近日，大阪市政府宣布，將自2026年5月30日起，暫停受理基于《國(guó)家戰(zhàn)略特區(qū)法》的“特區(qū)民宿”新申請(qǐng)。大阪市此次政策調(diào)整的直接導(dǎo)火索，是“特區(qū)民宿”急速擴(kuò)張引發(fā)的社區(qū)矛盾激化。

由于民宿數(shù)量激增，游客帶來(lái)的?深夜噪音、垃圾處理不當(dāng)以及陌生人頻繁進(jìn)出?等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ?。數(shù)據(jù)顯示，大阪市民宿相關(guān)投訴件數(shù)從2021年的88件激增至2024年的556件，四年間增長(zhǎng)約5倍?。積累已久的民怨最終集中爆發(fā)，迫使大阪市政府采取行動(dòng)，以緩解社會(huì)矛盾。

32個(gè)市町村停止受理新申請(qǐng)，僅4處維持現(xiàn)狀

關(guān)于放寬特定地區(qū)民宿開(kāi)業(yè)限制的“特區(qū)民宿”制度，大阪府政府于5日宣布，將與國(guó)家協(xié)商，并自2026年5月30日起停止受理府內(nèi)29個(gè)市町村的特區(qū)民宿新申請(qǐng)。此前，大阪市、寢屋川市和八尾市已明確表明不再受理新申請(qǐng)。隨著大阪府此次決定，府內(nèi)將有合計(jì)32個(gè)市町村全面停止受理特區(qū)民宿的新申請(qǐng)。

停止受理新申請(qǐng)地區(qū)清單

• 已表明停止受理特區(qū)民宿新申請(qǐng)方針的地區(qū)（32個(gè)）

  大阪市、寢屋川市、八尾市、岸和田市、池田市、泉大津市、守口市、茨木市、富田林市、松原市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、門真市、攝津市、高石市、藤井寺市、泉南市、四條畷市、大阪狹山市、阪南市、島本町、豐能町、能勢(shì)町、忠岡町、熊取町、田尻町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村。

• 僅部分區(qū)域停止受理（1個(gè)）

  河內(nèi)長(zhǎng)野市僅市區(qū)部分區(qū)域暫停受理新申請(qǐng)，故未列入停受理名單。

繼續(xù)受理新申請(qǐng)地區(qū)：

• 羽曳野市、貝冢市、泉佐野市則表示將繼續(xù)按以往政策受理特區(qū)民宿新申請(qǐng)。

據(jù)悉，大阪府和大阪市等將在本月舉行的國(guó)家戰(zhàn)略特別區(qū)域會(huì)議上與國(guó)家進(jìn)行協(xié)商。若獲得總理認(rèn)可，大阪府內(nèi)32個(gè)市町村將從明年5月30日起正式停止受理特區(qū)民宿新申請(qǐng)。

大阪調(diào)整特區(qū)民宿政策的背景及原因

大阪府對(duì)特區(qū)民宿政策進(jìn)行了重大調(diào)整，其主要原因在于社區(qū)治理壓力激增，尤其是噪音、垃圾處理等引發(fā)的居民投訴大幅增加?。

大阪市的特區(qū)民宿數(shù)量近年來(lái)持續(xù)攀升，2019年3月僅略超2000家，疫情期間增速暫緩，但在疫情后則迅速反彈，呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

截至今年7月，大阪民宿已達(dá)6696家，占全國(guó)特區(qū)民宿總量的約94%。今年3月至7月，大阪特區(qū)民宿的每月申請(qǐng)件數(shù)已連續(xù)5個(gè)月超過(guò)200件，審批等待期需要近兩個(gè)月，市場(chǎng)需求之旺盛可見(jiàn)一斑。

然而，大阪民宿規(guī)模的快速擴(kuò)張，也導(dǎo)致了游客與當(dāng)?shù)鼐用竦拿芗觿　＿@從關(guān)于“垃圾分類不當(dāng)、噪音擾民”等民宿投訴數(shù)量的顯著增加?可見(jiàn)一斑。

大阪市保健局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，民宿相關(guān)投訴量在2021年曾降至98件，但此后持續(xù)增加，2024年的投訴量達(dá)到556件，較2021年增加了5倍多。

從2024年投訴的具體分類來(lái)看，涉及未獲認(rèn)證設(shè)施的投訴為157件，已獲認(rèn)證設(shè)施的投訴達(dá)399件。未認(rèn)證階段多為反對(duì)民宿經(jīng)營(yíng)的反對(duì)聲，而認(rèn)證后則以垃圾處理方式（103件）、夜間噪音（87件）等影響居住環(huán)境的投訴最為突出。

