記者丨吳抒穎 編輯丨包芳鳴

“超高層住宅”或?qū)⒉辉俪蔀樽≌ㄔO(shè)的主流。

深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局近期聯(lián)合發(fā)布關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施的通知文件（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）顯示，建筑高度超過(guò)80米的住宅項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定履行相關(guān)程序，在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級(jí)消防救援部門(mén)意見(jiàn)，確保與深圳市消防救援能力相匹配。

通知同時(shí)明確，該通知發(fā)布之日前，已完成規(guī)劃審批的土地整備（含利益統(tǒng)籌、安置房用地等）、城市更新、城中村改造、棚戶(hù)區(qū)改造、保障性住房等項(xiàng)目，以及已取得用地批復(fù)的征地返還用地、置換用地項(xiàng)目，可按照已審批通過(guò)的規(guī)劃（或用地批復(fù)）以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推進(jìn)土地供應(yīng)、規(guī)劃許可、施工許可等后續(xù)實(shí)施工作。

這意味著，未來(lái)深圳住宅原則上將不會(huì)超過(guò)80米。深圳這份文件的依照是，由住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范〉），其中明確新建住宅建筑的高度不得超過(guò)80米，這份規(guī)定于2025年5月1日起實(shí)施。

在深圳之前，已經(jīng)有多座城市在新出讓的地塊上施行這一規(guī)定。深圳新規(guī)之所以引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，核心原因在于它將所有的土地項(xiàng)目納入在內(nèi)且未設(shè)置緩沖器，這或許會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，住宅限高80米對(duì)市場(chǎng)而言是“利好”，這意味著購(gòu)房者離“好房子”更近。

告別“超高層”

在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速上行的時(shí)期，超高層住宅一度盛行。

根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的《超高層住宅“畫(huà)像”》：重慶、武漢、成都、西安、長(zhǎng)沙等超高層住宅小區(qū)數(shù)量位居前列。重慶以2200多棟的數(shù)量排名首位，武漢以近1500棟的數(shù)量排名第二。一線(xiàn)城市中，深圳超高層住宅最多，擁有近290座200米以上的高樓。

超高層住宅遍地開(kāi)花的原因是，這能夠最大程度利用土地開(kāi)發(fā)率，對(duì)于各方的收益而言，是“共贏”的結(jié)果。雖然超高層住宅長(zhǎng)于“算經(jīng)濟(jì)賬”，但在舒適度、安全性方面卻有缺憾，這也是《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)高度作出限制的背景原因。

《規(guī)范》出臺(tái)以后，各地新建項(xiàng)目紛紛以此為標(biāo)準(zhǔn)，鮮見(jiàn)超高層住宅。以廣州為例，其近期出讓的地塊中，荔灣區(qū)石圍塘街道就明確了容積率為3.0，限高80米；此前出讓的白云衡器廠(chǎng)地塊容積率也僅2.5，限高70米。

北京、上海新供應(yīng)的住宅用地也紛紛向限高80米靠攏。上海近期出讓的楊浦東外灘一宗地塊，其規(guī)劃建筑面積3.74萬(wàn)平方米，容積率2.5，建筑限高80米。北京于上月底出讓的一宗位于朝陽(yáng)太陽(yáng)宮的地塊，其容積率也為2.6，限高80米。

低容積率、低密度的住宅地塊逐漸成為土地市場(chǎng)供應(yīng)的主流，這將有利于“好房子”的建設(shè)。

一位全國(guó)性房企負(fù)責(zé)客戶(hù)研究的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“購(gòu)房者經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的教育，對(duì)住宅的要求也越來(lái)越高。現(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)超高層的接受度明顯降低，這種類(lèi)型的住宅除非地段非常好，否則在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)跑輸同行。購(gòu)房者現(xiàn)在對(duì)高品質(zhì)住宅的底線(xiàn)要求之一，就是低密度住宅，高度不要超過(guò)30層?！?/p>

