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又一家民企暴雷了,新一輪暴雷潮要來(lái)了?

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地產(chǎn)洗牌,還在繼續(xù)。

這一個(gè)月發(fā)生了太多的事,東原地產(chǎn)和雅居樂(lè)等民企相繼暴雷、老牌房企中南建設(shè)和世茂退市、“517”史詩(shī)級(jí)樓市新政出臺(tái)......

各種消息一波接著一波傳來(lái)。

前不久,又一家民營(yíng)房企——弘陽(yáng)地產(chǎn)公告?zhèn)鶆?wù)違約了。

5月20日,弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)布公告,預(yù)計(jì)無(wú)法支付有關(guān)公司旗下2.1億美元債“REDSUN 7.3 05/21/24”應(yīng)付本金及利息,將觸發(fā)違約事件。

去年市場(chǎng)仍處于低位調(diào)整期,銷售端未見(jiàn)明顯起色,今年更是慘淡,前4月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比下降44.9%。

如今民營(yíng)房企因資金鏈問(wèn)題暴雷,已經(jīng)是常態(tài)化事件。

但最近幾家房企的集中暴雷,還是讓人不禁擔(dān)心,是不是新一輪的暴雷潮要來(lái)了?

01

再次債務(wù)違約

這已經(jīng)不是弘陽(yáng)地產(chǎn)第一次暴雷了。

在這次債務(wù)違約之前,早在2022年8月,弘陽(yáng)地產(chǎn)就首次宣告違約,正式暴雷了。

之后也有債務(wù)無(wú)法兌付的情況,直到今年2月,弘陽(yáng)地產(chǎn)就因多次債務(wù)違約而遭清盤呈請(qǐng)。

不過(guò)弘陽(yáng)沒(méi)有徹底躺平,還是努力了一把。

5月10日由弘陽(yáng)集團(tuán)擔(dān)保的2.75億美元的優(yōu)先票據(jù)重組計(jì)劃取得重大進(jìn)展,已獲93.8%的現(xiàn)有重組債務(wù)持有人簽訂或同意重組支持協(xié)議。

還沒(méi)喘上幾口氣,又一輪債務(wù)來(lái)臨。

在10天后的5月20日晚,弘陽(yáng)地產(chǎn)宣布預(yù)計(jì)無(wú)法支付2.1億美元債“REDSUN 7.3 05/21/24”的利息與本金,此舉將構(gòu)成該票據(jù)以及其他美元票據(jù)的違約事件。

本次違約涉及的票據(jù)發(fā)行于2021年5月,債券余額2.1億美元,票息7.3%,應(yīng)于2024年5月21日到期,到期后將從港交所退市。

而弘陽(yáng)地產(chǎn)當(dāng)前存續(xù)中資美元債共計(jì)6只,存續(xù)金額累計(jì)達(dá)17.4億美元,均已出現(xiàn)違約。

02

財(cái)務(wù)狀況惡化

令人惋惜的是,雖然自去年開(kāi)始就陸續(xù)出臺(tái)了不少政策,但顯然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的銷售端疲軟還是對(duì)其財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生了影響。

截止2023年末,弘陽(yáng)地產(chǎn)總資產(chǎn)為749.06億元,總負(fù)債600.83億元,資產(chǎn)負(fù)債率為80.21%。

現(xiàn)金余額27.5億元,短期債務(wù)172億元,現(xiàn)金短債比僅為0.16,剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)75.9%,凈負(fù)債率為126.1%,三道紅線全部踩線,變?yōu)榧t檔。

流動(dòng)性問(wèn)題急需解決,而弘陽(yáng)的收入來(lái)源卻一直在下降。

2023年弘陽(yáng)地產(chǎn)合約銷售金額218.3億元,同比下降37.99%,營(yíng)業(yè)收入為197.9億元,同比下降1.1%;今年前4個(gè)月累計(jì)合約銷售金額為33.79億元,同比減少64.44%。

在這種情況下,弘陽(yáng)地產(chǎn)暫停了拿地動(dòng)作。

去年一年都沒(méi)有在土拍市場(chǎng)參與拿地,目前總土儲(chǔ)還有約1084.39萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)還能再撐三四年。

