馬云的預(yù)測或許會成真，但方向可能和很多人想的不一樣，未來十年內(nèi)，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)可能成為最穩(wěn)定的資產(chǎn)。

近年來，馬云關(guān)于房地產(chǎn)市場的預(yù)言一直被熱議，他說未來房價會逐漸回歸合理區(qū)間，和居民收入掛鉤，有些地區(qū)甚至?xí)績r如蔥，但結(jié)合現(xiàn)在的市場情況和政策走向，一個反向趨勢越來越明顯，這一結(jié)論不能只看表面，得結(jié)合區(qū)域分化、政策調(diào)控和資產(chǎn)配置的邏輯一起分析。

中國房地產(chǎn)市場早就從普漲時代進入了分化時代，核心城市的抗跌性越來越突出，像北京、上海的核心區(qū)域，教育醫(yī)療資源都集中在這兒，房價根本跌不動，2025 年北京西城、東城等核心區(qū)的新房價格已經(jīng)穩(wěn)住了，有些項目報價還悄悄漲了一點，上海外環(huán)外的項目在政策優(yōu)化后賣得更快，改善型住房的需求一直都在，反觀三四線城市，人口不斷流出，房子庫存又多，房價面臨長期下跌的壓力，鶴崗、阜新這些城市的房價已經(jīng)跌到白菜價，但這類資產(chǎn)既不好賣，也沒什么增值空間，根本算不上穩(wěn)定資產(chǎn)。

政策層面一直堅持房住不炒的定位，但調(diào)控邏輯已經(jīng)變了，從之前的抑制投機變成了保障剛需和改善需求，2025 年不少地方都通過差異化信貸政策降低購房成本，北京五環(huán)外、上海外環(huán)外取消了限購套數(shù)限制，公積金貸款額度普遍上浮了百分之十五，三四線城市則把首付比例降到了百分之十五，還推出了房票安置這類新措施，同時保障性住房的供給也在加快，預(yù)計十五五期間會覆蓋三成以上常住人口，但商品房市場還是以改善型需求為主，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的稀缺性也越來越明顯。

雖然馬云曾強調(diào)科技、黃金等資產(chǎn)的價值，但房產(chǎn)的穩(wěn)定性依然沒人能替代，對普通家庭來說，核心城市的房產(chǎn)既可以住，還能抵抗通脹。數(shù)據(jù)顯示，2025 年一月到十月，全國二手房交易網(wǎng)簽面積比去年同期增長了不少，占總交易量的近一半，其中上海、深圳等城市的二手房交易量同比增長超過百分之十，這說明在存量房時代，地段好、配套全的二手房已經(jīng)成了市場主力，價格由供需關(guān)系撐著，波動比新房小得多。

未來十年，中國房地產(chǎn)市場會慢慢擺脫金融屬性，回歸居住本質(zhì)，高盛預(yù)測，2035 年二手房交易規(guī)模會占到總交易量的百分之六十六，而且百分之七十五的交易都集中在一二線城市，在這種趨勢下，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的流動性與增值潛力會進一步增強，而三四線城市的房產(chǎn)可能因為需求減少面臨資產(chǎn)貶值的風(fēng)險，對購房者來說，買房不能再想著賭漲幅，得看實際價值，剛需群體可以趁著核心城市房價筑底的時候入手，改善群體優(yōu)先換成核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資者則要警惕高杠桿，多關(guān)注長期租金收益和資產(chǎn)保值的能力。

馬云關(guān)于房價的預(yù)言部分應(yīng)驗了，但未來十年房地產(chǎn)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)因為資源稀缺、政策托底和需求支撐，有望成為最穩(wěn)定的資產(chǎn)之一，而三四線城市的房產(chǎn)則可能因為人口流出和庫存壓力一直承壓，對普通家庭來說，理性配置資產(chǎn)、聚焦核心區(qū)域、平衡居住和投資需求，才是應(yīng)對市場波動的關(guān)鍵。