文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會

深圳豪宅市場，即將封神。

年底，中信信悅灣、深圳灣澐璽和后海招商璽，三大現(xiàn)象級豪宅將同臺競技。

關(guān)注度和話題度不可小覷。

其中，后海招商璽，前不久已經(jīng)開放了臨時展廳，預(yù)計12月開盤入市。

深圳灣澐璽，昨天（11月11日）也開了樣板房，驗資1000萬才能看房。

進(jìn)度最慢的，要屬中信信悅灣了。

展廳、板房，捂得一個比一個嚴(yán)實。

好在，項目戶型圖已經(jīng)曝出，多少可以滿足一下市場的好奇心。

01

中信信悅灣戶型主要有4種，分別是建面約210㎡、305㎡、370㎡和510㎡，均為大平層。

先看起步戶型，建面約210㎡三房三衛(wèi) 家政。（PS：具體戶型以官方公布為準(zhǔn)）

進(jìn)門就是大客廳，直通陽臺，臥室區(qū)域相對集中，可以保障休息私密性，整體布局有非常明顯的動靜分區(qū)。

作為“入門級”產(chǎn)品，戶型比較中規(guī)中矩，沒有太大亮點。

210㎡戶型分布在項目1-3棟，超高層，梯戶比為4梯3戶。

由于在小區(qū)靠里邊的位置，低樓層戶型視野可能會有遮擋，居住體驗感會有所打折。

該戶型是在原來195㎡四房二衛(wèi)的基礎(chǔ)上，演變而來的。

增加了建筑面積，但減掉了一個次臥，這一點頗受爭議。

有人認(rèn)為，這個改動很好，三房空間更為闊綽，想要四房的話，則需通過加價購買面積更大的戶型，在一定程度上維護(hù)了圈層的純粹性。

但也有人認(rèn)為，210㎡只做了三房，實在有點浪費，沒有四房實用，未來賣二手，肯定也是四房更好賣。

眼下，項目四房起步直接去到305㎡，上車門檻大大增加。

建面約305㎡四房四衛(wèi) 家政，戶型設(shè)計得一般。

尤其是弧形陽臺側(cè)邊尺度較窄，顯得有些雞肋。

該戶型分布在1-4棟和1-5棟，3梯2戶設(shè)計。

想要獲得無遮擋的觀景效果，需越過歌劇院，大概在19-20層及以上樓層。

建面約370㎡四房五衛(wèi) 家政，跟305㎡戶型一樣，也是設(shè)計的弧形陽臺，空間感更足，比較通透。

主次臥分布于房間兩側(cè)，每個臥室都帶有衛(wèi)生間。

該戶型分布在1-2棟，5梯2戶設(shè)計，擁有獨門獨戶的入戶空間。

建面約510㎡四房五衛(wèi) 家政，一層3梯1戶，純粹頂豪。

更開闊的視野和更舒適的空間感。

戶型方面沒什么好挑剔的。

從中信信悅灣的整體戶型來看，其對豪宅產(chǎn)品的定位清晰明確，且更注重圈層。

給人的感覺是，空間尺度感和刻意留出的“奢侈浪費”，壓過了日常實用性的優(yōu)先級。

價格上，中信信悅灣目前吹風(fēng)價在16萬元/㎡以上，總價3000萬元起，部分看海單位價格更高。

深圳灣澐璽昨天也出了吹風(fēng)價，單價區(qū)間14-46萬元/㎡。

其中最小的209㎡戶型，14-16元/㎡；最大的1100㎡戶型，總價約5億以上，單價約46萬 /㎡。

深圳灣澐璽戶型面積段跨度很大。

而中信信悅灣的4個戶型，跟深圳灣澐璽在戶型上重疊度很高。

這意味著，兩個盤客群也會有重疊。

就200 ㎡的戶型而言，中信信悅灣只有210㎡三房可選。

而深圳灣澐璽有209㎡、269㎡和295㎡，且均為四房設(shè)計。

差不多的價位，明顯深圳灣澐璽選擇更多。

據(jù)市場消息，中信信悅灣預(yù)計11月底開展廳，樣板房還不確定啥時候開放。

比深圳灣澐璽和后海招商璽，節(jié)奏稍慢了一點。

02

中信信悅灣的用地單位是深圳市航運集團(tuán)有限公司。

該公司控股股東——深圳市鴻利金融投資控股有限公司，由深圳市城開信銀投資有限公司持股99%。

后者由西部信托全資持股。

可見，中信信悅灣項目引入了信托資本。

整個項目則由中信城開投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱：中信城開投資集團(tuán)）代建代管。

