1. 當(dāng)雙十一期間刷到銀行七折出售房產(chǎn)的消息時(shí)，不少消費(fèi)者對(duì)四川農(nóng)信發(fā)布的房源產(chǎn)生了濃厚興趣，心中不禁盤(pán)算：市價(jià)三成的折扣是否真的能輕松撿到便宜？

2. 可等到真正咨詢貸款政策才發(fā)現(xiàn)情況并不樂(lè)觀，首付比例高達(dá)50%，利率還要上浮20%。有人因未提前了解規(guī)則貿(mào)然參與競(jìng)拍，最終無(wú)法湊齊尾款，白白損失了5萬(wàn)元保證金。

3. 這些隱藏在低價(jià)背后的陷阱一旦踩中，原本期待的“撿漏”瞬間變成“踩雷”。那么，在決定出手前，究竟哪三件事必須徹底搞清楚？

4. 所謂的銀行直售房，并非金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是源于不良貸款處置過(guò)程中被動(dòng)接收的抵債資產(chǎn)。光明網(wǎng)11月12日刊發(fā)報(bào)道揭穿了網(wǎng)絡(luò)熱傳“四川農(nóng)信掛牌2.4萬(wàn)套房源”的虛假信息——實(shí)際正在銷(xiāo)售的住宅與商業(yè)用房合計(jì)僅500余套；即便將2024年以來(lái)所有掛網(wǎng)記錄納入統(tǒng)計(jì)，剔除重復(fù)拍賣(mài)場(chǎng)次后總數(shù)也僅為約5900宗。

5. 更為現(xiàn)實(shí)的是，這類(lèi)房產(chǎn)成交難度較大。數(shù)據(jù)顯示，2024年四川農(nóng)信累計(jì)發(fā)布拍賣(mài)信息達(dá)1.12萬(wàn)宗次，最終成功交易的僅有1000宗左右，整體成交率不足10%，平均溢價(jià)率僅為1.7%，根本未出現(xiàn)所謂“低價(jià)搶購(gòu)潮”。

6. 盡管市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，多家銀行仍持續(xù)推出此類(lèi)房源并標(biāo)榜“低于市場(chǎng)價(jià)20%-50%”的優(yōu)惠力度。吉林銀行掛牌超過(guò)2000套，天津銀行超1000套，溫州銀行、大連銀行也在陸續(xù)上線類(lèi)似項(xiàng)目。

7. 雖然價(jià)格吸引人，但貸款條件卻暗藏嚴(yán)苛門(mén)檻。據(jù)鏈家一位從業(yè)十余年的資深經(jīng)紀(jì)人介紹，多數(shù)銀行直售房要求一次性付清全款；即便允許按揭，首付通常需達(dá)到五成，且貸款利率普遍上浮10%至20%。

8. 曾有客戶因未事先確認(rèn)融資可行性，在競(jìng)拍成功后才得知必須全款支付，結(jié)果資金鏈斷裂，不僅錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)，還損失了5萬(wàn)元履約保證金。

9. 想避免此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，首要任務(wù)就是全面核實(shí)貸款政策：不僅要明確是否支持按揭，還需詳細(xì)詢問(wèn)首付比例、利率浮動(dòng)水平，以及是否接受公積金與商業(yè)貸款組合形式。許多購(gòu)房者只關(guān)注表面低價(jià)，忽視了背后的資金門(mén)檻，最終要么放棄交易蒙受定金損失，要么背負(fù)更高成本的融資壓力。

10. 除貸款政策外，產(chǎn)權(quán)狀況是第二個(gè)必須重點(diǎn)核查的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。巴倫中文網(wǎng)梳理案例發(fā)現(xiàn)，部分直售房源存在二次抵押或司法查封等潛在問(wèn)題，嚴(yán)重影響后續(xù)過(guò)戶流程。

11. 麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙指出，盡管這些房產(chǎn)經(jīng)過(guò)司法程序裁定歸屬銀行，但由于原房主可能涉及其他債務(wù)糾紛，仍可能出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)鏈條不清的情況，例如房屋早在斷供之前已被私下抵押給民間借貸機(jī)構(gòu)。

12. 有真實(shí)案例顯示，一名買(mǎi)家完成交易后才發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)早已被多重質(zhì)押，歷經(jīng)一年多法律訴訟才理順權(quán)屬關(guān)系，所耗費(fèi)的時(shí)間和精力遠(yuǎn)超購(gòu)房折扣帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益。

