根據(jù)媒體報(bào)道，中山某樓盤(pán)，房?jī)r(jià)從1.1萬(wàn)元直接降到了7000元左右，每平米下跌了4000元，降幅高到30%！

這并非個(gè)案——溫州房?jī)r(jià)較2021年峰值縮水63%！惠州，鄭州，福州，青島，石家莊，寧波等房?jī)r(jià)也縮水40%以上。

根據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在百城樣本城市中，有41個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，像福州、武漢這樣的城市，去化周期更是長(zhǎng)得超過(guò)三年。

另外，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2025年7月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積4860萬(wàn)方，處于自2009年2月以來(lái)的最低值…

這些都印證著了李嘉誠(chéng)八年前的警示："房產(chǎn)本質(zhì)在于居住，高杠桿投機(jī)終將反噬。"未來(lái)三年中國(guó)多數(shù)家庭，將面臨5個(gè)難題

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老齡化加劇，正改寫(xiě)家庭資產(chǎn)負(fù)債表

國(guó)家衛(wèi)健委統(tǒng)計(jì)顯示，2024年60歲以上人口突破3億，新生兒數(shù)量卻跌破900萬(wàn)大關(guān)。

調(diào)查顯示，100對(duì)調(diào)查對(duì)象，其中僅5對(duì)夫婦明確意愿生育三孩，占總調(diào)查對(duì)象的5%；有95對(duì)夫婦明確不再生育三孩，占總調(diào)查對(duì)象的95%。育齡群眾生育意愿普遍不高。

這種人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)直接沖擊樓市——比如三四線一些養(yǎng)老社區(qū)空置率飆升，有的片地區(qū)學(xué)區(qū)房溢價(jià)也從25%掉到了8%。

老齡化疊加少子化浪潮加劇，正在改寫(xiě)家庭資產(chǎn)負(fù)債表。

.02

就業(yè)市場(chǎng)冰火兩重天，加劇財(cái)富分化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額同比下降1.7%。但人工智能行業(yè)算法工程師年薪中位數(shù)卻超43.4萬(wàn)元，較2021年增長(zhǎng)38.2%。

這種差距在買(mǎi)房上也看得出來(lái)：2025 年，杭州未來(lái)科技城板塊新房開(kāi)盤(pán)平均去化率高達(dá) 91%，但傳統(tǒng)工廠多的蕭山片區(qū)，房子卻積壓超過(guò)18個(gè)月。

更嚴(yán)峻的是代際斷層——Z世代儲(chǔ)儲(chǔ)蓄率比90后高了19%，超前消費(fèi)的意愿卻降了27%。

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教育花費(fèi)居高不下，掏空家庭錢(qián)包。

調(diào)查顯示，全國(guó)家庭教育年均支出1.13萬(wàn)，具體到一線城市，支出就更高，以上海徐匯區(qū)為例，家長(zhǎng)年均教育支出高達(dá)12.7萬(wàn)元，相當(dāng)于當(dāng)?shù)厝司芍涫杖氲?48%。

這種壓力迫使購(gòu)房決策轉(zhuǎn)變：南京鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房成交量同比暴跌45%，反而蘇州工業(yè)園區(qū)一些主打“教育公平”的樓盤(pán)賣(mài)得火爆，其中大戶型（比如144㎡以上戶型）去化周期僅5.8個(gè)月。

教育投入的虹吸效應(yīng)，使得全國(guó)居民消費(fèi)率持續(xù)低位徘徊在38%。

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越來(lái)越多的人選擇單身，居住需求也變了

2023年中國(guó)30-34歲男性未婚比例為26.8%，女性未婚比例12.1%，分別較2019年升高了8.6、3.4個(gè)百分點(diǎn)。

具體到大城市，比例更高！以深圳南山區(qū)為例，30-34歲未婚人群占比突破42%，

未婚人群的增加，也讓45平米以下的小公寓銷(xiāo)量大增58%。

貝殼研究院調(diào)研顯示，獨(dú)居青年更傾向租賃配備智能家居的長(zhǎng)租公寓，哪怕租金占到月收入的35%也能接受。

這種趨勢(shì)也改變了開(kāi)發(fā)商策略——比如華潤(rùn)在成都推出帶共享廚房和寵物空間的“單身社區(qū)”，開(kāi)盤(pán)即售罄。

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政策還在變，未來(lái)不確定性強(qiáng)

住建部已經(jīng)明確2025年要試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，杭州錢(qián)江新城有地塊要求現(xiàn)房銷(xiāo)售比例不能低于70%。

另外房產(chǎn)稅也可能提前來(lái)臨——深圳前海已經(jīng)開(kāi)始評(píng)估多套房的業(yè)主，未來(lái)可能按0.8%-1.2%梯度收稅。

這些政策變動(dòng)讓一些人開(kāi)始調(diào)整資產(chǎn)——上海陸家嘴的豪宅掛牌量一下子漲了182%，不少業(yè)主都想趕在政策落地前變現(xiàn)。

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李嘉誠(chéng)的預(yù)言正在應(yīng)驗(yàn)，普通人如何應(yīng)對(duì)

當(dāng)年他拋售內(nèi)地房產(chǎn)時(shí)，武漢光谷地價(jià)才8000/㎡，如今核心地塊樓面價(jià)雖然漲到3萬(wàn)/㎡，卻遭遇流拍。

這背后其實(shí)是一個(gè)大趨勢(shì)：我們的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)66%，居民負(fù)債率也達(dá)到72%，房子終究要回到“住”的本質(zhì)。

對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，建議幾個(gè)應(yīng)對(duì)策略：

1、現(xiàn)金為王。

手上有現(xiàn)金，才有抄底的資本，與其盲目接盤(pán)，不如讓子彈飛一飛，等待機(jī)會(huì)。

2、換房三不碰

優(yōu)化資產(chǎn)、別亂加杠桿，盡量聚焦在核心城市的好房子上，比如成熟小區(qū)，離地鐵近最佳。

另外，不碰郊區(qū)房、不碰高價(jià)學(xué)區(qū)房、不碰新區(qū)。這幾個(gè)房，價(jià)格變數(shù)大，沒(méi)必要“賭”。

3、密切關(guān)注政策

預(yù)售制終結(jié)消息越來(lái)越近了，大家可以再等等，政策明朗再“下手”，能有效避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

另外，買(mǎi)新房只選靠譜的房企！

文末結(jié)語(yǔ)

總之，不確定加劇的背景下，理性看待市場(chǎng)波動(dòng)，優(yōu)化資產(chǎn)、別盲目增加債務(wù)，盡量聚焦在核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上，或許才是穿越周期的最佳選擇。