北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我現(xiàn)在有育新花園一套房子，是47平占坑房子，馬上孩子小學(xué)畢業(yè)，目前是老人居住，想改善老人居住面積，之前房子一居室太小了，目前看龍鄉(xiāng)小區(qū)70多平兩居室是220萬，是否可以換一下？

或者置換周邊哪里，想挨著西三旗百匯買菜方便，以及這邊公交比較發(fā)達(dá)，目前建議置換嗎？

A：

1、房子是用來住的，既然是改善就該換就換唄。反正孩子也用完學(xué)位了，而明年又是確定性的進(jìn)入低谷期了，那留著用不上學(xué)位的房子，就是用溢價(jià)來和人口大趨勢對賭了。賭贏了不賺錢，賭輸了則是賠錢，我覺得犯不上。

2、算算租售比和溢價(jià)率吧。育新花園占坑兒房單價(jià)6萬多接近7萬，租金坪效是100塊錢，那租售比就是接近700。

而北京這面積小戶型的平均租售比是500，最低的能到400。那就自己算算溢價(jià)率吧，至少接近40%。也就是您這套房有100多萬是發(fā)揮不出任何價(jià)值的，還得承擔(dān)保值風(fēng)險(xiǎn)。

3、不過龍鄉(xiāng)70多平的才220萬，單價(jià)不到3萬一平？那這套房便宜的不太正常了，或是有硬傷，或是有什么隱情。

問清楚吧，別花錢買了個(gè)麻煩，或者是有可能沒實(shí)現(xiàn)改善的效果。任何商品都不怕便宜，人們買的也是圖個(gè)占便宜，但是便宜必須有便宜的道理，解釋不通的盡量謹(jǐn)慎。

或者說如果是有硬傷，比如頂層底層或有遮擋噪音什么的，那就看自己是否能接受？另外這種房因?yàn)椴缓觅u才便宜，那將來出手時(shí)也會(huì)同等情況。但如果沒硬傷就更得小心了，去中介、物業(yè)、居委會(huì)都問清楚，也可以跟鄰居大媽刺探一下情報(bào)，別有麻煩。

4、總之該換就換，自己算一下溢價(jià)率的風(fēng)險(xiǎn)和居住的性價(jià)比，做到心里有數(shù)。另外便宜的房源一定搞清楚原因，買個(gè)明白。如果沒有隱情和硬傷，那220萬就撿漏兒了。龍鄉(xiāng)小區(qū)的小兩居能租5000來塊錢，租售比才400，絕對撿漏兒，性價(jià)比爆棚。

僅供參考。

二

Q:

最近家里有個(gè)關(guān)于換房的想法，想和您咨詢，聽聽您的建議。目前我自住在豐臺(tái)彩虹城，老人住在東城，大興黃村翰林庭院有一套3居室之前一直在出租，前一陣合同到期租戶走后，目前出租情況不太理想，并且房屋年久到了該裝修的時(shí)候。

想問，大興的房屋是降價(jià)出租、重新裝修后不降價(jià)出租、還是賣掉置換豐臺(tái)彩虹城的2居室，哪個(gè)更合適一些？目前我自住1居室，如果置換彩虹城，可以將1居室出租，自住2居室。想聽聽您的建議。

A：

1、翰林庭院，要是我就不留著了。因?yàn)檫@種小區(qū)是典型的自住為主的，戶型偏大自住很舒服，但出租的話坪效偏低，收益率不劃算，而且價(jià)格走勢也弱。

三居室估計(jì)140平左右吧，價(jià)值500多萬，但出租的話也就租到6000來塊錢，還未必好租。而且還有成本，就算是自采暖，但也有物業(yè)費(fèi)和空置期，一年落手里能有6萬多就不錯(cuò)了，租金回報(bào)率明顯低于平均值。郊區(qū)本來就租金收益低于市區(qū)，您這就更低點(diǎn)兒了。

而且還得裝修，哪怕是5萬塊錢，按十年折舊期，算上利息的話每年都大幾千，收益率就更低了。

再者這種小區(qū)在房齡新的時(shí)候可以算改善盤，但房齡越老，維護(hù)水平就越不好保證，價(jià)格走勢也就逐步偏弱，否則也不會(huì)現(xiàn)在的價(jià)格。那問題來了，升值偏弱，租金偏低，成本偏高，留著的優(yōu)勢在哪里？

