往日多家房企競相角逐的場面。這一方面說明房企資金壓力仍然較大，另一方面也表明房企拿地更加理性，不再盲目擴張。

包河區(qū)BH202527號地塊位于包河區(qū)祁門路以北、潛口路以東，地塊總面積45.5923畝。該地塊最大的特點是呈三角形，對房企的規(guī)劃設計能力提出更高要求。招商此次拿地，被業(yè)內視為戰(zhàn)略性補倉，其淝河板塊的四季臻邸項目已進入清尾階段，需要新的項目接續(xù)。

NO.2|貳

板塊分化，核心區(qū)與新興區(qū)域差距拉大

本次土拍的另一大看點是不同板塊之間的分化日益明顯。核心區(qū)域地塊憑借稀缺資源和成熟配套依然保持較高價值，而新興區(qū)域則需要更多時間和配套兌現(xiàn)來提升吸引力。

蜀山區(qū)SS202507地塊位于南七板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。太湖路、望江西路、金寨路環(huán)繞，交通便利，商業(yè)、醫(yī)療、教育資源一應俱全。根據(jù)2025年學區(qū)劃分，小學是稻香村小學教育集團肥西路校區(qū)，中學是五十中東校教育集團望江路校區(qū)。這些優(yōu)質資源成為該地塊最大的加分項。

反觀瑤海區(qū)YH202506地塊，雖然位于東部新中心板塊，擁有一線河景，且容積率很低，是片區(qū)內位置最好的地塊之一。但隨著東部新中心的發(fā)展，住宅、學校、商業(yè)都陸續(xù)建成、交付，城市界面煥然一新。學區(qū)方面，小學是和平小學新本部，中學是三十八中學新校，是東部新中心最受歡迎的學區(qū)組合。但地價仍然出現(xiàn)明顯下降，反映出市場對新興板塊的信心不足。

地塊質素和板塊價值的差異直接影響了房企的參與熱情。蜀山07地塊由于包含79.16畝的商務金融用地，代建成本較高，只有蜀山城更1家房企報名；瑤海06地塊有意禾報名；包河27地塊有招商報名。民營房企的缺席，凸顯出當前市場環(huán)境下，房企更傾向于選擇風險可控、去化有保障的地塊。

NO.3|叁

結語

土地市場分化預示新房市場將持續(xù)此趨勢。核心地塊抗跌性強，新興板塊則需時間兌現(xiàn)配套以提升價值。

低容積率地塊增多顯示產(chǎn)品向改善型轉變。蜀山07地塊容積率1.7，瑤海06地塊低至1.5，包河27地塊為1.6，均明顯低于以往水平，預示未來將主打洋房、小高層等改善產(chǎn)品，預計價格區(qū)間2.3–2.5萬。

圖片來源：合肥樓市航拍

購房者面臨分層選擇：核心區(qū)門檻高但品質有保障，新興區(qū)如瑤海龍崗板塊（11月將推101.7畝容積率2.4地塊）為剛需提供上車機會，形成多層次供應體系。

地價回調、容積率下降、房企拿地謹慎，反映市場正深度調整。供地策略優(yōu)化顯示地方政府積極適應變化，推動市場從“增量擴張”轉向“存量優(yōu)化”。

第一房智庫觀點：

土地分化是地理、產(chǎn)品、客群、預期的多維重構。房企須精準把握需求，注重品質與差異化；購房者應優(yōu)選核心資產(chǎn)，警惕預期透支板塊；政府應持續(xù)優(yōu)化供地結構，促進市場健康。后續(xù)南小+42中本部、包河河濱等優(yōu)質地塊入市，或引新變局。