13. 第三項(xiàng)必須問(wèn)清的內(nèi)容則是隱性支出與房屋清退狀態(tài)。曾有購(gòu)房者入住后意外發(fā)現(xiàn)，前任業(yè)主拖欠長(zhǎng)達(dá)五年的物業(yè)費(fèi)，再加上電梯維修、園林改造等附加費(fèi)用，額外支出接近十萬(wàn)元。

14. 綜合計(jì)算下來(lái)，實(shí)際節(jié)省金額僅比市價(jià)低十幾萬(wàn)，且仍面臨未知賬單的風(fēng)險(xiǎn)。這類(lèi)容易被忽略的成本還包括水電燃?xì)馇焚M(fèi)、長(zhǎng)期空置導(dǎo)致的管道堵塞、墻體滲水修復(fù)等維護(hù)開(kāi)支。

15. 此外，還需提前確認(rèn)房屋是否已騰空。部分房產(chǎn)雖已完成司法裁定，但仍被原住戶或租客占據(jù)，買(mǎi)方即使取得產(chǎn)權(quán)也無(wú)法立即入住，后續(xù)維權(quán)過(guò)程復(fù)雜耗時(shí)，極大影響使用體驗(yàn)。

16. 在充分掌握上述信息后再審視銀行所謂的“低價(jià)甩賣(mài)”，便會(huì)意識(shí)到這并非虧本促銷(xiāo)，而是一場(chǎng)精心設(shè)計(jì)的資產(chǎn)盤(pán)活策略。某城市商業(yè)銀行資產(chǎn)處置部門(mén)工作人員坦言，銀行處理抵押房產(chǎn)最看重回款效率——過(guò)去通過(guò)司法拍賣(mài)平均耗時(shí)六個(gè)月以上，如今采用直售模式最快三個(gè)月即可完成資金回收。

17. 資金回籠速度直接關(guān)系到盈利能力。以一套估值100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，若長(zhǎng)期滯留在處置流程中，銀行不僅無(wú)法動(dòng)用這筆資金，還需承擔(dān)相應(yīng)的資本占用成本，而這些資金本可用于向優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放貸款賺取利息收入。

18. 相較之下，與其讓資產(chǎn)“沉睡”貶值，不如適當(dāng)降價(jià)實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，已成為行業(yè)共識(shí)。

19. 省去中間環(huán)節(jié)成本也是推動(dòng)直售模式的重要?jiǎng)右?。傳統(tǒng)司法拍賣(mài)涉及評(píng)估費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)及平臺(tái)傭金等多項(xiàng)支出，合計(jì)約占成交價(jià)的10%-15%。通過(guò)直售跳過(guò)這些流程，節(jié)省下來(lái)的費(fèi)用既可轉(zhuǎn)化為更高的銀行回款，也可用于進(jìn)一步降低售價(jià)吸引更多買(mǎi)家，形成“降價(jià)促成交、成交加速回款”的良性循環(huán)。

20. 甘肅銀行的操作極具代表性：2024年底，其以1.15億元向甘肅資產(chǎn)管理有限公司轉(zhuǎn)讓本金及利息合計(jì)約6.53億元的不良債權(quán)包，折價(jià)率約為17.6%；進(jìn)入2025年8月5日，又發(fā)布公告擬打包出售總值153億元的資產(chǎn)，借助專(zhuān)業(yè)資管公司實(shí)現(xiàn)高效資金回籠。

21. 更深層次的戰(zhàn)略考量在于市場(chǎng)調(diào)研與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。據(jù)銀行內(nèi)部人士向巴倫中文網(wǎng)透露，直售過(guò)程中積累的交易數(shù)據(jù)有助于分析哪些價(jià)格區(qū)間具備吸引力、哪些地段房產(chǎn)仍具保值能力，這些洞察將直接影響未來(lái)房貸政策調(diào)整方向，比如確定哪些區(qū)域可放寬信貸準(zhǔn)入，哪些區(qū)域需收緊風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)。

22. 從現(xiàn)有成交情況來(lái)看，一二線城市核心區(qū)域的房產(chǎn)折扣幅度較小，通常維持在10%-20%之間即可成交；而三四線城市非核心區(qū)位的房產(chǎn)往往需要打到三至四折才能吸引買(mǎi)家出手，這種地域差異為銀行制定差異化信貸定價(jià)提供了重要依據(jù)。

