廣州頂豪風(fēng)頭最盛的，當(dāng)屬保利玥璽灣，它像金庸江湖丟失的武林盟主令牌一樣，一盤(pán)出百盤(pán)應(yīng)，市場(chǎng)瞬間活躍起來(lái)了。

尤其是珠江新城二手房，上周日一天就成交了9套，引得大家都在調(diào)侃：

珠城業(yè)主是不是都在出貨回籠資金，準(zhǔn)備去買(mǎi)玥璽灣？

雖是玩笑話，但廣州頂豪最近確實(shí)有不少新動(dòng)態(tài)值得關(guān)注，如珠城的匯悅臺(tái)、天鑾，還有二沙島的別墅。

廣州頂豪的博弈

先來(lái)看久無(wú)成交的天鑾，近期傳出成交了一套265平房源，總價(jià)約3000萬(wàn)，折合單價(jià)約11.3萬(wàn)/平。

截圖：小紅書(shū)帖子

天鑾——珠江新城的江景大平層公寓，南向直望珠江和獵德大橋，朝向和景觀比不少標(biāo)桿住宅都好。

不過(guò)呢，據(jù)片區(qū)中介所言，該房源并非3000萬(wàn)，實(shí)際成交總價(jià)是2800萬(wàn)左右，折合單價(jià)約10.6萬(wàn)/平。

圖源：貝殼

縱向跟自己比的話，單價(jià)10.6萬(wàn)/平確實(shí)跌了不少——去年10月相近面積段成交價(jià)約12.7萬(wàn)/㎡，下滑幅度約16.5%，整體上還是跑贏大市的。

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然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，即便是頂豪也難以抵抗時(shí)代的洪流，抗跌能力強(qiáng)已是價(jià)值的一個(gè)先鋒體現(xiàn)。

橫向?qū)Ρ?，在?dāng)下遍地跌破10萬(wàn)/平的行情下，天鑾單價(jià)約10.6萬(wàn)/平，已經(jīng)完勝大部分二手豪宅了。

比如珠城好幾個(gè)紅盤(pán)——中?；ǔ菫场⒓卧９^等，新近成交多數(shù)都在單價(jià)10萬(wàn)以下，星匯云錦甚至6字頭。

當(dāng)然啦，200平上下的大平層價(jià)格還是相對(duì)穩(wěn)的，像頤德公館、廣粵尊府有好些房源超15萬(wàn)/平，可見(jiàn)“寶刀未老”，價(jià)值仍在。

廣州“豪中豪”的大佬匯悅臺(tái)，近來(lái)雖沒(méi)成交，但下半年的掛牌率一直在漲，目前掛牌房源總計(jì)30套——

公開(kāi)掛牌6套，均價(jià)超26萬(wàn)/平，未上架房源24套。

截圖：貝殼，匯悅臺(tái)行情圖

從往期看，匯悅臺(tái)一般不出手，出則一鳴驚人，不知道今年是否還會(huì)有新成交。

或許有價(jià)無(wú)市也是匯悅臺(tái)大佬們的煩惱之一吧。

更老牌的豪宅區(qū)二沙島，最近成交了一套獨(dú)棟別墅，建面約359.6平，花園面積超600平，據(jù)悉掛牌僅28天便成交了。

掛牌價(jià)1億多，實(shí)際成交據(jù)稱在8600-8800萬(wàn)之間，比掛牌低了1000多萬(wàn)。

但是我們咨詢了片區(qū)中介，都對(duì)外保持一致口徑：還沒(méi)有成交記錄。

同在二沙島的墅類小區(qū)宏城花園，據(jù)說(shuō)今年有一套3億成交的房源，但目前二手平臺(tái)未見(jiàn)成交記錄。

圖源：攝圖網(wǎng)

公開(kāi)資料顯示，宏城花園新近成交是2024年一套1.1億的別墅。

可見(jiàn)有些頂級(jí)產(chǎn)品成交，因種種緣由，并不會(huì)全部對(duì)外披露。

盡管近期很多聲音在質(zhì)疑珠城市場(chǎng)“廉頗老矣”，一有降價(jià)房源成交就看衰，但從前面的案例看，真正具有獨(dú)特性且難以替代的產(chǎn)品，依然能在下行市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

畢竟，我們除了縱向?qū)Ρ葮潜P(pán)自身，還要橫向考慮市場(chǎng)大環(huán)境。

一直跟高峰值比，除了制造集體焦慮，似乎意義不大。

豪宅三大趨勢(shì)特征

廣州頂豪也加速分化

再以天鑾為例，從去年12.7萬(wàn)/平到如今10.6萬(wàn)/平，約16.5%的跌幅其實(shí)是硬通貨的價(jià)格彈性的一種波動(dòng)。

這背后，更是投資屬性的消退與居住屬性的回歸。

當(dāng)房地產(chǎn)剝離狂熱，市場(chǎng)不再為所謂的大餅或光環(huán)買(mǎi)單，轉(zhuǎn)而審視地段和產(chǎn)品細(xì)節(jié)等綜競(jìng)爭(zhēng)力。

天鑾能維持在10萬(wàn)+，已是其江景資源和產(chǎn)品力的勝利，這恰恰證明，頂豪市場(chǎng)的價(jià)格體系告別泡沫，正在重構(gòu)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)廣州頂豪市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特征：

一、真正的稀缺型產(chǎn)品，如優(yōu)質(zhì)地段的別墅、江景大平層，仍將保持較強(qiáng)的價(jià)值支撐，但其交易周期可能延長(zhǎng)，價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期將更趨理性。

二、同質(zhì)化較高的高端住宅，將面臨去化壓力，價(jià)格調(diào)整壓力相對(duì)更大。

三、市場(chǎng)的流動(dòng)性或?qū)⒊蔀樾碌年P(guān)注點(diǎn)。在市場(chǎng)調(diào)整期，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越來(lái)越受到重視。

圖源：攝圖網(wǎng)

廣州的頂豪市場(chǎng)，正從過(guò)去單邊上漲的黃金時(shí)代，步入一個(gè)結(jié)構(gòu)分化時(shí)代。

這一過(guò)程雖然伴隨著陣痛，但對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，意義重大，而時(shí)間會(huì)給出最好的證據(jù)。

最后，還是一句話，真正能穿越周期的，永遠(yuǎn)是那些無(wú)法復(fù)制的稀缺品。