你有沒有過這種糾結(jié)，看房時(shí)對(duì)著精致的樣板間心動(dòng)，簽合同后卻天天擔(dān)心工地停工，畢竟這些年?duì)€尾樓的新聞實(shí)在太多。

最近住建部在15規(guī)劃建議輔導(dǎo)讀本里明確提到，要推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要規(guī)范預(yù)售、加強(qiáng)資金監(jiān)管。

這消息一出來，不少人都在問：是不是以后買房再也不用賭運(yùn)氣了，現(xiàn)房銷售真能全面鋪開嗎，為啥有的城市已經(jīng)行動(dòng)，有的還在觀望？

為啥爛尾樓問題總冒頭

提到現(xiàn)房銷售，就得先說說咱們一直用的預(yù)售制，其實(shí)很多人不知道，預(yù)售制本身沒問題，它的初衷是幫開發(fā)商加快資金周轉(zhuǎn)，讓更多新房能快速供應(yīng)到市場(chǎng)。

但為啥這些年總有項(xiàng)目停工，核心問題出在監(jiān)管沒跟上，過去不少開發(fā)商都在走拿地-開發(fā)-回款-再拿地的路子，看起來資金周轉(zhuǎn)快、開發(fā)效率高，像滾雪球一樣擴(kuò)大規(guī)模。

但這里面藏著個(gè)大風(fēng)險(xiǎn)：如果監(jiān)管不到位，樓盤的預(yù)售資金可能被挪用，比如拿去拍新地，或者填補(bǔ)其他項(xiàng)目的窟窿。

在樓市行情好的時(shí)候，這種模式還能撐住，畢竟房子好賣，回款快，就算資金挪了，新樓盤賣了錢還能補(bǔ)回來，可一旦樓市進(jìn)入下行周期，麻煩就來了。

你想啊，要是A地塊的銷售回款，要用來支撐B地塊的開發(fā)，B地塊的錢又要養(yǎng)著C地塊，只要其中一個(gè)樓盤賣不動(dòng)，整個(gè)鏈條就會(huì)斷。

2022年很多新樓盤集中停工，就是因?yàn)檫@個(gè)原因，看似是一個(gè)項(xiàng)目出問題，實(shí)際上會(huì)牽扯出好幾個(gè)樓盤，甚至讓開發(fā)商陷入債務(wù)違約。

所以這次住建部強(qiáng)調(diào)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，本質(zhì)上就是想把先交錢后交房的風(fēng)險(xiǎn)，變成先建好再交錢的安心，從根兒上解決交付焦慮。

為啥現(xiàn)房銷售先從三四線城市起步

現(xiàn)在提到現(xiàn)房銷售，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：全面發(fā)文官宣推行的城市，大多是河南信陽(yáng)、湖南邵陽(yáng)、湖北荊門這樣的三四線城市，一二線城市反而動(dòng)靜沒那么大。

這不是調(diào)整偏心，而是每個(gè)城市的樓市情況不一樣，得按需調(diào)整，先看三四線城市的核心矛盾：庫(kù)存太多了，有數(shù)據(jù)顯示，目前三四線城市商品房去化周期已經(jīng)達(dá)到30.5個(gè)月。

也就是說，現(xiàn)有的新房庫(kù)存，就算不再蓋新的，也足夠賣兩年半以上，這說明這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，早就不是缺房子的狀態(tài)，而是房子太多賣不掉。

在這種情況下，推進(jìn)現(xiàn)房銷售反而符合市場(chǎng)需求，開發(fā)商從拿地到蓋成現(xiàn)房，至少需要1-2年，這段時(shí)間里不會(huì)有新的期房流入市場(chǎng)，正好能給消化現(xiàn)有庫(kù)存爭(zhēng)取時(shí)間，緩解庫(kù)存壓力。

除此之外，三四線城市的房企結(jié)構(gòu)也和一二線不同，這里大多是中小房企，它們的融資渠道比頭部房企窄很多，銀行放貸也更謹(jǐn)慎，購(gòu)房者本來就擔(dān)心小開發(fā)商會(huì)不會(huì)爛尾。

推行現(xiàn)房銷售后，房子建好再賣，購(gòu)房者能親眼看到房子的品質(zhì)，自然就敢放心買，既解決了中小房企的銷售難題，也打消了購(gòu)房者的顧慮，算是雙贏。

