本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

住房租賃市場正迎來政策驅動下的全新發(fā)展階段。我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的《住房租賃條例》正式施行1個多月以來，隨著政策紅利的逐步釋放，住房租賃市場的秩序進一步規(guī)范，租賃行業(yè)也迎來新一輪發(fā)展契機。

58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝認為，《住房租賃條例》的實施為市場化租賃領域帶來了系統(tǒng)化合規(guī)要求，推動行業(yè)從粗放式增長向精細化運營轉變。

“供需關系的轉變，是住房租賃行業(yè)變革的核心?！表f謝向《華夏時報》記者指出，隨著居住觀念轉變，住房租賃行業(yè)正迎來結構性發(fā)展機遇，推動行業(yè)從規(guī)模擴張向品質運營躍遷。自2023年以來，租房需求占比上升，買房需求占比下降，住房租賃市場正在“補位”。

住房租賃市場獲有效規(guī)范和引導

9月15日，我國首部專門規(guī)范住房租賃市場的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式施行?！稐l例》聚焦住房租賃市場發(fā)展中的突出問題，針對“甲醛房”“群租房”、惡意克扣押金等市場亂象，明確了出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構等各方主體的行為規(guī)范與法律責任，并構建了以信用監(jiān)管為核心、多部門協(xié)同的現(xiàn)代化監(jiān)管體系。

《條例》的實施，更加有力有效規(guī)范和引導住房租賃市場，促進住房租賃市場高質量發(fā)展，為加快建立租購并舉的住房制度提供支撐。

從機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，租賃市場供給穩(wěn)步增長。住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度末，其重點監(jiān)測的16個城市新增市場供給房源共計約69365間，環(huán)比二季度的78706間增速有所放緩。其中，保障性租賃住房新增供應約48312間，占比達69.6%，仍占據(jù)市場供給主要地位。同時，16城機構化管理項目平均月租金2549.45元，環(huán)比下跌9.14%。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年9月，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模榜合計開業(yè)房源量達139.8萬間，管理規(guī)模榜合計管理房源量約198萬間。

監(jiān)管力度的同步強化為市場規(guī)范運行保駕護航。以西安為例，當?shù)卦诼鋵崱稐l例》的基礎上，構建了“數(shù)據(jù)端+資金端”的雙重監(jiān)管機制，推動多家租賃企業(yè)進駐市級住房租賃交易服務平臺，實現(xiàn)房源核驗、企業(yè)資質查詢、合同網(wǎng)簽備案等全流程線上辦理，有效保障了租戶的合法權益。

金融支持政策的落地則為市場供給擴容提供了新路徑。今年9月，國家發(fā)改委發(fā)布相關文件，首次將市場化租賃住房明確納入“新資產(chǎn)類型”推薦發(fā)行路徑。未來，市場化租賃住房有望借助資產(chǎn)證券化工具，廣泛引入社會資本，有效擴大市場供給，從而推動形成健康、可持續(xù)的市場正循環(huán)。

住房租賃市場出現(xiàn)結構性巨變

在政策引導與市場需求的雙重驅動下，我國住房租賃市場已發(fā)生深刻的結構性變化，正式邁入“新租住時代”。

在由中國房地產(chǎn)報社主辦、中國城市與區(qū)域治理研究院與58安居客研究院提供學術支持的“重構居住關系—新租住時代”城市共生計劃主題沙龍上，韋謝深入剖析了當前租賃市場的結構性變化。其認為，從政策層面看，保障性租賃住房在“質”與“量”上均提供了更大發(fā)展空間：更多參與主體獲得金融支持，房源供給增加，品質要求提升，客戶覆蓋面擴大，而《條例》的實施也為市場化租賃領域帶來了系統(tǒng)化合規(guī)要求。

值得注意的是，行業(yè)供需錯配的問題仍未完全解決。例如，保障性租賃住房已建設2400萬套，但實際入住僅700萬戶；品牌長租公寓在管規(guī)模約300萬套，一線城市出租率超85%，供需相對平衡；而個人房源市場卻呈現(xiàn)“供不應求”與“租金下降”并存的矛盾現(xiàn)象。