2、置換到彩虹城兩居自住，那首先看自己的居住體驗(yàn)了，房子是用來住的，覺得舒服就應(yīng)該換。

至于出租一居室肯定是劃算的，現(xiàn)在市區(qū)小戶型的平均租售比也就500，租金回報(bào)率至少2%以上。彩虹城一居室一般50來平吧，價(jià)值200萬，租金只要達(dá)到4000就算收益正常，比翰林庭院的高多了。

3、從保值角度講彩虹城屬于中等，南城第一個(gè)市政配套齊全的小區(qū)，當(dāng)年號(hào)稱CBD首選后花園?，F(xiàn)在看來各項(xiàng)都中等吧，地段兒不算多強(qiáng)，但隨著南城改造有所提高，這種小區(qū)的價(jià)格走勢沒占到便宜也不吃虧。

4、總之如果是我的話就先算賬，分開了算然后再比較，那數(shù)字說話心里有數(shù)，然后再做決定。

僅供參考。

三

Q:

跟某網(wǎng)友逗了半天咳嗽。他的大致觀點(diǎn)是：不管開發(fā)商+中介+炒房客怎么吹，北京房價(jià)下跌就是不爭的事實(shí)，而且不光是北京，是全國房價(jià)都持續(xù)下跌，請問怎么解釋？

A：

1、好解釋，看您的ID“股王歸來”就行了，好霸氣的名字哦，也解釋了投資市場的漲跌循環(huán)。這市場永遠(yuǎn)是一次次的輪回，北京房價(jià)也永遠(yuǎn)是曲折波段的向上。

2、您為什么要說自己是“股王歸來”呢？是不是之前賠過??？賠干凈了就去搬磚打螺絲，然后攢點(diǎn)兒錢了就又去股市里沖浪，認(rèn)為自己這次是王者歸來了，是這意思吧？

那既然您認(rèn)為股市是波浪前行的，樓市怎么就不行呢？北京樓市在歷史上崩盤好幾次了，崩了就崩了唄，擦干凈提上褲子從頭開始不就得了。這參考?xì)W美等先發(fā)國家的核心城市房價(jià)吧，漲漲跌跌無數(shù)次了，但大趨勢是永遠(yuǎn)向上的，就因?yàn)閷?biāo)的貨幣也在持續(xù)增多。

3、其實(shí)您沒什么觀點(diǎn)的，只不過是因?yàn)橘I不起北京的房子，所以才唱衰。但如果您20年前買房了，那或許現(xiàn)在就該是另一套說辭了：不管你們怎么罵，北京房價(jià)從幾千漲到幾萬就是不爭的事實(shí)。

這就是屁股決定腦袋，立場決定觀點(diǎn)。您炒股就覺得股市有波浪，自己哪怕是賠了，也能成為下次歸來的王者。但您買不起北京房子，所以就持續(xù)唱衰了。理解您，挺不容易的。

4、不過多說一句，20多年前我就總結(jié)了一個(gè)現(xiàn)象。就是買房的人大多數(shù)不炒股，而炒股的大多數(shù)買不起房。尤其是那些王者，夢想都是等炒股發(fā)財(cái)了就買豪宅。但很奇怪，至今我也沒見過這種人，在波浪中陣亡的倒一波波的后浪催前浪，這是為什么呢？

僅供參考。

四

Q:

請問，說實(shí)話我對您很失望，盛名之下其實(shí)難副，我們的要求您一項(xiàng)也沒做到。其實(shí)我們的要求很簡單，海淀肯定有這種房，所以希望您上點(diǎn)心，別讓我們粉絲心寒。

A：

1、您心寒就寒吧，要不然就該我心寒了。

2、要求很簡單是您自以為的，但在我看來一點(diǎn)兒都不簡單，而是非常難，海淀也幾乎沒這種房。500萬，兩居室，帶電梯，溢價(jià)低，學(xué)區(qū)好，保值好，環(huán)境好，即便是有這種房子，中介人家就不能自己買下嗎？就算自己錢不夠，誰手機(jī)里沒幾個(gè)熟悉的投資客??？有必要把撿漏兒的機(jī)會(huì)讓給外人嗎？

3、我能理解您的心情，像您這種要求的我也經(jīng)常遇到，但我既不是中介也找不到這種房，想上心都沒這能力。我明天去西天問我佛吧，但估計(jì)佛祖會(huì)說“俺也沒轍”。

幫不上忙，僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。