近期，全國多省市出現(xiàn)低價(jià)“銀行直供房”激增的現(xiàn)象，一處市場估價(jià)約200萬元的房產(chǎn)，在某第三方拍賣平臺上以150萬元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。

記者了解到，“銀行直供房”大多是銀行不良貸款處置的產(chǎn)物，當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力還貸時(shí)，銀行通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以房東身份直接出售或出租，通常價(jià)格低于市場價(jià)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行，近期均通過線上平臺大量直接銷售房產(chǎn)。部分銀行的在售房產(chǎn)標(biāo)的已超千套，處置速度明顯加快。業(yè)內(nèi)人士透露，銀行加速處置房產(chǎn)，主要是為了提升債權(quán)回收率。

多家銀行批量直供

涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房

在阿里資產(chǎn)平臺的“銀行清倉”欄目中，記者發(fā)現(xiàn)近期多家銀行正直接掛牌銷售房產(chǎn)。例如，福建海峽銀行股份有限公司上架了臺江區(qū)廣達(dá)匯多利專業(yè)建材裝飾城的多間店面，起始價(jià)從67.58萬~127.18萬不等；鰲峰花園1-6號樓連接體鋪位，起始價(jià)從18.26萬~26.3萬元，競價(jià)時(shí)間均為12月8日10時(shí)；泉州銀行上架了位于晉安區(qū)的福晟·錢隆大第9號樓1層集中式商場，面積達(dá)4897.02㎡，起始價(jià)超1億元；閩侯縣農(nóng)村信用合作社上架了博仕后家園118.47㎡的店面。

記者梳理多家主流資產(chǎn)交易平臺發(fā)現(xiàn)，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、興業(yè)銀行等均在開展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)，類型涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房。其中，城商銀行與農(nóng)商銀行的掛牌數(shù)量尤為顯著。

阿里資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，福建海峽銀行股份有限公司的競價(jià)公告有1062個(gè)，標(biāo)的物個(gè)數(shù)達(dá)1072個(gè)。

銀行直售房與法拍房有何區(qū)別？福州一地方銀行支行工作人員向記者解釋，法拍房的交易較為復(fù)雜，買受人即便拍下房產(chǎn)并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，原房主仍可能設(shè)置障礙拒絕騰房或?qū)е沦I受人無法正常使用。在交易層面，法拍房本質(zhì)上是買受人與原房主的交易，法院通過裁定強(qiáng)制過戶，拍賣所得款項(xiàng)歸屬銀行。而銀行直售房雖然也可能存在類似風(fēng)險(xiǎn)，但銀行專業(yè)的風(fēng)控體系已經(jīng)過濾掉大部分風(fēng)險(xiǎn)，而且，銀行直售房是買受人和銀行之間的交易，買受人后期風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

“這種模式以往就存在，只是最近部分銀行的直售規(guī)模有所上升。”該工作人員補(bǔ)充道。

加速資產(chǎn)變現(xiàn)

直供房價(jià)格低于二手房

與普通二手房及法拍房相比，這類“銀行直供房”以其獨(dú)特優(yōu)勢形成差異化市場。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這類房產(chǎn)普遍具有顯著的價(jià)格優(yōu)勢。以光大銀行廈門分行在8月拍賣的廈門市湖里區(qū)海天路114號602室（佳麗花園）的住宅為例，該建筑面積99.53平方米的房產(chǎn)獲拍價(jià)為173.89萬元，折算下來17471元/㎡。某第三方中介信息顯示，該小區(qū)的二手房均價(jià)為30078元/㎡，約打了5.8折。

上述銀行工作人員表示，為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行直供房源通常以低于市場的價(jià)格成交。由于當(dāng)前房產(chǎn)銷售周期普遍較長，而銀行又需在規(guī)定期限內(nèi)完成資產(chǎn)處置，因此定價(jià)策略上往往采取低價(jià)促銷。部分房源若經(jīng)歷多次流拍，還會在每次流拍后進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，以提升成交可能性。

除了直接出售，部分銀行還嘗試通過租賃方式盤活資產(chǎn)。例如，吉林永吉農(nóng)村商業(yè)銀行將于11月21日拍賣一套5361.9㎡的工業(yè)廠房的租賃權(quán)，起拍價(jià)10萬元/年，租期一年；農(nóng)業(yè)銀行南昌分行將拍賣鳳凰城商業(yè)街的一套84.65㎡的店面，起始價(jià)4.8萬元/年。

律師：

建議購房者細(xì)致審查格式條款

防范潛在風(fēng)險(xiǎn)

為何近期部分銀行加速直售房產(chǎn)？一家國有商業(yè)銀行工作人員透露，傳統(tǒng)處置不良債權(quán)的方式主要有兩種：一種是出售債權(quán)，單獨(dú)或打包以較低折扣出售給第三方；另一種是法拍，通過司法拍賣抵押物或質(zhì)押物變現(xiàn)。從貸款違約到法院強(qiáng)制執(zhí)行，從過戶到出售房產(chǎn)，一般需要一到三年甚至更長時(shí)間。而在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，商業(yè)銀行直售抵押房產(chǎn)可以最大限度地實(shí)現(xiàn)回收率。

銀行直供房究竟“靠譜”嗎？記者注意到，銀行普遍在拍賣詳情中提醒“不承擔(dān)本標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。不少機(jī)構(gòu)還約定了付款期限等條款，例如要求競得人須在簽訂拍賣成交書后11日內(nèi)付清全部價(jià)款，逾期不辦理的將視為違約等。

對此，福建律師海都公益團(tuán)北京德恒（福州）律師事務(wù)所林倩律師表示，相較于法拍房，銀行直供房的風(fēng)險(xiǎn)相對較?。阂环矫妫y行通常會在出售前完成債權(quán)債務(wù)的清理；另一方面，此類房源產(chǎn)權(quán)清晰，交易對方直接為銀行，流程更為規(guī)范。同時(shí)，她建議購房者在簽約前，務(wù)必前往不動產(chǎn)登記中心核實(shí)房屋現(xiàn)狀，包括是否存在查封、抵押等情況。由于產(chǎn)權(quán)人是銀行的，故而要防止銀行的格式條款，購房者要對購房條款進(jìn)行細(xì)致審查，尤其關(guān)注房屋質(zhì)量狀況、是否拖欠水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)、當(dāng)前是否有人居住，以及交房時(shí)能否順利騰空等關(guān)鍵問題，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。

來源：海峽都市報(bào)