在2025年8月25日，上海落地了房產(chǎn)新政。

其中有非常重要的一條，就是對(duì)于上海征收的房產(chǎn)稅進(jìn)行了放松。

但是在評(píng)論區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)很多上海購(gòu)房者對(duì)于房產(chǎn)稅的期待并不是放松，而是取消。

目前上海作為中國(guó)征收房產(chǎn)稅唯二的城市（另一個(gè)是重慶），自2011年執(zhí)行以來(lái)，已經(jīng)有14年了。

這一次的放松也標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步精細(xì)化。

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01上?！?.25”房產(chǎn)稅新政回顧

新政后，非滬籍首套住房規(guī)則不變，

二套及以上住房如果首套房是免征的，那么二套房及以上人均60平方米免稅。

如果首套房是非免征的，那么二套房及以上全額征收。

怎么計(jì)算呢？舉個(gè)例子！

比如，在首套建筑面積為90㎡且免征的情況下，三口之家買了一套均價(jià)為5萬(wàn)、建面約120㎡的住房，那么他們要交的房產(chǎn)稅為——（90+120-60*3）×5×70%×0.4%=0.42萬(wàn)。

再比如，在首套建筑面積為90㎡且免征的情況下，三口之家買了一套均價(jià)為10萬(wàn)、建面約120㎡的住房，那么他要交的房產(chǎn)稅為——（90+120-60*3）×10×70%×0.6%=1.26萬(wàn)。

那么這0.4%和0.6%怎么區(qū)分呢？

以單價(jià)94446元/㎡為分界線，≤94446元/㎡的則系數(shù)為0.4%，＞94446元/㎡的則系數(shù)為0.6%。

而94446元/㎡則是上海2025年年初公布的上年度新房平均銷售價(jià)格×2。

所以每年交的房產(chǎn)稅，會(huì)有一小部分人不一樣。

換句話說(shuō)，買的越大，交的房產(chǎn)稅越多！買的越多，交的房產(chǎn)稅越多！

02上海房產(chǎn)稅政策“BUG”修復(fù)（9月19日）

不過(guò)隨后，9月19日，上海官宣優(yōu)化調(diào)整房產(chǎn)稅政策，對(duì)新政進(jìn)行了“BUG”修復(fù)。

新規(guī)可以用一句話總結(jié)：這條政策是給“新上海人“的房產(chǎn)稅優(yōu)惠，持有居住證不滿3年時(shí)先交稅，滿3年后可以把之前交的稅退回來(lái)！

03上海與重慶房產(chǎn)稅政策對(duì)比

那么作為中國(guó)唯二還在征收房產(chǎn)稅的城市，上海和重慶有什么不一樣呢？

先要說(shuō)一下的是，在今年年初，重慶也落地了新政，也針對(duì)征收房產(chǎn)稅進(jìn)行了調(diào)整。具體情況是這樣的。

1）重慶不再將市外人員購(gòu)買普通住宅納入房產(chǎn)稅征稅范圍。

2）重慶從2025年2月8日起，取消中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理。

這次重慶免征房產(chǎn)稅的這一類人，指的是“三無(wú)”人員?！叭裏o(wú)”人員指的是在重慶無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人。

此前，這類人員在重慶購(gòu)買普通住宅需繳納房產(chǎn)稅，而此次政策調(diào)整后，市外人員購(gòu)買普通住宅將不再納入征稅范圍，目的就是為了降低外地購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

也就是說(shuō)，政策調(diào)整后，重慶征收房產(chǎn)稅的目標(biāo)是非普通住宅（如獨(dú)棟別墅、高單價(jià)住宅）。

總體而言，上海的房產(chǎn)稅政策更側(cè)重于調(diào)節(jié)住房持有結(jié)構(gòu)，抑制多套房需求；重慶則更聚焦于高端住宅和特定人群，政策調(diào)整更傾向于寬松化，以穩(wěn)定市場(chǎng)。

04上海會(huì)逐漸取消房產(chǎn)稅嗎？

回答是，不會(huì)！

上海房產(chǎn)稅自2011年試點(diǎn)以來(lái)，政策目標(biāo)經(jīng)歷了從“抑制投機(jī)”到“長(zhǎng)效治理”的演進(jìn)。

2024年12月上海市政府延長(zhǎng)《暫行辦法》有效期的決定上海人大，以及2025 年9月新政中“擴(kuò)大非滬籍人才免稅范圍”的調(diào)整，均釋放出明確信號(hào)：

房產(chǎn)稅已成為上海樓市治理的基礎(chǔ)性制度，而非階段性工具。

這樣的政策信號(hào)實(shí)際上有三個(gè)方面的含義。

首先，政策設(shè)計(jì)從“增量調(diào)節(jié)”向“存量?jī)?yōu)化”過(guò)渡。2025年新政將二套房免稅標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為人均60㎡，并對(duì)居住證滿 3 年的非滬籍家庭首套房全面免稅，這種“精準(zhǔn)滴灌”式調(diào)整，既保障了剛需群體利益，又通過(guò)持有成本約束抑制過(guò)度投資，與“房住不炒”導(dǎo)向深度契合。

其次，政策功能從“市場(chǎng)干預(yù)”轉(zhuǎn)向“預(yù)期引導(dǎo)”。上海房產(chǎn)稅通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整稅率分界線（2025年為94446元/㎡），建立起與房?jī)r(jià)掛鉤的彈性機(jī)制，使市場(chǎng)參與者形成“長(zhǎng)期持有成本遞增”的理性預(yù)期。

最后，政策目標(biāo)從“單一調(diào)控”轉(zhuǎn)向“多維治理”。房產(chǎn)稅與人才戰(zhàn)略、區(qū)域發(fā)展等政策的協(xié)同（如臨港新片區(qū)對(duì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才的專項(xiàng)免稅），使其成為優(yōu)化城市資源配置、促進(jìn)社會(huì)公平的重要杠桿。

另外，上海明確規(guī)定，房產(chǎn)稅收入全部用于保障性住房建設(shè)等民生支出，這一機(jī)制已產(chǎn)生顯著成效。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011-2024年上海累計(jì)征收房產(chǎn)稅約1260億元，其中用于保障性住房建設(shè)，建成公租房、廉租房等保障房42萬(wàn)套，解決了近120萬(wàn)新市民的住房問(wèn)題。

新政后預(yù)計(jì)未來(lái)三年房產(chǎn)稅收入將進(jìn)一步增加，可額外建設(shè)數(shù)萬(wàn)套保障房。

這種“稅收-保障房”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，既緩解了住房供需矛盾，又通過(guò)公共服務(wù)改善提升了房產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了“市場(chǎng)調(diào)節(jié)與民生保障”的雙贏。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，上海房產(chǎn)稅政策不會(huì)被取消，而是可能還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。

例如，進(jìn)一步細(xì)化針對(duì)不同人群、不同區(qū)域的稅率政策，更好地實(shí)現(xiàn)“精準(zhǔn)施策”；也可能考慮低收入群體的減免政策，提高政策的社會(huì)公平性。

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