近日，戴德梁行針對2025年一季度南京寫字樓市場、零售商業(yè)市場及產業(yè)園市場進行多維度的盤點和解讀。

01

南京寫字樓市場筑底企穩(wěn)，

核心板塊韌性凸顯

2025年第一季度，位于鼓樓板塊的華貿中心正式入市，為南京寫字樓市場帶來8.4萬平方米的高品質辦公新增供應。截至季末，南京全市優(yōu)質寫字樓物業(yè)市場總存量約532萬平方米。盡管有新增供應的影響，但一季度市場空置率上升幅度收窄，與去年第四季度相比，環(huán)比基本持平，整體空置率約為28.2%，市場筑底企穩(wěn)態(tài)勢明顯。

一季度，企業(yè)降本增效的基調未變，租賃條件更加靈活，寫字樓租賃市場整體租金小幅下探。目前，全市平均租金約為2.46元/平方米/天，環(huán)比下降3.2%。從全市范圍來看，各主要板塊租金水平環(huán)比均呈小幅下降態(tài)勢。其中，河西和新街口板塊租金環(huán)比下降0.9%-1.2%，下降幅度低于鼓樓的1.7%和江寧的3.4%，核心板塊租金展現出較強的韌性。

數據來源: 戴德梁行項目及企業(yè)服務部

在租賃端市場化成交客戶中，金融及專業(yè)服務類型的承租能力及活躍度處于市場領先地位，兩大主力行業(yè)成交占比接近65%。TMT、建筑工程類客戶在成交占比中也有不錯表現，兩者合計占比接近20%。商務商貿、教育培訓、大健康等行業(yè)雖有成交，但占比較少。

從成交面積段來看，200-500平方米以及500-1000平方米的面積段最為活躍，租賃動因以搬遷和續(xù)租為主。超1000平方米的大面積承租客戶以金融、專業(yè)服務、建筑類型公司為主，通常給予3-10個月不等的裝免期。

寫字樓銷售市場的新增供應量為0.61萬平方米，成交量為4.98萬平方米。與去年同期相比，供求量均有小幅上升。銷售端整體仍以去庫存為主。隨著市場逐步探底，受部分核心區(qū)高品質項目交易高價的影響，銷售成交價格有所回升，約為20043元/平方米。

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務部高級董事陽江石指出，一季度市場整體問詢量及帶看量有所上升，但成交租金仍處于小幅下探階段。在多重因素影響下，成本驅動型需求在租賃動因中占據主導地位，業(yè)主在租約條件及商務談判中提供了更靈活、多樣的策略。在科技驅動的新周期中，企業(yè)加速從低效資產向優(yōu)質資產轉移，房地產市場將進入“產業(yè)結構調整——供需匹配優(yōu)化——資產保值增值”的新階段。

02

南京零售商業(yè)市場持續(xù)升級，

消費活力不斷釋放

2024年，南京消費市場穩(wěn)中有進，全市實現社會消費品零售總額8,552.75億元，同比增長4.3%。文旅市場的火熱、居民消費的上漲以及新型消費業(yè)態(tài)的不斷創(chuàng)新，為零售市場注入了活力。 受此積極的影響，2025年第一季度，位于城南商圈的中華城京東Mall開始試營業(yè)，為南京中高端購物中心市場帶來約5萬平方米的新增供應。截至一季度末，南京中高端購物中心總存量達到7,274,930平方米，環(huán)比增長0.69%。

本季度，內外資零售商繼續(xù)在南京市場積極擴張或滲透。南京中高端購物中心市場凈吸納量達到52,766平方米，整體空置率環(huán)比下降0.73個百分點，至7.29%。快時尚、餐飲、生活方式、家居家電以及兒童業(yè)態(tài)仍是主要的需求動力。例如，Zara全新亞洲旗艦店在南京新街口開業(yè)；北歐家居NORHOR南京華貿中心店啟幕；香港美心南京首店在華采天地開業(yè)。一季度，南京中高端購物中心首層租金報價環(huán)比下降0.28%，至人民幣586.5元每月每平方米。為了迎合消費者不斷升級的需求，眾多購物中心積極調整業(yè)態(tài)組合、翻新物業(yè)設施、優(yōu)化市場定位或設置體驗性空間。