“過(guò)渡期”何往？

相較于北上廣，深圳的“住宅限高令”來(lái)得相對(duì)較晚，但是在執(zhí)行過(guò)程中，卻是最為急迫的城市之一。

深圳明確，該通知發(fā)布之日前，已完成規(guī)劃審批的土地整備（含利益統(tǒng)籌、安置房用地等）、城市更新、城中村改造、棚戶(hù)區(qū)改造、保障性住房等項(xiàng)目，以及已取得用地批復(fù)的征地返還用地、置換用地項(xiàng)目，可按照已審批通過(guò)的規(guī)劃（或用地批復(fù)）以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推進(jìn)土地供應(yīng)、規(guī)劃許可、施工許可等后續(xù)實(shí)施工作。

從通知來(lái)看，深圳版“限高”涵蓋幾乎所有的住宅項(xiàng)目，且未明確“緩沖期”，這意味著在實(shí)操層面上，或許仍有可以?xún)?yōu)化的空間。其中的“痛點(diǎn)”在于，深圳住宅土地供應(yīng)以城市更新項(xiàng)目為主，而這類(lèi)項(xiàng)目原有的容積率已經(jīng)較高，如果按照限高80米的規(guī)定，部分項(xiàng)目將出現(xiàn)“負(fù)利潤(rùn)”或者回遷面積不夠的境況。

一位深圳城市更新項(xiàng)目負(fù)責(zé)報(bào)建的人士就對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“我們近期在報(bào)建的一個(gè)項(xiàng)目目前就處在停滯階段。由于新規(guī)來(lái)得比較突然，第一次報(bào)建不通過(guò)，我們還要重新和相關(guān)方溝通，看看應(yīng)該補(bǔ)充什么材料和條件?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新規(guī)應(yīng)是老項(xiàng)目（國(guó)家80米新規(guī)發(fā)布前的項(xiàng)目）可以超過(guò)80米，但嚴(yán)格限制250米以上的高層建筑，不得新建500米以上的超高層建筑。

李宇嘉分析稱(chēng)，這意味著，深圳在落實(shí)住宅項(xiàng)目規(guī)范上，做了在地化的差異執(zhí)行。深圳老項(xiàng)目多，特別是周期長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目，前期補(bǔ)償成本比較高，若落實(shí)80米新規(guī)，很難做到資金平衡，這會(huì)導(dǎo)致老項(xiàng)目難以啟動(dòng)，特別是城中村改造項(xiàng)目，會(huì)繼續(xù)停擺下去。因此，新規(guī)的實(shí)施要尊重現(xiàn)實(shí)。

上述負(fù)責(zé)報(bào)建的人士也持相同觀(guān)點(diǎn)。其建議，對(duì)于城市更新項(xiàng)目，應(yīng)該給予一定的空間和緩沖期，在符合消防等相關(guān)要求的前提下，允許適當(dāng)提高住宅高度。

這方面可以以北京作為對(duì)照。北京提供了兩年的緩沖期，其中表示，對(duì)于2025年5月1日前取得用地批準(zhǔn)的項(xiàng)目，可按原標(biāo)準(zhǔn)審查施工圖。若在2027年5月1日前未取得規(guī)劃許可證，則需按新規(guī)范執(zhí)行。

克而瑞分析稱(chēng)，這既給予了在途項(xiàng)目一定的適應(yīng)時(shí)間，避免因新規(guī)突然實(shí)施給項(xiàng)目帶來(lái)過(guò)大影響，又確保了在一定時(shí)間后，項(xiàng)目能符合新的規(guī)范要求。

李宇嘉也建議，即便住宅可以超過(guò)80米，也要在消防層面確保萬(wàn)無(wú)一失，消防設(shè)計(jì)必須得到消防部門(mén)驗(yàn)收通過(guò)。有消防隱患的，必須要整改，整改通過(guò)了，才可以超過(guò)80米。當(dāng)然，現(xiàn)在的技術(shù)手段、新型材料、建筑技術(shù)等，都支持整改通過(guò)，但前提是消防環(huán)節(jié)要前置。

在“好房子”建設(shè)的要求下，住宅限高將是持續(xù)改進(jìn)的方向。隨著越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，低密度、低容積率的項(xiàng)目也將引領(lǐng)市場(chǎng)和購(gòu)房者進(jìn)入“住房新時(shí)代”，房企也應(yīng)該順應(yīng)時(shí)勢(shì)，提前適應(yīng)變化。

SFC

出品丨21財(cái)經(jīng)客戶(hù)端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

編輯丨金珊 實(shí)習(xí)生關(guān)曉桐

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