導(dǎo)言

在金融監(jiān)管部門“直接”表態(tài)之后，關(guān)于個人存量房貸款利率的調(diào)整，將從呼喚、討論，進入到落地階段。

隨著各家銀行調(diào)整方案的明朗和市場的選擇， 規(guī)模近40萬億元的銀行個人房貸市場格局也將有所改變。

出品 | 厚雪研究

作者 | 潘言

7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示，“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

存量房貸利率調(diào)整的背后，是一年來居民提前償還房貸的現(xiàn)象在大幅增加。鄒瀾稱，“上半年，理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化……盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上?！?/p>

根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù)，我國銀行房地產(chǎn)貸款余額目前一共50多萬億元，其中個人住房貸款余額接近40萬億元（注：其中上市銀行約在35萬億元以上，國有大行占76%）。由于提前還貸的增加，上半年，個人住房貸款余額總體略降。

個人房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還款的大幅增加，對銀行的貸款規(guī)模和收益會有一定的影響。而調(diào)整存量房貸利率，也將直接影響銀行的階段性收益水平，但有利于穩(wěn)定其房貸規(guī)模。

由于利率調(diào)整將堅持“市場化和法制化的原則”，意味著并不會一刀切，各家銀行的方案也會根據(jù)市場原則，在利率方式和水平、貸款置換、區(qū)域和客戶門檻等方面有所差異，一些希望拓展房貸客戶的銀行則會更加積極。

目前，各家銀行的相關(guān)方案仍在制定中，由于市場機制的存在，最終的方案也將形成一種相對均衡。對于銀行來說，過往個人房貸規(guī)模和對其依賴度的不同，在存量房貸利率調(diào)整后的影響也將不同。

在本文中，厚雪研究將對A股中42家上市銀行的個人房貸的規(guī)模、動向等做一對比，在存量房貸利率調(diào)整的檔口，以供業(yè)內(nèi)參考。

另外，關(guān)于銀行房地產(chǎn)企業(yè)貸款的全面對比，可以參考此前《迎戰(zhàn)房地產(chǎn)“灰犀?！保簢行羞M，股份行退》一文。

01

個人房貸占涉房貸款的80%，國有行規(guī)模最大

42家A股上市銀行樣本，包括了6家國有大行，9家股份制銀行、17家城商行和10家農(nóng)商行，分布上比較有代表性。

厚雪研究基于Wind的統(tǒng)計顯示，2022年，42家上市銀行涉房貸款（對公+個人）總額為435861億元，同比增長2.36%，遠低于之前四年10%以上的增幅，也遠低于2022年全部貸款11.23%的增長水平。

2022年，42家上市銀行涉房貸款占各類貸款余額的比例為30.03%，是過去五年的最低水平。在過去五年中，涉房貸款占比出現(xiàn)先增后降的走勢，最高點是2020年的33.02%。

個人房貸是涉房貸款的絕對主力，占全部涉房貸款的81.42%。2022年，42家上市銀行（紫金銀行數(shù)據(jù)缺失）個人住房貸款余額35.49萬億元，同比增長1.80%，遠低于過去四年10%以上的增速。不過，個人房貸增速大幅下降，與住戶的主動提前還貸也有關(guān)。

按銀行類型來看，國有大行的個人房貸余額最高，2022年末共計270173.76億元，占42家上市銀行的76.13%，股份行個人房貸余額67062.65億元，占18.9%，城商行和農(nóng)商行占比分別為4.1%和0.89%。

從同比增幅來看，城商行個人房貸增速最高。在2022年，42家上市銀行個人房貸總余額同比增長1.8%，其中城商行同比增長2.95%，股份行增長1.84%，國有大行增長1.8%，農(nóng)商行則下降了3.62%。

02

上市銀行個人房貸排行及分析

2022年，在A股上市銀行中，國有六大行個人房貸規(guī)模排名前六，其中建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行居前三，且個人房貸規(guī)模均超過5萬億元，分別為65476.59億元、64319.91億元和53466.08億元，同比分別增長1.52%、1.09%和1.99%。

在股份行中，招商銀行、興業(yè)銀行和中信銀行的個人房貸規(guī)模最高，分別為13892.08億元、10973.24億元和9758.07億元，同比分別增長1.08%、-2.13%和0.25%。

2022年，北京銀行、江蘇銀行和上海銀行是個人房貸規(guī)模最高的城商行，分別為3390.75億元、2450.13億元和1647.47億元，其中北京銀行下降了3.02%；滬農(nóng)商行、渝農(nóng)商行和青農(nóng)商行是規(guī)模最高的農(nóng)商行，分別為1132.89億元、969.65億元和318.47億元，同比均下滑。

從2022年個人房貸同比變化看，A股上市銀行中25家上升，16家下降。其中，寧波銀行個人房貸增速最為迅猛，其2022年個人房貸余額為642.83億元，同比增長72.28%，而在2019年，其個人房貸僅為27.9億元。

2022年，平安銀行、浙商銀行、齊魯銀行、長沙銀行的個人房貸余額增長也超過了10%，分別為19.63%、18.06%、13.67%和11.91%，其中前兩者為股份行，個人房貸余額分別為7833.93億元和1072.49億元。

廈門銀行、瑞豐銀行和無錫銀行個人房貸同比降幅最大，分別下降12.38%、9.99%和7.78%。

從個人房貸業(yè)務(wù)的依賴度來看，2022年有9家上市銀行個人房貸占全部貸款的比例超過了20%，均為國有行和股份行。其中，郵儲銀行、建設(shè)銀行和中國銀行占比最高，分別為31.37%、30.96%和28.08%。股份行中，平安銀行、招商銀行和興業(yè)銀行個人房貸占比最高，分別為23.53%、22.96%和22.02%。

有8家上市銀行個人房貸占全部貸款的比例低于10%，其中寧波銀行、貴陽銀行和浙商銀行最低，分別為6.15%、6.84%和7.06%。

有18家上市銀行公布了2022年個人房貸的不良率，除了鄭州銀行為1.65%外，其他均低于1%，不良率較低。

參考資料：

2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會文字實錄

本文基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議。