南京長(zhǎng)江悅府

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先聚焦幕府創(chuàng)新區(qū)，該區(qū)域成交均價(jià)達(dá)30182元/㎡，在城北區(qū)域中位居前列。主要原因是區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)商品房稀缺，比如葛洲壩招商紫郡蘭園一套125㎡的中樓層房源，以469萬成交，單價(jià)3.7萬/㎡，直接拉高了區(qū)域均價(jià)。不過，同板塊的長(zhǎng)江悅府情況卻不同，其剛成交一套136㎡中樓層（12層/共25層）房源，單價(jià)28044元/㎡，總價(jià)381.4萬，相比該小區(qū)2022年上市時(shí)3.5萬/㎡的均價(jià)，降幅達(dá)20%，差距明顯。目前長(zhǎng)江悅府僅有3套房源在售，業(yè)主多為自住，掛牌均價(jià)仍為3.37萬/㎡，按常理不應(yīng)如此低價(jià)，據(jù)此推測(cè)：很可能是房主急需用錢，才會(huì)以這個(gè)價(jià)格出售。

再瞧瞧新玄武，均價(jià)為30110元/㎡，與幕府創(chuàng)新區(qū)相差無幾。這里的房?jī)r(jià)“因房而異”特征顯著，中海小區(qū)上月成交5套房源，低樓層小戶型單價(jià)3.7萬/㎡，中樓層大戶型單價(jià)3.8萬/㎡，而頂樓房源單價(jià)僅2.9萬/㎡，同一小區(qū)價(jià)差近萬元。曾經(jīng)作為該區(qū)域“品質(zhì)標(biāo)桿”的招商局中心臻境西園，也有二手房成交，一套118㎡房源以460萬成交，單價(jià)38691元/㎡，看似價(jià)格不低，但與2023年該小區(qū)新房銷許均價(jià)4.2萬/㎡相比，仍低了7.8%，屬于“買新房虧損”的情形。

鼓樓濱江的價(jià)格差距堪稱驚人，整體均價(jià)為30013元/㎡，可優(yōu)質(zhì)房源與普通房源的價(jià)差竟接近4萬。仁恒桃園世紀(jì)的房?jī)r(jià)高企，一套197㎡的房源以965萬成交，單價(jià)達(dá)4.88萬/㎡，還有一套130㎡的高樓層房源，單價(jià)更是飆升至5.27萬/㎡，總價(jià)690萬，大品牌的抗跌能力果然名不虛傳。然而，同板塊的南堡新寓卻截然不同，8月掛牌均價(jià)為1.95萬/㎡，實(shí)際成交均價(jià)卻只有1.32萬/㎡，降幅頗為明顯。此外，世茂濱江新城、恒大濱江等老小區(qū)，如今小面積房源一百多萬就能入手，吸引了不少渴望入住鼓樓主城的剛需購房者。

剛需板塊的情況也大致如此，燕子磯新城均價(jià)為23034元/㎡，很大程度上依賴燕璟和頌來支撐。該小區(qū)有一套88㎡的低樓層房源，以262.5萬成交，單價(jià)為2.98萬/㎡，還有一套109㎡的中樓層房源，成交價(jià)為356.5萬，單價(jià)3.2萬/㎡。但其他小區(qū)就沒這般好運(yùn)了，像海賦尚城、紫御東方等，由于房齡較長(zhǎng)，如今一百來萬就能買到，價(jià)格優(yōu)勢(shì)盡顯。

邁皋橋的房?jī)r(jià)均價(jià)為21475元/㎡，在次新小區(qū)中，邁上品院表現(xiàn)突出，一套130㎡的高樓層（18層/共22層）房源，以451.1萬成交，單價(jià)達(dá)3.47萬/㎡，是該區(qū)域唯一單價(jià)突破3萬的房源。其他小區(qū)價(jià)格大多在2萬出頭，而且和美小區(qū)、幸福家園、化纖新村均登上了安居客8月南京二手房降價(jià)TOP20榜單，環(huán)比降幅分別為3.2%、2.8%、2.5%，想要順利出售，降價(jià)已然成為常態(tài)。

最貼合剛需的當(dāng)屬新堯新城，均價(jià)為14967元/㎡，8月成交了420套，與燕子磯的435套僅相差15套，銷售情況還算可觀。這里的房源主要分為兩類，老小區(qū)如堯順家園，房齡超過10年，單價(jià)一萬出頭，物業(yè)費(fèi)為1.2元/㎡/月，不過戶型較??；次新小區(qū)像紫樾府，有一套110㎡的高樓層（25層/共30層）房源，以204.6萬成交，單價(jià)1.86萬/㎡，物業(yè)費(fèi)為2.5元/㎡/月，戶型更契合當(dāng)下人們的需求，剛需購房者在老小區(qū)與次新小區(qū)之間究竟該如何抉擇，確實(shí)需要好好思量一番。

今年1 - 7月，全國新建商品房銷售額下滑了6.5%，銷售面積下降了4.0%，銷售額降幅更為顯著，這表明全國房?jī)r(jià)整體處于下行態(tài)勢(shì)。進(jìn)入8月上半月，全國住宅銷售額相較于7月下半月又減少了3.1%，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下降的壓力依舊不減。2