美聯(lián)儲(chǔ)如期迎來(lái)年內(nèi)第三次降息25個(gè)基點(diǎn)。美東時(shí)間12月10日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)至3.50%-3.75%的區(qū)間，符合市場(chǎng)普遍預(yù)期。

此前，美聯(lián)儲(chǔ)內(nèi)部就關(guān)稅政策對(duì)通脹的影響，以及是否在12月進(jìn)一步降息存在分歧，但就業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)惡化推高了降息預(yù)期。

美聯(lián)儲(chǔ)決策機(jī)構(gòu)聯(lián)邦公開(kāi)市場(chǎng)委員會(huì)在聲明中說(shuō)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在溫和擴(kuò)張，但新增就業(yè)放緩，失業(yè)率在9月升高，通脹依然在一定程度上處于高位，經(jīng)濟(jì)前景仍面臨較高不確定性，就業(yè)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)在近幾月有所升高。

投資者關(guān)注的焦點(diǎn)已轉(zhuǎn)向后續(xù)政策路徑。點(diǎn)陣圖顯示，政策制定者仍預(yù)計(jì)明年降息一次，預(yù)計(jì)到明年年底通脹率將放緩至2.4%左右。

作為全球宏觀經(jīng)濟(jì)的核心變量，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策轉(zhuǎn)向迅速引發(fā)全球資本重新配置，也讓中國(guó)樓市的未來(lái)走向成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。在全球流動(dòng)性寬松的背景下，疊加國(guó)內(nèi)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的持續(xù)發(fā)力，2026年中國(guó)樓市是否已迎來(lái)反彈窗口期？這一問(wèn)題需要從外部傳導(dǎo)效應(yīng)、內(nèi)部政策支撐與市場(chǎng)基本面三重維度深入解析。

美聯(lián)儲(chǔ)降息通過(guò)資本流動(dòng)與匯率渠道，為中國(guó)樓市營(yíng)造了相對(duì)寬松的外部金融環(huán)境。從資本流向來(lái)看，降息導(dǎo)致美元利率走低，中美利差收窄削弱了美元資產(chǎn)的吸引力，部分跨境資本開(kāi)始尋求更高回報(bào)的新興市場(chǎng)。中國(guó)作為全球重要的新興經(jīng)濟(jì)體，有望迎來(lái)資本流入的邊際改善，這將間接壓低國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率水平，緩解房地產(chǎn)行業(yè)的融資壓力。對(duì)于房企而言，境外融資成本的下降有助于改善其資金鏈狀況，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供流動(dòng)性支撐；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)利率下行預(yù)期將推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步走低，直接降低購(gòu)房成本，激活剛需與改善型需求。據(jù)測(cè)算，若首套房貸利率再降30-40個(gè)基點(diǎn)，100萬(wàn)元30年期貸款的月供可減少約180元，總利息支出節(jié)省超6萬(wàn)元，這種“真金白銀”的成本下降對(duì)需求釋放具有直接刺激作用。

匯率渠道的調(diào)節(jié)作用則讓這一影響更趨溫和。美聯(lián)儲(chǔ)降息通常引發(fā)美元貶值，人民幣兌美元匯率有望保持相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，這既有利于吸引資本流入，也可能對(duì)出口形成一定壓力。但我國(guó)央行堅(jiān)持貨幣政策“以我為主”，通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)控維持人民幣匯率在合理均衡水平的基本穩(wěn)定，有效對(duì)沖了匯率波動(dòng)對(duì)樓市的負(fù)面?zhèn)鲗?dǎo)，讓全球?qū)捤傻睦酶杏诹鲃?dòng)性改善層面。值得注意的是，這種外部環(huán)境改善并非“大水漫灌”，而是為國(guó)內(nèi)樓市調(diào)整提供了相對(duì)溫和的緩沖期。

國(guó)內(nèi)政策的協(xié)同發(fā)力，為2026年樓市企穩(wěn)提供了關(guān)鍵支撐，也讓反彈窗口期的討論具備了政策基礎(chǔ)。2025年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出實(shí)施“更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，形成政策合力托底經(jīng)濟(jì)。財(cái)政端，專項(xiàng)債、國(guó)債向城市更新、城中村改造領(lǐng)域傾斜，僅3000億元專項(xiàng)債用于收購(gòu)存量商品房做保障房，就能消化2.5-3億平方米庫(kù)存，同時(shí)激活相關(guān)住房需求；貨幣端，降準(zhǔn)降息空間持續(xù)存在，2萬(wàn)億PSL專項(xiàng)收儲(chǔ)現(xiàn)房的政策預(yù)期，將進(jìn)一步改善市場(chǎng)流動(dòng)性，為房企與購(gòu)房者提供精準(zhǔn)資金支持。