03

千億夢(mèng)想破滅

弘陽(yáng)地產(chǎn)也曾有過(guò)意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)候。

作為南京本土房企,曾經(jīng)的弘陽(yáng)地產(chǎn)只深耕南京市場(chǎng),但在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在沖擊規(guī)模的狂熱氛圍下,創(chuàng)始人曾煥沙也坐不住了。

2017年底,曾煥沙高喊“2020年弘陽(yáng)銷售額要過(guò)千億”。為了實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo),弘陽(yáng)開(kāi)啟了瘋狂挖人+擴(kuò)張模式。

在拿地方面,2018年到2020年三年時(shí)間大手筆拿了超130塊地,且大部分土地均為高溢價(jià)購(gòu)得,開(kāi)始了全國(guó)化戰(zhàn)略布局。

人才引進(jìn)方面也不遜色,弘陽(yáng)陸續(xù)請(qǐng)來(lái)了大批明星職業(yè)經(jīng)理人,其中不乏知名房企高管,期望助力弘陽(yáng)跨進(jìn)千億隊(duì)列。

2018年7月,弘陽(yáng)地產(chǎn)在香港上市。在弘陽(yáng)地產(chǎn)上市之后,弘陽(yáng)集團(tuán)把總部搬到了上海的虹橋商務(wù)區(qū),想要大展鴻圖。

2018-2021年,弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額分別為473.4億元、651.5億元、865億元、872.2億元,看上去離千億目標(biāo)近在咫尺。

然而事情并不向預(yù)想的未來(lái)發(fā)展,首先是這個(gè)明星高管團(tuán)隊(duì)僅僅合作了一年多便分崩離析,他們最終都陸續(xù)離開(kāi)了弘陽(yáng),只留下一個(gè)尚未完成的千億目標(biāo)。

2020年11月張良辭任非執(zhí)行董事,2021年初何捷辭任弘陽(yáng)地產(chǎn)執(zhí)行董事、行政總裁,2021年2月,蔣達(dá)強(qiáng)辭任非執(zhí)行董事。

蔣達(dá)強(qiáng)辭任后,弘陽(yáng)地產(chǎn)宣布,其所空缺出來(lái)的職位交由董事會(huì)主席曾煥沙之子曾俊凱接替。

二代也開(kāi)始按照預(yù)期規(guī)劃接班,兒子曾俊凱將接班地產(chǎn)公司和物業(yè)公司,女兒曾子熙則主管弘陽(yáng)商業(yè)板塊。

因市場(chǎng)發(fā)展而崛起,也因市場(chǎng)衰退而落幕。

2022年,在地產(chǎn)行業(yè)下行后,弘陽(yáng)敗走上海,將總部遷回南京,首次宣告暴雷,那年的年銷售金額降至352.02億元。

三年多的時(shí)間,從偏居一隅,到勢(shì)頭兇猛,再到債務(wù)違約,弘陽(yáng)的千億夢(mèng)想隨著時(shí)代浪潮的變遷而破滅。

04

民企仍在苦撐

自2021年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)陷入債務(wù)困境,已經(jīng)出現(xiàn)了幾次集中暴雷潮。

以恒大倒下為信號(hào),眾多民企紛紛選擇躺平,開(kāi)啟境外債務(wù)重組,只剩下幾家還在苦苦支撐。

直到近期,還在堅(jiān)持未暴雷的民企也陸續(xù)開(kāi)始歇菜了,選擇官宣債務(wù)違約。

一邊是房企暴雷聲不斷,一邊是房地產(chǎn)救市政策出臺(tái)不停。

如今政策進(jìn)入寬松期,然而卻并不能立馬就能展現(xiàn)出效果,最終實(shí)現(xiàn)效果如何,我們?nèi)晕纯芍?/p>

目前民企的資金流動(dòng)性問(wèn)題依然突出,修復(fù)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的信任工作也任重道遠(yuǎn)。

如果不能加快復(fù)蘇市場(chǎng)的速度,民企有可能難以撐過(guò)這個(gè)過(guò)渡期,只怕下一輪暴雷潮將至。

民營(yíng)房企,接下來(lái)拼的是誰(shuí)能最先撐到脫離苦海。

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