文/粵進(jìn)深 李奕和

今年早些時(shí)候經(jīng)歷更名的珠光和山悅，傳來了新動(dòng)態(tài)。

前不久，深圳南山珠光村舊改的兩個(gè)項(xiàng)目，被列入深圳第四季度計(jì)劃入市樓盤清單。

當(dāng)中的珠光和山悅項(xiàng)目，赫然在列。

根據(jù)計(jì)劃預(yù)售情況，珠光和山悅計(jì)劃入市住宅448套，商務(wù)公寓24套，商業(yè)15套。

看來，這個(gè)推進(jìn)長達(dá)15年的舊改項(xiàng)目，終于要迎來入市時(shí)刻。

項(xiàng)目位于南山西麗珠光板塊，桃源街道珠光一路與珠光四路交叉口西側(cè)。

珠光村舊改早在2010年首次被納入城市更新計(jì)劃。

舊改分兩期實(shí)施，一期又分為A、B項(xiàng)目。其中A項(xiàng)目即珠光和山悅，B項(xiàng)目為京基地產(chǎn)地塊。

整個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)包含超高層住宅、商務(wù)公寓、寫字樓、大型商業(yè)的綜合體，在西麗被稱為是航母級(jí)的項(xiàng)目。

不過因?yàn)闅v史遺留、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、開發(fā)主體更替等原因，一直推進(jìn)緩慢。

直到2021年12月，珠光村舊改才取得規(guī)劃批復(fù)。

一期A項(xiàng)目珠光和山悅用地批復(fù)，則于2023年8月通過，同年9月正式動(dòng)工。

至今終于被列入入市計(jì)劃，已足足有15年之久。

珠光和山悅總建面46萬㎡，當(dāng)中住宅26萬㎡（含保障房1.43萬㎡）。

另外，商業(yè)、辦公及酒店合計(jì)13.3萬㎡，商務(wù)公寓5.6萬㎡，公共配套設(shè)施1.4萬㎡（含2所9班幼兒園）。

項(xiàng)目分兩個(gè)地塊，03-01地塊為住宅和商業(yè)、公寓，03-02地塊主要為保障房、回遷房和幼兒園。

當(dāng)中可售住宅所在的03-01地塊，主要包括3棟43-44層的超高層住宅，2棟7層公寓，2棟2層商業(yè)。

也就是說，珠光和山悅項(xiàng)目是一個(gè)住宅和公寓混住的項(xiàng)目。

總平圖也可以看見，兩棟公寓位于地塊的南邊，跟三棟住宅在一個(gè)小區(qū)。

整個(gè)小區(qū)只有一個(gè)人行主入口和一個(gè)人行次入口，沒有做明顯分隔。

據(jù)市場(chǎng)傳出的消息，珠光和山悅首推主打剛改、改善產(chǎn)品，面積為113-140㎡。

包括113㎡的3房2廳2衛(wèi)；120㎡的4房2廳2衛(wèi)；140㎡的2廳2衛(wèi)。

三棟住宅的戶型布局一樣，兩戶113㎡的戶型在中間，140㎡、120㎡的戶型則分別在兩側(cè)。

住宅樓均是一層四戶的設(shè)計(jì)。

其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目原來也叫“風(fēng)格城事花園”，今年7月更名為“珠光和山悅花園”。

當(dāng)時(shí)就被傳或?yàn)槿胧凶鰷?zhǔn)備。不過項(xiàng)目沒能成功入市。

這次被列入第四季度計(jì)劃入市清單，不知道會(huì)不會(huì)再一次放鴿子。

至于價(jià)格方面，市場(chǎng)預(yù)測(cè)7-8萬/㎡。

離項(xiàng)目最近的兩個(gè)在售新盤，鼎勝金域陽光家園參考單價(jià)7.4萬/㎡，總章翡翠公館7.7萬/㎡（貝殼找房數(shù)據(jù)）。

分析下項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。

優(yōu)點(diǎn)上主要是區(qū)位、交通跟環(huán)境。

1）位于西麗核心輻射區(qū)，靠近留仙洞總部基地、西麗湖科教城，產(chǎn)業(yè)、高校與研究機(jī)構(gòu)聚集。

2）項(xiàng)目直線距離地鐵7號(hào)線珠光站400米左右，2站可到在建西麗高鐵站。

3）背靠塘朗山，自然生態(tài)、景觀是一大亮點(diǎn)。

不過相對(duì)比優(yōu)點(diǎn)，珠光和山悅的缺點(diǎn)也不少。

1）項(xiàng)目三棟住宅均是43、44層超高層，舒適度上會(huì)有一定影響，如果電梯配得少，高峰期等電梯都是一個(gè)問題。

2）小區(qū)住宅跟公寓混住，沒做分隔，后期入住人員繁雜，流動(dòng)性人口多，對(duì)管理、安全問題都會(huì)有比較大的影響。

3）戶型上，目前傳出的戶型還較為粗糙，但從113㎡只做了3房這點(diǎn)來看，使用率估計(jì)不算高。

4）周邊方面，距離大型商業(yè)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目雖然有2棟2層的商業(yè)，但體量估計(jì)不大；另外，舊改項(xiàng)目附近老舊小區(qū)較多，城市界面改善需要一定時(shí)間。

珠光和山悅開發(fā)企業(yè)為深圳市寶祥源投資發(fā)展有限公司，執(zhí)行董事、總經(jīng)理為喬宇。

股權(quán)上，寶祥源投資由深圳市恒和基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股，背后實(shí)際控制方為花伴里集團(tuán)。

花伴里集團(tuán)創(chuàng)立于1998年，是國內(nèi)較早從事城市更新行業(yè)的企業(yè)之一。已形成以地產(chǎn)開發(fā)為主，涵蓋建筑工程、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、創(chuàng)新投資等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)版圖，資產(chǎn)規(guī)模超過350億元。

目前，該公司在運(yùn)作城市更新項(xiàng)目有20多個(gè)，土地儲(chǔ)備達(dá)200萬㎡以上。業(yè)務(wù)遍布粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳、廣州、東莞等。

花伴里還與華僑城、招商地產(chǎn)等合作多個(gè)舊改項(xiàng)目，包括西麗新城項(xiàng)目、沙井東塘舊村項(xiàng)目、龍華龍勝項(xiàng)目等。其已建成代表項(xiàng)目則包括珠光花半里、花半里欣悅廣場(chǎng)等。