北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，本人和老公都是外地人，積分落戶中，目前100多分。租住在豐臺(tái)總部基地附近，孩子在小區(qū)內(nèi)幼兒園，上學(xué)的話也大概率在小區(qū)內(nèi)的豐臺(tái)八中附小。但畢竟我們兩人學(xué)歷都是985的，所以對(duì)孩子上普通?？偸怯行┎桓剩行馁I房但囊中羞澀。

請(qǐng)問您有什么其他建議沒有？孩子2027年入學(xué)，如果必須買房的話您建議買在哪里？盡量離總部基地近一些的。

A：

1、積分100多，這話怎么有點(diǎn)兒別扭似的，今年的分?jǐn)?shù)線不是才117嗎？您的意思是很快就會(huì)落戶成功，是這意思嗎？那就先明確能否在孩子上學(xué)前落戶吧，否則還是非京籍，買了學(xué)區(qū)房也順位不靠前，未必能進(jìn)入目標(biāo)對(duì)口校。

2、您租的是富錦嘉園是吧？小學(xué)確實(shí)普通，就是過去的六圈村小。但對(duì)口初中還是不錯(cuò)的，在豐臺(tái)區(qū)能算中上，放到北京算中等。

而且現(xiàn)在好像是歸入第五實(shí)驗(yàn)了吧？反正聽說是能在第五實(shí)驗(yàn)的系統(tǒng)內(nèi)選拔，那孩子如果天分高成績好的話其實(shí)不買學(xué)區(qū)房也行，按第五實(shí)驗(yàn)現(xiàn)在的趨勢(shì)，成績放到東西海也是排名靠前。

3、我要建議買，那周邊只有北大地了，小學(xué)一小五小，初中爭取豐二和十二中點(diǎn)招。但這前提是最好有北京戶口，否則不敢保證是否能對(duì)口。再有就是怡海小學(xué)也很不錯(cuò)，但這就是民辦校了，合適嗎？

4、其他沒什么建議，最好還是先大致明確什么時(shí)候能落戶吧，有了戶口才好聊，要不然真不敢說什么。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我老公和孩子是北京集體戶，無房。我們所租的房子在朝陽東五環(huán)，租金5000，業(yè)主要賣260萬，接受貸款。我們有些心動(dòng)，因?yàn)槊磕昕梢允∠?萬的房租，對(duì)標(biāo)房價(jià)的利息成本2.3%，比存銀行合適。

當(dāng)然我們要買的話是公積金貸款，利率要2.6%呢，算下來也沒省什么錢。所以我們不知道是否應(yīng)該現(xiàn)在出手，就怕買完之后房價(jià)再跌，但同時(shí)也擔(dān)心銀行利息也下跌，如果刺激房價(jià)上漲的話就兩邊吃虧了。

另外還有一個(gè)糾結(jié)點(diǎn)是，我們租的房是套老公房，小區(qū)很破舊了，做完了維護(hù)也很舊。而且沒有學(xué)區(qū)，所以本來想的是再過幾年等孩子上學(xué)時(shí)直接買學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在要買的話就怕到時(shí)候還得換房。

A：

1、這我怎么建議??？不買怕漲，買了又怕跌。存銀行覺得利息低，但買房要貸款也感覺沒占到便宜?，F(xiàn)在有合適的房子想買，但又怕等孩子上學(xué)時(shí)換房。這選擇只能自己做吧，看自己更重視哪方面了。

2、不過在我看來北京房價(jià)是沒什么下跌的空間了。以您租的這套房來說，既然業(yè)主的租金收益都2.3%了，就算減去物業(yè)取暖什么的也在2%以上。而現(xiàn)在銀行存款利率才最高1.5%，國債才1.7%，您覺得業(yè)主還會(huì)愿意降價(jià)嗎？

大家都會(huì)算賬的，就算沒有刻意的去算細(xì)賬，潛意識(shí)里也會(huì)大致估算的。您是因?yàn)橐J款，所以感覺沒占到便宜，但如果是有260萬全款的呢？人家會(huì)不會(huì)覺得買房出租比存銀行劃算?。?/p>

3、至于學(xué)區(qū)房我真的沒建議，只能自己定。房子的品質(zhì)也得看自己的喜好了，不過說實(shí)話，以200多萬預(yù)算來說，很難買到房齡新+小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)的。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，想咨詢一下選房區(qū)域的問題。目前工作在亦莊，三區(qū)交界，請(qǐng)問通州、豐臺(tái)和大興怎么選？主要訴求為通勤與宜居，兩居室南北通透，裝修好帶家具，房齡15年之內(nèi)為宜，學(xué)區(qū)中上即可。PS：預(yù)算300萬以內(nèi)。

A：

1、既然工作在亦莊，那在不考慮預(yù)算的情況下，肯定先選亦莊啊。就算是考慮了300萬預(yù)算，那我建議仍然是選亦莊。因?yàn)榉凑膫€(gè)區(qū)都沒有符合您要求的房子，那就別去遠(yuǎn)地方白跑了，省點(diǎn)兒力氣吧。

2、簡單說兩句，南北通透的兩居+房齡15年之內(nèi)，那就肯定是商品房，面積至少80多平。以300萬來說，單價(jià)3萬多，這價(jià)位的房子在哪個(gè)區(qū)都不多。

而您又要通勤方便的，也就是至少近地鐵，那就更少了唄，甚至連豐臺(tái)和通州都可以完全排除，沒這價(jià)位的房子。

然后裝修好帶家具倒無所謂吧，像是租房的要求。主要是“學(xué)區(qū)中上”，那這就是一票否決了，哪個(gè)區(qū)都沒有。

3、我建議還是降低要求吧，要不然也是白費(fèi)勁。或者說別求全，在預(yù)算不太高的情況下，通常能滿足一個(gè)主要需求就算成功，兩個(gè)超值，三個(gè)以上可遇不可求。您的要求本身就偏高，再一疊加就真沒的選了，誰也幫不上忙。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我現(xiàn)在租房在順義后沙峪，手里有點(diǎn)兒錢想買房，請(qǐng)問周邊有值得投資的小區(qū)嗎？我可以不自住，以租養(yǎng)租，因?yàn)槲椰F(xiàn)在租的房子不貴。主要看了順義其他板塊的，感覺從地段配套上不太滿意，也看過不少專家視頻都不建議買順義的房子，您怎么看？

A：

1、我怎么看？我好像沒看懂您的想法似的，您預(yù)算到底是多少??？現(xiàn)在的租金多少？怎么個(gè)以租養(yǎng)租?。炕蛘哒f是貸款還是不貸款，是用收到的房租對(duì)沖貸款，還是說兩套房換租？

2、另外專家們說不建議順義的房子，要么就是他們夸大其詞，要么就針對(duì)的是某些房源，主要是一些新樓盤。否則犯不上一棒子打倒一群，畢竟順義也跌了不少了，很多小區(qū)都是超跌狀態(tài)了，沒什么不能買的。

3、不過還是多說一句，甭管有多少錢吧，既然還是在租房那就屬于剛需，通常預(yù)算不會(huì)太高。那我的建議是多考慮自住，至于投資角度別太追求了，不太好買到合適的，甚至如果要求太高還可能被中介給忽悠了呢。房子是用來住的，先考慮自住吧。

4、總之，您現(xiàn)在的想法有點(diǎn)兒虛，沒聊什么實(shí)際的東西，再多考慮一下吧。

僅供參考。

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