曹德旺是玻璃行業(yè)的巨頭，福耀集團的創(chuàng)始人。1976年，他參與建玻璃廠，1983年承包下來，1987年正式搞起福耀集團，1993年上市，一路做大到全球規(guī)模。

2009年，他拿了安永全球企業(yè)家獎，2025年10月他辭掉董事長，讓兒子接班，自己當(dāng)終身榮譽董事長，還投43億辦福耀科技大學(xué)，今年招了首批本科生。

他早幾年就說過房產(chǎn)會變成有錢人玩的擊鼓傳花游戲，房子就是鋼筋水泥堆起來的，不會自己升值。很多人當(dāng)時不當(dāng)回事，現(xiàn)在2025年了，他的預(yù)言還真有點準(zhǔn)。

早在2018年，他就直言房子沒法創(chuàng)造價值，將來一文不值，還建議多余房產(chǎn)趕緊賣掉，因為賣不掉租不出，還得交管理費。

2023年左右，他又強調(diào)房地產(chǎn)該讓專業(yè)人干，別搞太大害人害己。結(jié)果，這兩年好多大房企出問題，暴雷一大堆，正好印證了他的話。

到2025年，他提醒多房家庭盡快處理房產(chǎn)，尤其是三四線和遠郊，避免陷入流動性枯竭的死局。他的邏輯簡單，房產(chǎn)從增值工具變成負債包袱，供需失衡太嚴重了。

現(xiàn)在2025年11月了，國家統(tǒng)計局說前七個月新開工住房面積同比降了近20%，商品房待售面積高達7.6億平方米，比2020年底多出2.6億平方米，增幅52%。

上半年新建商品房銷售面積降3.5%，銷售額降5.5%，百城房價連續(xù)跌了30多月。

二線城市像鄭州、天津跌幅超30%，環(huán)京區(qū)域差不多腰斬，上海深圳一線也開始調(diào)整。

二手房掛牌量全國超730萬套，成都27萬套，武漢19.4萬套，北京16萬套，炒房客拋售越來越多，變現(xiàn)越來越難。

租金收益也下滑，比如月租從4500降到3800，就業(yè)難、生活成本高、外來人口回鄉(xiāng)、居民收入慢，這些都壓著房租往下走。

住建部數(shù)據(jù)顯示，全國有6億棟房子，能住30億人，遠超實際需求。城市化率到65%后，新增購房動力弱，生育率低，人口負增長，需求端直接萎縮。

在供給端，過去幾年開發(fā)商建房太多，空置房超1.2億套，夠3.6億人住，每年還上千萬套新房入市。

在需求端，房價收入比高得離譜，二三線20-25，一線超40，普通人買不起。年輕人工作不穩(wěn)，收入增長慢，不敢背大額房貸。

數(shù)據(jù)顯示，41.5%到42%的家庭有兩套以上房產(chǎn)，這些多余房子成了負擔(dān)，物業(yè)費、取暖費、電梯費、維修基金年年漲，房產(chǎn)稅“十四五”期間可能開征，進一步加成本。

實體經(jīng)濟不景氣，居民杠桿率高，房子越來越多，買的人卻少，必然下行。

政策雖有托底，像取消限購、降利率、降低門檻，但更多是穩(wěn)住別崩盤，不是刺激大漲。

住建部強調(diào)2025年落實“四個取消、四個降低、兩個增加”，但市場分化明顯，一線庫存低，約11個月，遠低于均衡18個月，二三線過剩嚴重。

曹德旺預(yù)言的核心，就是房產(chǎn)回歸居住屬性，別當(dāng)投資品。過去2008年前買房的賺翻了，實現(xiàn)財富自由，現(xiàn)在不一樣了。

從數(shù)據(jù)看，調(diào)整周期至少5-6年，泡沫還沒擠干凈，流動性枯竭、債務(wù)違約風(fēng)險大。未來三年，政策側(cè)重托底，剛需信貸成本低，但整體供應(yīng)過剩，項目開發(fā)周期3-5年，最早2027年供應(yīng)才減。

到2030年，一線城市可能穩(wěn)住，每年土地成交450億，較現(xiàn)在增長，但二三線繼續(xù)降，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回升，投機型貶值。人口老齡化加劇，需求收縮，房價難大漲。

不買房可能是幸運，避開了高房貸枷鎖，不用擔(dān)心資產(chǎn)縮水。年輕人現(xiàn)在租房自由，花錢提升能力、旅行啥的，比傾家蕩產(chǎn)買房強。曹德旺說房子賣不掉租不出，就是這個理。

多房家庭面臨持房成本高、變現(xiàn)難，41.5%家庭得面對資產(chǎn)貶值。租金下降，就業(yè)困難，居民不敢消費，樓市更冷。

五年后，如果市場軟著陸，房價合理區(qū)間，不買房的省下錢投資別處，或等更低價入手。曹德旺建議多余房子賣掉，別等危險，就是怕拖久了成包袱。

當(dāng)然，這得看個人情況。剛需家庭，政策紅利期可以出手，但算好賬。炒房客的話，曹德旺的忠告靠譜，早賣早解脫。三四線老房、房齡超20年的，最好別留。

核心城市核心地段，能扛住分化。整體趨勢，房地產(chǎn)完成歷史使命，從拉動經(jīng)濟轉(zhuǎn)向穩(wěn)定居住。

十五五期間，市場走穩(wěn)，分化加劇，一線修復(fù)快，二線慢。庫存優(yōu)化，提高質(zhì)量，嚴控增量。房價穩(wěn)住需要周期，按照過去漲價五年，現(xiàn)在調(diào)整也得五年以上。

五年后，不買房的到底失敗還是幸運，得看大局。如果樓市徹底回暖，買早的贏；但從趨勢，更多是幸運，避免風(fēng)險。

曹德旺預(yù)言精準(zhǔn)，房地產(chǎn)讓專業(yè)人干，提供性價比房，別追暴利。政策宏觀調(diào)控，目的穩(wěn)住經(jīng)濟大盤，別讓跌到賤賣，也別炒高泡沫。

老百姓需求擺第一，合適才買，別盲從預(yù)測。