來源：市場(chǎng)資訊

（來源：深圳房產(chǎn)在線）

最近一則業(yè)主借助消費(fèi)貸才能完成賣房手續(xù)的消息在各大社群流傳，引發(fā)大家的討論。

目前這個(gè)已經(jīng)不是個(gè)案，從以前的“買不起房”，現(xiàn)在正在逐步演變成“賣不起房”，折射出當(dāng)前深圳樓市正在發(fā)生的深刻變化。

最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳整體房?jī)r(jià)已回落至2016年2-3月水平，幾乎完全抹去了2015年那一輪漲幅。

這一數(shù)據(jù)意味著，早期購(gòu)房的60后、70后群體依然保有可觀的投資浮盈，而恰好在2015年后步入購(gòu)房階段的80后、90后，則成為這輪市場(chǎng)調(diào)整中受影響最深的群體。

從各片區(qū)表現(xiàn)來看，深圳樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)劇烈的價(jià)值重估。

南山區(qū)作為深圳的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，展現(xiàn)出最強(qiáng)的抗跌能力，整體房?jī)r(jià)維持在2018年中水平。該區(qū)域的購(gòu)房邏輯始終建立在堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，并非簡(jiǎn)單的思維定勢(shì)。

不過，即便在南山內(nèi)部，市場(chǎng)熱度也高度集中在少數(shù)幾個(gè)網(wǎng)紅樓盤，形成明顯的分化格局。

據(jù)行舟地產(chǎn)9月數(shù)據(jù)顯示，后海、科技園等核心地段的標(biāo)桿項(xiàng)目仍然保持較高的成交活躍度，而其他非核心區(qū)域的房源則面臨較大的去化壓力。

龍華區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)可謂冰火兩重天，整體價(jià)位已回落至2016年3-5月水平。

該區(qū)域在交通和城建方面的短板制約了整體發(fā)展，但近年來學(xué)位資源的快速提升，讓紅山、北站等板塊展現(xiàn)出相對(duì)抗跌的特性。特別是深高北學(xué)區(qū)板塊，無論是漲幅還是抗跌性都位居龍華首位。

與此同時(shí)，深中龍華學(xué)校的崛起也帶動(dòng)了蘋果園片區(qū)的發(fā)展，蘋果園也逆勢(shì)上漲。

值得注意的是，龍光玖悅臺(tái)等高品質(zhì)三房、四房產(chǎn)品依然備受追捧，而部分樓齡較老的兩房產(chǎn)品則已接近2015年的價(jià)格水平。北站南部的華潤(rùn)超核潤(rùn)府憑借深外龍大學(xué)區(qū)和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，成為片區(qū)內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿，租金和房?jī)r(jià)表現(xiàn)均十分堅(jiān)挺。

寶安區(qū)的整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，目前價(jià)位維持在2017-2018年水平。寶安中心區(qū)作為關(guān)外地區(qū)的領(lǐng)頭羊，其地位依然穩(wěn)固。

特別值得關(guān)注的是，寶安中學(xué)海天學(xué)校在近期?？贾腥〉脙?yōu)異成績(jī)，但這一教育利好尚未充分體現(xiàn)在周邊房?jī)r(jià)中。碧海片區(qū)除學(xué)位資源相對(duì)薄弱外，其他配套正在不斷完善，飛機(jī)噪音等問題的影響正在逐步減弱。

龍崗區(qū)成為本輪調(diào)整中受影響最嚴(yán)重的區(qū)域，整體價(jià)位已回落至2015年7-9月水平。然而，片區(qū)內(nèi)部分化明顯，龍崗中心城和坂田兩大核心板塊展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。坂田憑借靠近福田的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的軌道交通規(guī)劃，未來發(fā)展?jié)摿捎^。同時(shí)，該區(qū)域教育資源的快速提升也值得關(guān)注，科技城外國(guó)語學(xué)校引領(lǐng)的學(xué)位軍團(tuán)正成為片區(qū)價(jià)值的重要支撐。

羅湖區(qū)作為傳統(tǒng)老城區(qū)，目前房?jī)r(jià)已跌至2015年7月水平。近期限購(gòu)政策的松綁使該區(qū)域成為最大受益者，中海天鉆等標(biāo)志性樓盤的筍盤被快速消化。該區(qū)域的"學(xué)位四大天王"繼續(xù)發(fā)揮價(jià)值支撐作用，200-300萬的總價(jià)門檻為剛需購(gòu)房者提供了難得的置業(yè)機(jī)會(huì)。

光明、坪山等新興片區(qū)由于開發(fā)時(shí)間較晚，市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)不夠完整，但整體上都出現(xiàn)了跌破開盤價(jià)的情況。

綜合分析深圳各區(qū)域表現(xiàn)，可以清晰看到三個(gè)顯著特征：首先，擁有產(chǎn)業(yè)和學(xué)位雙支撐的板塊抗跌能力最強(qiáng)；其次，產(chǎn)品品質(zhì)和樓齡成為影響房?jī)r(jià)的重要因素；最后，市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的價(jià)值重估，早期購(gòu)房者與新晉購(gòu)房者之間的財(cái)富差距進(jìn)一步拉大。

對(duì)于80后、90后這一代"新中產(chǎn)"而言，他們不僅面臨著職業(yè)環(huán)境的變化和未來的養(yǎng)老壓力，還要應(yīng)對(duì)首付積蓄被市場(chǎng)波動(dòng)侵蝕的現(xiàn)實(shí)困境。這種代際差異的背后，既是市場(chǎng)周期的自然體現(xiàn)，也反映出深層次的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變遷。

在當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，購(gòu)房者更需要理性分析各區(qū)域的實(shí)際價(jià)值，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在分化的市場(chǎng)中尋找真正的價(jià)值洼地，如果選擇不對(duì)，可能半生的積蓄就打水漂了。

如果對(duì)自己的選籌沒有把握，咨詢這個(gè)市場(chǎng)真正有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)并且拿到不錯(cuò)結(jié)果的人，可以規(guī)避掉非常多的風(fēng)險(xiǎn)和坑！