苗野｜發(fā)自上海

一張可以自由在全市選購(gòu)新房或二手房的“代金券”在上海誕生。

近日，在上海徐匯區(qū)江南新村地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案中增加了“房票獎(jiǎng)勵(lì)”一項(xiàng)，這標(biāo)志著去年首次出現(xiàn)在上海的“房票”安置政策正提速在多區(qū)鋪開(kāi)，并首次進(jìn)入上海中心城區(qū)。

上海房票政策始于去年，當(dāng)時(shí)金山區(qū)發(fā)出了首張房票。隨后，青浦、嘉定也陸續(xù)官宣了房票制度。

與上述三個(gè)郊區(qū)試點(diǎn)不同，徐匯區(qū)的房票政策突破了區(qū)域和房源限制，允許動(dòng)遷居民在全市范圍內(nèi)選購(gòu)新房和二手房，這是上海房票政策的一次重要?jiǎng)?chuàng)新。

蝸居在上海徐匯區(qū)江南新村幾十年的居民們，最近紛紛圍在征收補(bǔ)償方案公示欄前，熱烈討論著一個(gè)新鮮詞匯—“房票獎(jiǎng)勵(lì)”，居民們都忙著計(jì)算自家建筑面積能換來(lái)多少補(bǔ)貼。

具體來(lái)看，徐匯區(qū)的“房票獎(jiǎng)勵(lì)”與傳統(tǒng)的“房票安置”有著本質(zhì)區(qū)別，它實(shí)際上是一種購(gòu)房補(bǔ)貼機(jī)制，其明確選擇貨幣補(bǔ)償方式后，在2025年1月22日起至簽約期結(jié)束后18個(gè)月內(nèi)買(mǎi)房，給予2000元每平方米的獎(jiǎng)勵(lì)，而且可以與其他簽約獎(jiǎng)勵(lì)并行。

此前已實(shí)行房票政策的金山、嘉定、青浦三區(qū)的政策較為接近。

金山區(qū)規(guī)定，被補(bǔ)償人選擇房票安置方式的，按照補(bǔ)償協(xié)議給予居住房屋貨幣補(bǔ)償款總金額7%的獎(jiǎng)勵(lì)。嘉定區(qū)則給予8%的獎(jiǎng)勵(lì)額度，并在實(shí)踐中形成了“現(xiàn)房+房票”模式，即動(dòng)遷戶(hù)先選定一套安置房，剩余安置面積折算成房票額度。

另外，房源選擇范圍是徐匯區(qū)與郊區(qū)房票政策最明顯的區(qū)別。

徐匯區(qū)的房票可以用于購(gòu)買(mǎi)全市的新房和二手房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)間自今年1月22日起的都行。這意味著有的居民已經(jīng)買(mǎi)好房了，就可以享受這一政策。

金山、嘉定、青浦的房票政策均限定在本區(qū)范圍內(nèi)的“房源超市”中使用。嘉定區(qū)目前有15個(gè)在售小區(qū)入駐房源超市，房源總量2800多套。青浦區(qū)則要求納入“房源超市”的商品住房應(yīng)是現(xiàn)房或工程進(jìn)度已整體達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂?shù)钠诜俊?/p>

圖源：克而瑞

克而瑞分析師認(rèn)為，徐匯區(qū)的房票政策打破了郊區(qū)房票時(shí)間和區(qū)域的局限，金山、嘉定實(shí)行的房票安置政策是一張擁有票面金額和使用條件的“代金券”，徐匯區(qū)房票獎(jiǎng)勵(lì)更像是刺激購(gòu)房消費(fèi)的“消費(fèi)券”。傳統(tǒng)的房票機(jī)制是定向消化郊區(qū)特定板塊的新房庫(kù)存，徐匯區(qū)“房票獎(jiǎng)勵(lì)”覆蓋全市新房和二手房，從而實(shí)現(xiàn)全域去庫(kù)存。

上海力推房票政策的背后，是樓市庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性分化問(wèn)題。

據(jù)中銀證券發(fā)布的研究報(bào)告，截至2025年5月末，上海新房狹義庫(kù)存加二手房庫(kù)存面積達(dá)到了3906萬(wàn)平方米，平均去化周期為14.9個(gè)月。

其中，新房狹義庫(kù)存面積（已取證未售）為758萬(wàn)平方米，去化周期為8.2個(gè)月。二手房庫(kù)存面積（二手房存量掛牌面積）為3149萬(wàn)平方米，去化周期為18.4個(gè)月。

從環(huán)線(xiàn)分布來(lái)看，上海新房庫(kù)存壓力主要集中在外環(huán)外，庫(kù)存占比80%，新房庫(kù)存主要集中在90～120平方米面積段。與之形成鮮明對(duì)比的是，中環(huán)以?xún)?nèi)的二手房庫(kù)存去化壓力反而較大，主因供給量過(guò)大且品質(zhì)偏低而需求萎縮。

面對(duì)差異化的庫(kù)存壓力，上海不同區(qū)域的房票政策也各有側(cè)重。郊區(qū)房票旨在定向去庫(kù)存，徐匯區(qū)的“房票獎(jiǎng)勵(lì)”覆蓋全市新房和二手房，從而實(shí)現(xiàn)全域去庫(kù)存。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房票獎(jiǎng)勵(lì)能夠提高拆遷和安置的效率，讓老百姓更快入住新房，也與各地房地產(chǎn)去庫(kù)存、提振市場(chǎng)行情有較好的結(jié)合。徐匯區(qū)房票政策的設(shè)計(jì)既能引導(dǎo)需求實(shí)現(xiàn)新房去庫(kù)存，也能激活中心城區(qū)二手房交易鏈條，促進(jìn)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

今年8月27日，上海市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)本市城中村改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出“各區(qū)可以結(jié)合實(shí)際，在改造項(xiàng)目中實(shí)施房票安置”。這份文件為上海房票政策的擴(kuò)圍提供了頂層設(shè)計(jì)支持。

在徐匯區(qū)成為上海中心城區(qū)中首個(gè)引入房票政策的區(qū)域之后，傳聞已久的浦東也在醞釀推出房票安置政策，航頭鎮(zhèn)航南社區(qū)的城中村改造項(xiàng)目也已明確將引入房票制度。目前已知房票可使用的小區(qū)共4個(gè)，可選房源約800套，房票獎(jiǎng)勵(lì)達(dá)15%。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房票制度利好上海樓市回暖企穩(wěn)，尤其對(duì)于新房市場(chǎng)刺激比較明顯，有利于新房市場(chǎng)的去庫(kù)存。隨著房票制度的推廣，對(duì)區(qū)域內(nèi)的樓市刺激效果會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，隨著上海計(jì)劃到2027年基本完成城中村整體改造項(xiàng)目的改造工作，房票制度的試點(diǎn)會(huì)在多區(qū)加速鋪開(kāi)。通過(guò)貨幣安置附加房票獎(jiǎng)勵(lì)，并賦予居民全市范圍的購(gòu)房自由，能進(jìn)一步提高貨幣安置方案的吸引力，且能激勵(lì)居民快速簽約，從而加速核心區(qū)土地資源的騰退和再利用。

從金山到徐匯，從郊區(qū)到市中心，房票政策正在上?？焖傺莼?/p>