23. 中國(guó)社科院金融研究所研究員劉煜輝強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前銀行賣(mài)房行為本質(zhì)上是一場(chǎng)“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)”。過(guò)去依賴“吸收存款—發(fā)放貸款—賺取利差”的傳統(tǒng)模式，使風(fēng)險(xiǎn)高度集中于自身資產(chǎn)負(fù)債表。

24. 如今通過(guò)自主開(kāi)展房產(chǎn)處置實(shí)踐，銀行正逐步積累資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)有望轉(zhuǎn)向?yàn)榈谌教峁┵Y產(chǎn)托管、處置服務(wù)并收取管理費(fèi)，實(shí)現(xiàn)由“重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”向“輕資產(chǎn)服務(wù)”的轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)型不僅能有效分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也有助于提升整個(gè)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性與韌性。

25. 對(duì)銀行而言，出售不良房產(chǎn)的核心目標(biāo)并非追求單筆交易利潤(rùn)最大化，而是優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提高資本充足率，從而釋放更多合規(guī)放貸空間，這才是支撐長(zhǎng)期可持續(xù)盈利的根本所在。

26. 并非所有人群都適合參與此類(lèi)交易。上述鏈家經(jīng)紀(jì)人總結(jié)出三類(lèi)更匹配的購(gòu)房者：一是擁有充足現(xiàn)金儲(chǔ)備的剛需群體，能夠承受高首付甚至全款支付；

27. 二是具備運(yùn)營(yíng)能力的投資人，例如可將低價(jià)商鋪改造成公寓進(jìn)行出租，獲取穩(wěn)定租金回報(bào)；三是計(jì)劃創(chuàng)業(yè)的個(gè)體，可用低價(jià)購(gòu)得的辦公樓作為企業(yè)注冊(cè)與辦公場(chǎng)所，大幅降低啟動(dòng)成本。

28. 而對(duì)于期望短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲套現(xiàn)、資金實(shí)力有限，或缺乏產(chǎn)權(quán)核查經(jīng)驗(yàn)的新手買(mǎi)家，則建議保持謹(jǐn)慎態(tài)度，切勿盲目入場(chǎng)。

29. 他還分享了一套實(shí)用避坑指南：務(wù)必親自實(shí)地看房，重點(diǎn)關(guān)注墻體是否存在滲漏痕跡、下水管道是否通暢、電路布局是否合理等細(xì)節(jié)問(wèn)題——這些往往是線上圖文資料難以呈現(xiàn)的關(guān)鍵隱患。

30. 更重要的是，應(yīng)在決策前多方求證，主動(dòng)聯(lián)系銀行經(jīng)辦人員、咨詢專(zhuān)業(yè)中介，交叉驗(yàn)證房源信息的真實(shí)性與完整性，切忌僅憑網(wǎng)頁(yè)宣傳就草率下單。

31. 一位具有多年房產(chǎn)投資經(jīng)歷的網(wǎng)友也表示，當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)資產(chǎn)更注重能否產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商鋪的實(shí)際租金收益率，而非單純寄望于資產(chǎn)升值。這正是市場(chǎng)邏輯正在發(fā)生的深刻轉(zhuǎn)變——房產(chǎn)正從“投機(jī)型資產(chǎn)”回歸“功能性商品”，“現(xiàn)金流思維”正逐漸取代過(guò)去的“炒房思維”。

32. 這一輪銀行直售房熱潮，對(duì)普通消費(fèi)者既是機(jī)遇也是警示。如果屬于自住剛需且資金充裕，同時(shí)愿意投入時(shí)間做好前期盡職調(diào)查，確實(shí)有可能獲得性價(jià)比突出的優(yōu)質(zhì)房源。

33. 但如果抱著短期炒作心態(tài)希望快速獲利，則極大概率會(huì)失望而歸。這類(lèi)房產(chǎn)流動(dòng)性較差，轉(zhuǎn)手難度大，除非打算長(zhǎng)期持有五年以上并用于自用或穩(wěn)定出租，否則不建議輕易涉足。

34. 歸根結(jié)底，銀行折價(jià)出售房產(chǎn)絕非“割肉讓利”，購(gòu)房者所謂的“撿漏”也遠(yuǎn)非“穩(wěn)賺不賠”。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，銀行正在通過(guò)資產(chǎn)處置推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，購(gòu)房者也必須摒棄沖動(dòng)心理，用理性代替盲從，深入理解融資規(guī)則，逐一核實(shí)關(guān)鍵事項(xiàng)，精準(zhǔn)匹配自身需求，方能在這一輪特殊交易中找到真正適合自己的生存之道。