與此同時，需求端的變化同樣顯著：家庭小型化趨勢使得對居住空間的要求降低；生活配套亟待改善，全國尚有數(shù)千萬戶家庭面臨住房面積不足、設施老舊等問題；人口結構升級則帶來了長期改善性需求。韋謝分析認為，產(chǎn)業(yè)工人、服務人員等群體若轉化為專業(yè)技術人員，將釋放巨大租賃需求。2030年城鎮(zhèn)化率預計提升至70%，還將帶動四千萬人進城。

市場數(shù)據(jù)進一步印證了這一結構性變化的趨勢：2023年以來，租房需求占比上升，買房需求占比下降，租賃市場正在補位。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩(wěn)，租售比突破國債收益率，為行業(yè)提供了利潤空間?！懊鎸@些變化，行業(yè)需更敏銳地捕捉用戶需求，推動供給端的持續(xù)優(yōu)化與升級?！表f謝總結道。

用戶需求與行業(yè)重構

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新租住時代的核心是“以用戶為中心”，需求的多元化變化正驅動行業(yè)從產(chǎn)品設計到服務體系的全面重構，而合規(guī)與效率則是這場重構的核心基石。

“合規(guī)與效率是行業(yè)重構的基石?！?8安居客研究院院長張波強調，隨著《條例》的實施，企業(yè)需通過技術手段落實房源實勘、信息真實性等要求?！胺ㄒ?guī)落地后，淘汰的是不規(guī)范的企業(yè)，留下的是真正關注用戶需求的企業(yè)?！睆埐ū硎荆骸皸l例倒逼企業(yè)合規(guī)升級，房源真實性管理、資金安全監(jiān)管未來行業(yè)將更趨規(guī)范，政策支持也會逐步完善?！?/p>

針對用戶需求的變化，企業(yè)正從產(chǎn)品與服務兩方面發(fā)力升級。華潤有巢副總經(jīng)理孫雪鵬指出，租客需求的變化體現(xiàn)在兩方面：一是服務升級，二是產(chǎn)品結構調整。在其看來，存量項目改造難度較大，但新增項目需更注重品質與空間設計，而廣義的服務還包括配套空間與區(qū)域整體提升。

龍湖集團龍智資管航道、龍湖冠寓總經(jīng)理顧濤介紹說，龍湖通過精細化產(chǎn)品設計（如電動晾衣架、床頭柜布局）與組合式資產(chǎn)運營（長租公寓、商業(yè)、養(yǎng)老、寫字樓等多業(yè)態(tài)融合），為用戶提供更全面的生活解決方案。“長租公寓不僅是居住空間，更是生活服務的載體?！鳖櫇J為，“從維修服務到社群活動，再到精神層面的滿足，這些都是未來競爭的關鍵。”

首創(chuàng)城發(fā)集團品牌營銷部總經(jīng)理高廣漢則強調了客群細分與社會價值并重的運營理念?！俺鞘星嗄晷枰煌ū憷c社群互動，城市建設者則需要低成本與基礎服務保障?！备邚V漢認為，外賣小哥的電動車充電需求、早餐供應等細節(jié)，恰恰體現(xiàn)了服務的溫度。其進一步指出，“新租住時代”的企業(yè)需平衡經(jīng)濟賬與社會價值賬，從“房東”轉變?yōu)椤拔⑿统鞘羞\營者”。

在資產(chǎn)價值層面，戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡指出，公募REITs的推出改變了估值邏輯，現(xiàn)金流穩(wěn)定性成為核心指標?！巴恋仄谙夼c續(xù)期政策的不確定性是當前主要瓶頸?！彼治龅?，“未來需通過運營效率提升與服務增值，增強資產(chǎn)退出時的市場認可度?！?/p>

面對利潤壓力，企業(yè)也在探索成本重構與創(chuàng)新模式。孫雪鵬提到：“通過數(shù)字化管理、政策支持與資方合作，降低運營與建安成本?！鳖櫇a充道：“節(jié)能技術應用與服務增值是利潤對沖的有效途徑?！?/p>

受訪人士一致認為，新租住時代的核心關鍵詞是“運營效率”“用戶需求”與“生態(tài)共建”。唯有通過系統(tǒng)化思維與精細化服務，才能實現(xiàn)居住關系重構與城市共生發(fā)展，讓租賃不再是過渡選擇，而是生活方式的重要組成。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