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頂樓屋面漏水問題如同一顆不定時炸彈，常常引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的責任糾紛。其實屋頂作為建筑物的基本結構部分，依法屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主對屋頂享有共有和共同管理的權利，同時也需履行相應的管理義務。物業(yè)公司作為服務提供者，也應對房屋共用部位進行維護、修繕和管理。當屋頂漏水時，物業(yè)公司是否需要承擔責任呢？面對業(yè)主追責該如何應對？

【物業(yè)故事】（一）物業(yè)公司有責案例一：未盡檢修義務，物業(yè)公司擔責

北京某小區(qū)因露臺漏水導致業(yè)主劉某家中臥室天花板持續(xù)漏水，多次聯(lián)系物業(yè)公司要求維修，物業(yè)公司卻以 “維修露臺要從劉某樓上業(yè)主家中穿過，以及露臺誰使用誰維修” 為由拒絕。最終劉某家中墻面脫落、家具發(fā)霉，損失大量金額，遂將物業(yè)公司訴至法院。

法院判決：北京市第三中級人民法院（2023）京 03 民終 3433 號民事判決書認定，根據(jù)房屋所有權證，案涉露臺屬于業(yè)主共有部分，并非劉某及劉某樓上業(yè)主的專屬區(qū)域。雖露臺需從劉某樓上進入，但未改變其共有屬性，且劉某樓上業(yè)主未對露臺裝修改造，物業(yè)公司應承擔維修義務。因物業(yè)公司未及時維修導致?lián)p失擴大，最終判令物業(yè)公司維修露臺防水層，并賠償劉女士財產損失 8.6 萬元。

管理建議：根據(jù)本案判決，物業(yè)公司擔責的核心在于其對業(yè)主共有部分負有法定的維修養(yǎng)護義務。物業(yè)公司不能以“誰使用誰維修”為由免責，即使該露臺只能由特定業(yè)主進入使用，但只要未被其“實質性裝修”或改變使用性質，其共有屬性不變，物業(yè)的維修養(yǎng)護責任便不發(fā)生轉移。

一、全面履行共有部分維修義務

建立共有露臺定期巡查、養(yǎng)護臺賬，明確巡查頻次（如季度 / 半年一次），重點檢查防水層、排水系統(tǒng)等易漏水部位；發(fā)現(xiàn)隱患及時維修，留存巡查記錄、維修合同、施工照片、驗收憑證等，證明損害發(fā)生前已盡到合理維修養(yǎng)護義務。

二、漏水后應急處理并積極協(xié)調

發(fā)生漏水后，物業(yè)須第一時間采取應急措施（如協(xié)助排水、遮蓋防漏），組織責任認定與維修協(xié)調，避免損失擴大。若消極推諉或延誤維修，即使責任在業(yè)主，物業(yè)仍可能因未積極履職而承擔部分責任。

案例二：未履行警示告知義務，物業(yè)公司有過錯責任

北京海淀區(qū)某小區(qū) 304 業(yè)主劉某家發(fā)現(xiàn)屋頂漏水導致墻面及地面受潮，無法正常居住，因樓上 504 房屋不配合排查漏水原因及協(xié)調未果。因此劉某將貝某和物業(yè)公司一并起訴，要求連帶賠償。

法院判決：北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京 0108 民初 63346 號民事判決書指出，504 業(yè)主違規(guī)改造及日常維護是漏水直接原因，但物業(yè)公司未在事發(fā)前監(jiān)督糾正違規(guī)改造行為，導致排查時無法確定漏水點及漏水原因，擴大了損失。因后續(xù)物業(yè)公司積極配合工作及采取措施解決了問題，最終判決 504 業(yè)主承擔 60% 主要責任，物業(yè)公司承擔 30% 次要責任。

管理建議：在本案中，物業(yè)公司被判定承擔30%的次要責任，其核心原因在于未能依法有效履行對業(yè)主裝飾裝修活動的監(jiān)督、管理和報告法定職責，這種管理失職行為與損害后果的擴大存在直接因果關系。

（二）物業(yè)公司無責案例三：已履行物業(yè)管理義務，物業(yè)公司免責

江西鷹潭某小區(qū)業(yè)主馬先生在裝修時，發(fā)現(xiàn)家中陽臺天花板漏水，多次協(xié)商調解均無果后，最終馬先生選擇起訴，其中要求物業(yè)公司承擔漏水修復責任。

法院判決：江西省鷹潭市中級人民法院（2023）贛 06 民終 721 號民事判決書認定，物業(yè)公司已充分履行初步告知、制止、上報所屬社區(qū)及城管部門、并多次協(xié)調等義務，且漏水亦非物業(yè)公司所致，駁回馬先生要求物業(yè)公司擔責的訴求，判決違規(guī)搭建的鄰居承擔責任。

管理建議：物業(yè)公司需對業(yè)主違規(guī)裝修履行 “告知 - 勸阻 - 報告” 全流程義務，積極協(xié)調鄰里漏水糾紛，并舉證自身無致?lián)p過錯，方可免責。免責并非偶然，而是系統(tǒng)化、痕跡化管理的結果。

一、嚴格落實違規(guī)裝修管控

業(yè)主若出現(xiàn)違規(guī)行為，明確告知禁止行為及法律后果，簽訂裝修管理協(xié)議。裝修期間常態(tài)化巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修第一時間發(fā)送《違規(guī)裝修整改通知書》，該文書需詳細描述違規(guī)事實、違反的法條或規(guī)約，并要求限期整改，留存送達憑證。

二、及時履行報告報備義務

若業(yè)主在限期內未予整改，物業(yè)公司絕不能止步于口頭警告。在法定期限內將情況以書面形式報告社區(qū)、城管等主管部門，留存報告記錄、回執(zhí)等證據(jù)，確保履職閉環(huán)，不遺漏監(jiān)管責任。

三、積極協(xié)調鄰里糾紛處置

在業(yè)主因漏水等問題發(fā)生糾紛時，物業(yè)應主動出面組織多方進行溝通協(xié)調，記錄協(xié)調過程（如溝通記錄、現(xiàn)場照片等），盡到合理溝通、協(xié)助義務，避免損失擴大。

案例四：漏水因房屋質量，物業(yè)公司免責

安徽宿州某小區(qū)業(yè)主因房內屋頂多處漏水起訴物業(yè)公司和開發(fā)商，稱從交房時就漏水，維修的義務是開發(fā)商和物業(yè)公司，應將物業(yè)公司列為被告。

法院判決：安徽省宿州市中級人民法院（2019）皖 13 民終 1136 號民事判決書查明，漏水是因樓面上搭建雨棚及鋪設大理石的事實，涉案物業(yè)公司雖作為小區(qū)公共設施及環(huán)境的管理人，對小區(qū)共有部分負有監(jiān)管的義務，但不是涉案雨棚及地面鋪設行為人，與物業(yè)公司無關。最終駁回追加物業(yè)公司為被告的申請。

根據(jù)本案判決，物業(yè)公司在本案中未被追責的核心原因在于其并非直接侵權行為人。法院明確，責任主體是“擅自占用、處分業(yè)主共有部分”的行為人。因此，物業(yè)公司要實現(xiàn)免責，必須確保自身定位為履行監(jiān)督管理職責的“管理者”，而非直接實施侵權或放任不管的“行為人”。

【法律鏈接】

1. 《民法典》

第九百四十二條：物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。

2. 《物業(yè)管理條例》

第三十五條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十二條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十五條：物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

3. 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第十二條 裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施。

（注：本文內容均基于公開法律法規(guī)及官方案例，不構成法律建議。具體案件需咨詢專業(yè)律師。）