一二線城市為啥不跟風(fēng)

既然現(xiàn)房銷售好處這么多，為啥北京、上海、廣州這些一二線城市不全面推行呢，其實(shí)不是不想，而是暫時(shí)不適合，主要有三個(gè)現(xiàn)實(shí)原因。

比如是庫(kù)存壓力小，和三四線城市房子賣不完不同，一二線城市尤其是主城區(qū)，住房需求還在，特別是品質(zhì)好、位置佳的好房子，依然是市場(chǎng)剛需。

如果全面推行現(xiàn)房銷售，開發(fā)商蓋房需要時(shí)間，可能會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)新房供應(yīng)減少，反而影響市場(chǎng)平衡，還有就是開發(fā)成本太高。

一二線城市主城區(qū)的地塊價(jià)格本來就貴，拿一塊地可能要花幾十億甚至上百億，如果搞現(xiàn)房銷售，開發(fā)商得自己先墊錢把房子蓋好，資金回籠周期會(huì)拉長(zhǎng)，資金壓力會(huì)非常大。

對(duì)開發(fā)商來說，這相當(dāng)于把更多錢壓在一個(gè)項(xiàng)目上，風(fēng)險(xiǎn)太高，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)全面鋪開，所以現(xiàn)在一二線城市的重點(diǎn)，是加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管和局部試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

比如有的城市要求，預(yù)售資金必須存入專用賬戶，只能用來蓋這個(gè)項(xiàng)目的房子，不能隨便挪用，還有的城市在熱門地塊拍賣時(shí)，明確要求開發(fā)商必須蓋成現(xiàn)房才能賣。

這樣既能保證期房項(xiàng)目的交付安全，也能通過試點(diǎn)積累經(jīng)驗(yàn)，為以后可能的全面推行打基礎(chǔ)。

二手房市場(chǎng)會(huì)變天嗎

如果以后現(xiàn)房銷售全面鋪開，除了新房市場(chǎng)，還有一個(gè)領(lǐng)域會(huì)受到影響，那就是二手房市場(chǎng)，你現(xiàn)在買二手房，最大的優(yōu)勢(shì)就是所見即所得。

能看到房子的戶型、采光、小區(qū)環(huán)境，買了就能裝修入住，不用等，但如果新房也變成建好再賣，二手房的這個(gè)優(yōu)勢(shì)就被拉平了，兩者之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。

這種競(jìng)爭(zhēng)下，哪些二手房會(huì)受影響最大，答案是房齡老、戶型過時(shí)、沒有核心優(yōu)勢(shì)的房子，比如那些建于2000年以前，沒有電梯、戶型是老破小。

周邊也沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)校、大型商場(chǎng)的二手房，以前還能靠即買即住吸引剛需，但以后面對(duì)同樣能即買即住，還更新、戶型更好的現(xiàn)房新房，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)大大下降，價(jià)格可能會(huì)面臨壓力。

反過來想，這其實(shí)也是樓市回歸居住屬性的信號(hào)，過去很多人買房是為了投資，看重房子的金融屬性，但以后隨著現(xiàn)房銷售普及，大家買房會(huì)更關(guān)注房子本身的居住價(jià)值。

戶型好不好、交通便不便利、生活配套全不完善，那些只有投資噱頭，沒有實(shí)際居住優(yōu)勢(shì)的房子，金融屬性會(huì)越來越弱，這對(duì)真正想買房住的人來說，其實(shí)是件好事。

說到底，住建部推進(jìn)現(xiàn)房銷售，不是為了顛覆房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了讓這個(gè)市場(chǎng)更健康，既保障咱們購(gòu)房者的權(quán)益，也讓房企擺脫高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)的老路。

對(duì)咱們普通人來說，以后買房可以多關(guān)注這幾點(diǎn)：如果在三四線城市買房，優(yōu)先看已經(jīng)是現(xiàn)房的項(xiàng)目，既能避開爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也能對(duì)比更多選擇。

如果在一二線城市買期房，一定要查清楚項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管情況，確認(rèn)資金沒有被挪用，如果考慮二手房，盡量選房齡新、戶型合理、有核心配套的，避免以后面臨貶值壓力。