不賣了！越來越多房東選擇主動下架房源，是離場還是在冷靜觀望？

2025年的樓市就像一場冷熱交織的煙火大會，街頭巷尾的中介門店里，有人忙著張貼“急售”海報，有人卻悄悄撕掉房源信息；小區(qū)公告欄上，曾經(jīng)密密麻麻的賣房廣告少了大半，取而代之的是“房屋出租”的啟事。一邊是政策暖風不斷吹向市場，下調(diào)房貸利率、優(yōu)化交易稅費、推進“好房子”建設(shè)，另一邊卻是越來越多房東按下“暫停鍵”，主動下架手中房源。

從一線城市到新二線城市，這種“越調(diào)控越惜售”的現(xiàn)象格外顯眼——上海11月每100個掛牌房東就有15個撤牌，深圳新增掛牌量同比跌了三成五，百城二手房掛牌時長拉長到94天以上。這些房東到底在想什么？是徹底告別樓市，還是在等待更好的出手時機？

一、數(shù)據(jù)實錘！2025年下架潮到底有多猛？

這波房東“撤牌熱”可不是空穴來風，權(quán)威數(shù)據(jù)一擺就一目了然。先看一線城市，2025年11月上海二手房房東撤牌率飆升至15.3%，意味著每100個掛牌的房東里，就有15個干脆選擇不賣了，而全市掛牌量也從5月的11.3萬套降到11月底的9.39萬套。深圳更夸張，10月新增掛牌量比去年同期暴跌35%，三成五的房東直接“躺平”離場。

放眼全國，情況也類似。根據(jù)新浪財經(jīng)2025年11月發(fā)布的研報，百城二手房掛牌量雖然還有265.36萬套，但找房熱度指數(shù)同比下跌6.42%，一線城市跌幅更是達到8.09%，供需失衡讓房東賣房越來越難。更關(guān)鍵的是，房子賣得越來越慢，百城二手房平均掛牌時長增至94.86天，一線城市更是突破107天，一套房子掛出去三個多月都未必能成交，不少房東熬不住就直接下架了。

更有意思的是房源分化：上海內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年后的次新房，撤牌比例高達87%，100個下架房源里87個是房東主動不賣的；而外環(huán)外老破小的撤牌率還不到10%。價格方面，國家統(tǒng)計局2025年11月數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市二手住宅價格多數(shù)同比下跌，呼和浩特、錦州等城市同比跌幅超9%，一套500萬的房子每月縮水7萬多，換誰都得猶豫 。

二、為啥突然不賣了？房東的三大現(xiàn)實考量

房東們集體下架房源，核心就三個字：不劃算。首先是價格跌破心理底線，這是最直接的原因。上海去年9月以后，二手房每月跌幅都在1.5%以上，南通有的小區(qū)房價從2.49萬/㎡跌到1.3萬/㎡，直接腰斬還多，房東現(xiàn)在賣等于白干好幾年，甚至把首付都跌沒了，索性不賣了。還有南京河西南的房東，800萬買的房子降到540萬還被鄰居520萬搶客，最后氣的下架改出租，這種“割肉賣房”誰也不愿意干。

其次是出租更劃算，租金漲勢喜人。住建部2025年三季度報告顯示，全國40個重點城市住房租金均價環(huán)比上漲5.2%，一線城市漲幅超8%，北京通州、上海松江等剛需集中區(qū)域，單月漲幅甚至達到10.3%，一套70平米的兩居室，月租比二季度多了600-800元。既然賣房虧太多，不如先出租收租，每月穩(wěn)定入賬，還能等市場回暖，這成了不少房東的折中選擇。

最后是政策暖風下的觀望心態(tài)。2025年樓市調(diào)控政策密集出臺，從下調(diào)房貸利率到優(yōu)化交易稅費，再到推進“好房子”建設(shè)，都讓房東覺得“再等等可能更值錢”。尤其是5月1日實施的《住宅項目規(guī)范》，把住宅層高從2.8米提高到不低于3米，4層以上加裝電梯，老房子的居住品質(zhì)和價值預期都在提升，房東自然不愿輕易出手 。

三、2025政策暖風不斷，房東在等什么機會？

房東敢下架觀望，背后離不開2025年密集的政策支持，這些政策讓他們看到了市場回暖的希望。首先是房貸利率降到歷史低位，2025年11月20日央行公布的5年期以上LPR為3.5%，部分城市銀行還能在此基礎(chǔ)上下浮30BP，實際房貸利率低至3.2%，這不僅降低了購房者成本，也讓房東覺得“現(xiàn)在賣房可惜，等市場活躍了能賣更高價” 。

其次是交易稅費持續(xù)優(yōu)化，減輕賣房成本。根據(jù)六安市金安區(qū)人民政府2025年3月發(fā)布的政策，個人轉(zhuǎn)讓滿2年的普通住房免征增值稅，滿5年且唯一住房免征個人所得稅，契稅也按房屋面積和套數(shù)實行優(yōu)惠，90平米以下首套房僅按1%征收 。這些稅費優(yōu)惠讓房東覺得“沒必要急著降價變現(xiàn)，等政策紅利完全釋放再賣更劃算”。

還有**“好房子”標準提升老房價值**，2025年住建部大力推進“四好”建設(shè)，包括老舊小區(qū)改造、加裝電梯、提升隔音標準等，累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個、4000多萬戶，這些改造讓老房子的居住體驗大幅提升，價值也跟著水漲船高，房東自然愿意多等一段時間。此外，各地保障性安居工程加速推進，2025年全國多地開工大量保障房，也讓商品房房東覺得“優(yōu)質(zhì)房源會更稀缺”，進一步堅定了觀望心態(tài) 。

四、是徹底離場還是暫時觀望？市場分化藏答案

其實房東下架房源，并不是真的要徹底退出樓市，更多是“選擇性觀望”，核心看兩類因素：資金實力和房源類型。那些2015年后買房、房貸壓力小，或者根本沒有貸款的房東，大多能扛住市場調(diào)整，選擇下架觀望，尤其是手握核心區(qū)次新房的房東，他們相信優(yōu)質(zhì)房源的抗跌性，等著市場回暖后賣個好價錢。

而那些資金壓力大、急需套現(xiàn)的房東，根本沒有下架的余地，要么降價拋售，要么被司法處置，這就是為啥我們看到老破小撤牌率低，反而成交里低價剛需房占比越來越高——杭州每10套新增房源里就有6套是300萬以下的，北京、上海100萬以下的“底線剛需房”也在增加。

從后市來看，2025年政策核心還是“穩(wěn)交易、穩(wěn)預期”，住建部明確表示要支持居民合理住房消費，通過市場體系滿足多樣化改善性需求，加上房貸利率、稅費等優(yōu)惠政策持續(xù)發(fā)力，市場流動性有望逐步改善。但房價普漲的時代已經(jīng)過去，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年10月70城房價仍以穩(wěn)中有降為主，未來更多是“結(jié)構(gòu)性回暖”，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源會先受益，而遠郊、老破小可能還 是面臨出手難的問題 。

說到底，2025年房東集體下架房源，不是真的要“離場”，更多是“冷靜觀望”——既不想在價格低谷賤賣資產(chǎn)，又想趁著政策暖風等一個更好的出手時機。對于購房者來說，這意味著議價空間還在，但想撿“白菜價”也不容易；對于房東來說，觀望可以，但也要看清自身資金狀況和房源潛力，畢竟不是所有房子都能等到“回暖紅利”。樓市的煙火氣里，有人急著離場，有人從容等待，而最終決定勝負的，還是房源品質(zhì)和對市場的理性判斷。