調(diào)控政策的精準(zhǔn)化更凸顯結(jié)構(gòu)性托底思路。各地逐步清理住房消費(fèi)領(lǐng)域的不合理限制，廣州等城市開(kāi)啟常態(tài)化商品房收儲(chǔ)，通過(guò)優(yōu)化供求關(guān)系穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；同時(shí)，“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不斷完善，品質(zhì)住房供應(yīng)增加推動(dòng)市場(chǎng)從“量的增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”，契合當(dāng)前居民住房需求升級(jí)趨勢(shì)。這種“短期穩(wěn)市場(chǎng)、長(zhǎng)期促轉(zhuǎn)型”的政策組合，既避免了強(qiáng)刺激帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)，又為樓市筑底回升提供了持續(xù)動(dòng)力。

但需清醒認(rèn)識(shí)到，樓市反彈的核心制約仍在于市場(chǎng)基本面的結(jié)構(gòu)性矛盾，這決定了2026年即便迎來(lái)窗口期，也難以出現(xiàn)全域普漲的反彈態(tài)勢(shì)。從需求端看，人口結(jié)構(gòu)變化構(gòu)成長(zhǎng)期約束，20-45歲主力置業(yè)人群2026年凈減少600萬(wàn)，首次置業(yè)需求持續(xù)萎縮，全國(guó)人口連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)更讓住房需求天花板逐漸顯現(xiàn)。盡管改善型需求占比已突破60%，但難以完全對(duì)沖剛需的下滑，市場(chǎng)需求總量增長(zhǎng)乏力。

從供給端看，庫(kù)存壓力的區(qū)域分化極為顯著。三四線城市廣義庫(kù)存去化周期仍超30個(gè)月，遠(yuǎn)高于15-18個(gè)月的健康水平，二手房掛牌量高企導(dǎo)致“賣不掉、租不出”現(xiàn)象蔓延，部分弱能級(jí)城市甚至面臨“鶴崗化”風(fēng)險(xiǎn)；而一線及強(qiáng)二線核心城市憑借人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，庫(kù)存去化周期已接近合理區(qū)間，具備企穩(wěn)基礎(chǔ)。這種“冰火兩重天”的格局，決定了樓市回暖必然是結(jié)構(gòu)性的，而非全域性的反彈。

市場(chǎng)信心不足則是短期最突出的痛點(diǎn)?！百I漲不買跌”的心理慣性導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒濃厚，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解雖取得進(jìn)展，但期房交付擔(dān)憂仍未完全消除，制約了需求釋放。此外，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建尚在推進(jìn)中，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式已不可持續(xù)，行業(yè)轉(zhuǎn)型期的陣痛仍將持續(xù)，這也讓反彈缺乏強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力。

綜合來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)降息帶來(lái)的全球?qū)捤杉t利與國(guó)內(nèi)政策托底形成共振，為2026年中國(guó)樓市提供了企穩(wěn)回升的可能性，一線及強(qiáng)二線核心城市有望迎來(lái)結(jié)構(gòu)性回暖，構(gòu)成局部反彈窗口期。但這一窗口期并非全域普漲的信號(hào)，而是市場(chǎng)從持續(xù)下行轉(zhuǎn)向“L型筑底、低位盤整”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。弱二線及三四線城市由于人口流出、庫(kù)存高企，仍將處于調(diào)整期，難以跟隨回暖趨勢(shì)。

對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，需摒棄“普漲幻想”，精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：購(gòu)房者可聚焦核心城市核心板塊的優(yōu)質(zhì)改善型房源；房企則應(yīng)順應(yīng)政策導(dǎo)向，聚焦高品質(zhì)住房供給，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2026年的中國(guó)樓市，更可能是“分化中筑底、調(diào)整中轉(zhuǎn)型”的一年，反彈窗口期僅存在于具備人口與產(chǎn)業(yè)支撐的核心區(qū)域。樓市的真正穩(wěn)健發(fā)展，最終仍依賴于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好、居民收入水平的提升以及房地產(chǎn)發(fā)展新模式的成功構(gòu)建，外部寬松環(huán)境只是重要助力，而非決定性力量。