此外，部分投資者通過(guò)不正規(guī)操作（如虛高標(biāo)價(jià)）利用民宿獲取經(jīng)營(yíng)管理簽證的做法，也暴露了監(jiān)管漏洞?。據(jù)稱，大阪約40%的民宿業(yè)主為中國(guó)投資者。

面對(duì)接連不斷的糾紛，大阪市已決定暫停受理特區(qū)民宿的新申請(qǐng)。未來(lái)，市政府將采取多項(xiàng)措施，包括新設(shè)“擾民民宿專項(xiàng)整治小組”、強(qiáng)化監(jiān)管權(quán)限等，并考慮將住宅區(qū)排除在特許經(jīng)營(yíng)范圍之外，以改善社區(qū)居住環(huán)境，緩解民眾不滿。

大阪民宿政策調(diào)整，投資者如何應(yīng)對(duì)？

面對(duì)大阪民宿政策的調(diào)整，不少人將目光轉(zhuǎn)向普通民宿。那么，日本普通民宿與特區(qū)民宿之間有什么核心區(qū)別呢？

①營(yíng)業(yè)天數(shù)限制?

• ?普通民宿?：依據(jù)《住宅宿泊事業(yè)法》，每年最多運(yùn)營(yíng)180天?。?

• 特區(qū)民宿?：在特定區(qū)域內(nèi)（如大阪市、福岡市等）可全年無(wú)休運(yùn)營(yíng)，無(wú)天數(shù)限制?。

②許可申請(qǐng)

• 普通民宿：營(yíng)業(yè)許可需滿足諸多嚴(yán)格條件，申請(qǐng)條件嚴(yán)格，雖然無(wú)區(qū)域限制，但需符合當(dāng)?shù)貤l例，如設(shè)置前臺(tái)、變更建筑用途等。

• 特區(qū)民宿：根據(jù)特例制度，取得營(yíng)業(yè)許可相對(duì)容易，但僅限政府劃定的特定區(qū)域，且一般情況下居住面積需大于25㎡（硬性標(biāo)準(zhǔn)）?。

③住宿天數(shù)限制

• 普通民宿：可提供1晚住宿。

• 特區(qū)民宿：要求至少入住2晚3天，以減少短期頻繁換客對(duì)社區(qū)的影響。

④監(jiān)管要求

• 普通民宿：監(jiān)管更為嚴(yán)格，對(duì)區(qū)域、噪音、垃圾處理等有明確限制。

• 特區(qū)民宿：監(jiān)管限制較少，但也因此引發(fā)了大量居民投訴?。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，普通民宿受《住宅宿泊事業(yè)法》嚴(yán)格限制，每年最多運(yùn)營(yíng)180天，申請(qǐng)門檻較高，個(gè)人和企業(yè)法人均可運(yùn)營(yíng)；特區(qū)民宿在特定區(qū)域內(nèi)可全年運(yùn)營(yíng)，申請(qǐng)相對(duì)容易，但需滿足面積和最低住宿天數(shù)要求，且運(yùn)營(yíng)主體僅限企業(yè)法人，個(gè)人不能申請(qǐng)。

需要注意的是，大阪雖然暫停了特區(qū)民宿的新申請(qǐng)，但并未禁止普通民宿的運(yùn)營(yíng)?。因此，投資者仍然可以申請(qǐng)和經(jīng)營(yíng)?普通民宿。

總體而言，大阪對(duì)特區(qū)民宿政策的收緊，標(biāo)志著這一行業(yè)正在從無(wú)序擴(kuò)張邁向規(guī)范化管理。短期內(nèi)，政策調(diào)整可能促使投資者搶在截止前集中提交申請(qǐng)，造成“末班車”效應(yīng)；但長(zhǎng)期來(lái)看，監(jiān)管升級(jí)將淘汰缺乏合規(guī)能力的經(jīng)營(yíng)者，行業(yè)結(jié)構(gòu)將逐步向品質(zhì)與管理能力導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。因此投資者需及時(shí)調(diào)整策略，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。

另外，對(duì)于已持有牌照的投資者，政策收緊反而可能帶來(lái)供給收縮，從而推動(dòng)現(xiàn)有牌照的價(jià)值上升，帶來(lái)資產(chǎn)增值機(jī)遇；而對(duì)于新投資者而言，只能通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有牌照進(jìn)入市場(chǎng)或?qū)で筇娲顿Y路徑。未來(lái)的日本民宿市場(chǎng)，將更強(qiáng)調(diào)合規(guī)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)關(guān)系管理與長(zhǎng)期可持續(xù)性，能夠滿足這些條件的經(jīng)營(yíng)主體將更具競(jìng)爭(zhēng)力。

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