中信城開投資集團(tuán)是中信城市開發(fā)運營有限責(zé)任公司（簡稱：中信城開）全資子公司。

公司董事長為陸程，他也是中信城開深圳公司的董事長。

今年6月，中信城開深圳公司董事長換帥，原董事長劉星退出，陸程接任。

當(dāng)時一并換的還有總經(jīng)理，劉修文退出，胡峰接任。

陸程一上任，就對中信信悅灣項目進(jìn)行了大刀闊斧的“改革”，先燒了三把火。

第一把火，改案名。

將原來的“中信元灣府”，改成了如今的“中信信悅灣”。

slogan是“立中見遠(yuǎn)，信悅未來”。

雖然案名改了，但基本風(fēng)格還是沒變，并沒有給人太驚艷的感覺。

不過好在，也沒有用那些爛大街的案名。

第二把火，改戶型。

項目起初的戶型版本是，建面約195㎡、285㎡、350㎡、495㎡，四種戶型。

后來戶型進(jìn)行了全面升級，所有戶型面積較原計劃增加了15-20㎡。

變成了現(xiàn)在的，建面約210㎡、305㎡、370㎡、510㎡。

不過，其戶型調(diào)整主要是著眼于內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化，外輪廓并未改變。

調(diào)整比較大的是，原195㎡四房二衛(wèi)，變?yōu)榧s210㎡三房三衛(wèi)，直接減了一個房間。

而戶型建筑面積的增加，主要在于結(jié)構(gòu)變動影響了公攤及陽臺、窗戶等面積。

改戶型這一點，中信信悅灣也跟深圳灣澐璽“如出一轍”。

深圳灣澐璽一開始流出的戶型面積，起步是198㎡，現(xiàn)在則是起步209㎡。

兩家像商量好了似的，同時砍掉了200㎡以下的面積段。

第三把火，調(diào)規(guī)。

今年9月底，深圳市規(guī)局披露了元灣府（一期）項目總平面圖變更的公示。

調(diào)整包括，樓棟命名修改，由座改為單元。

建筑高度及層數(shù)修改。

比如，1棟三單元層數(shù)由54層改為51層、高度由192.42米改為183.12米；1棟四單元層數(shù)由49層改為45層、高度由182.77米改為168.97米。

以及，塔樓和裙房建筑輪廓調(diào)整，消防登高場地微調(diào)。

裙房南側(cè)商業(yè)改為文化活動室；南側(cè)和二期之間的連橋?qū)挾燃拔恢酶隆?/p>

架空停車場出入口由東南角調(diào)整至西南角。

容積率由5.53調(diào)整為5.46，等等。

整體看下來，變化比較大的，就是個別樓棟樓層降低了。

容積率，也隨之下降。

另外商業(yè)的面積有所下降。

從更名到戶型調(diào)整，再到調(diào)規(guī)，陸程的手段果決老練。

但也難掩所體現(xiàn)出的焦慮感。

03

中信信悅灣的身世十分坎坷。

項目原為佳兆業(yè)所有，后來佳兆業(yè)出險。

最終于2022年6月，被中信城開以300億元接盤。

最新規(guī)劃的總建筑面積31.64萬㎡，是一個涵蓋住宅、商業(yè)、酒店及辦公等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體。

地段也非常不錯，三面環(huán)海，優(yōu)勢不言而喻。

盡管如此，項目面臨的壓力依然不小。

兩大“勁敵”，華潤中海的深圳灣澐璽，以及招商后海璽。

都處于深圳灣、后海核心位置，一致定位改善豪宅，主打大面積產(chǎn)品。

關(guān)鍵是，這三個項目彼此之間的距離都不算遠(yuǎn)，同在2號線、前后也就兩三個站相連。

直線距離最遠(yuǎn)的也僅兩、三公里。

另外，中信信悅灣的使用率偏低。

綜合公開信息，項目使用率預(yù)計在75-80%。

而深圳灣澐璽的使用率高達(dá)92%，后海招商璽的使用率也接近90%。

深圳豪宅平均使用率約85%。

也就是說，中信信悅灣連平均線都沒達(dá)到。

對購房者而言，意味著購買210㎡戶型，實際獲得的套內(nèi)面積僅約150-160㎡左右。

空間利用率相對較低。