數據來源: 戴德梁行研究部

展望未來，16個零售面積總計約1,233,420平方米的中高端零售物業(yè)有望于2025年后三個季度入市。隨著大量新增供應的入市，南京優(yōu)質零售物業(yè)市場的競爭將進一步加劇。然而，鑒于品牌商對優(yōu)質地段的商鋪租賃需求仍較為旺盛，南京核心商圈的租金和空置率預計將保持平穩(wěn)。而在非核心商圈內，新增供應預計將對平均租金帶來負面影響，并推升整體空置率。

戴德梁行大中華區(qū)研究內容主管Shaun Brodie指出， 一季度，南京消費市場在政策引導和市場需求的雙重作用下，展現出“春意盎然”的向好勢頭。眾多知名品牌紛紛在南京開設其全國或區(qū)域首店，全市引入各類品牌首店超80家。隨著更多優(yōu)質購物中心的入市和現有商業(yè)項目的升級改造，南京零售市場將構建沉浸式、多層次的商業(yè)場景，為消費者提供情緒價值和情感共鳴。展望未來，南京將持續(xù)推進國際消費中心城市建設，為區(qū)域經濟發(fā)展注入更多活力。

03

南京生物醫(yī)藥產業(yè)園集中亮相，

專業(yè)化載體助力產業(yè)升級

南京產業(yè)園市場在2025年第一季度整體表現平穩(wěn)，多個專業(yè)化園區(qū)進入集中亮相階段。特別是針對生物醫(yī)藥產業(yè)的專業(yè)化載體項目，如南京經開區(qū)新港生物醫(yī)藥產業(yè)園、中國藥大藥谷（南京天印健康創(chuàng)新園）和DNE南京江寧生物醫(yī)藥智造基地等，成為市場關注的焦點。

南京經開區(qū)新港生物醫(yī)藥產業(yè)園是圍繞產業(yè)研發(fā)、中試加速和規(guī)模生產需求建設的高標準、專業(yè)化載體。今年一季度，該園區(qū)的龍?zhí)渡a基地迎來了首批入園企業(yè)，預計三季度實現投產。園區(qū)配備了污水處理、危險化學品庫等完善的配套設施，為企業(yè)的快速合規(guī)生產運營解決了后顧之憂。

中國藥大藥谷（南京天印健康創(chuàng)新園）則是江寧區(qū)聚焦新藥研發(fā)、細胞與基因治療、高端醫(yī)療器械等生命健康領域的核心載體。該項目重點布局創(chuàng)新藥、MAH、美麗健康及核醫(yī)學賽道，構建了“研發(fā)-轉化-產業(yè)”的全鏈條生態(tài)。今年一季度，該項目完成竣工交付，寧丹新藥總部大樓正式投入運營。

DNE南京江寧生物醫(yī)藥智造基地項目則圍繞生命大健康、新材料、高端智造產業(yè)進行重點布局。項目配備了污水處理池、固廢處理站、雙回路供電和蒸汽接入等設施，充分考慮了目標企業(yè)的使用訴求。該項目預計將于二季度啟動招商工作。

戴德梁行產業(yè)地產部南京負責人劉奕表示，專業(yè)化載體的集中入市，為區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)發(fā)展提供了更為高效、便利的基本條件，也標志著南京產業(yè)地產市場在產業(yè)理解與產品適配度層面新一輪提檔升級。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司副總經理王飛強指出，南京作為東部地區(qū)的重要增長極，一季度整體經濟運行呈現積極態(tài)勢。寫字樓市場的企穩(wěn)、零售商業(yè)的持續(xù)升級以及生物醫(yī)藥產業(yè)園的專業(yè)化發(fā)展，都體現了南京的經濟韌性與發(fā)展?jié)摿?。隨著商辦市場的持續(xù)擴容和各類產業(yè)載體的提檔升級，南京在產業(yè)升級與創(chuàng)新發(fā)展上邁出了堅實步伐。

戴德梁行華東區(qū)董事總經理黎慶文總結，南京近年來致力于實施產業(yè)強市戰(zhàn)略，加快構建更具競爭力的現代化產業(yè)體系，整體經濟呈現出良好的回升態(tài)勢。然而，市場環(huán)境的復雜性與不確定性依然存在，南京在優(yōu)化營商環(huán)境、提升產業(yè)競爭力等方面仍需持續(xù)發(fā)力。

來源｜戴德梁行

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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