文/狗蛋分蛋

2022年，沉淀十年的北京麗澤商務(wù)區(qū)，迎來發(fā)展新巔峰。樓市應(yīng)聲而動(dòng)，房價(jià)殺入10萬/㎡大關(guān)。

同年，麗澤有不少新項(xiàng)目入市。其中，端禮著、北京瑞府、北京悅府，因?yàn)榈乩砦恢酶鼉?yōu)越、打造標(biāo)準(zhǔn)更高備受矚目。

后來這三個(gè)項(xiàng)目被稱為“麗澤三兄弟”。

1

轉(zhuǎn)眼，麗澤三兄弟開盤已經(jīng)近3年了。

在去年11月，北京瑞府首先迎來交付。

12月，北京悅府工程也進(jìn)入了尾聲，不過考慮到產(chǎn)品迭代，開發(fā)商后續(xù)拋出了“增設(shè)大門”和“景觀廊道”的調(diào)整方案，大部分業(yè)主欣然同意。截至今年4月，項(xiàng)目也接近交房。

三兄弟中，只有端禮著的業(yè)主有些迷：明明我們先開盤、先開工，怎么一點(diǎn)消息都沒有？

一兩千萬的票子扔河里，都能聽聲響吧.....

開工后的很長一段時(shí)間里，端禮著的工程進(jìn)展飽受質(zhì)疑。有業(yè)主找到當(dāng)初售房中介詢問，對(duì)方告訴他：

好房不怕晚，十年磨一劍。

看到其他兩兄弟的情況，端禮著的業(yè)主們實(shí)在憋不住了，他們真怕首開來個(gè)“十年之約”。

在業(yè)主聯(lián)名舉報(bào)壓力之下，去年12月24日，端禮著官方公眾號(hào)發(fā)了封“業(yè)主邀請(qǐng)函”，表示將舉行為期兩天的工地開放日活動(dòng)，誠邀業(yè)主參與。

文章發(fā)得悄無聲息，有業(yè)主說：項(xiàng)目不打電話通知，中介也集體沒聲兒，要不是家里人提醒，我估計(jì)都看不到這篇邀請(qǐng)函。

這是誠邀嗎？

在端禮著公眾號(hào)邀請(qǐng)函中，有條一項(xiàng)注意事項(xiàng)：“此次參與活動(dòng)的業(yè)主應(yīng)確保身體健康，無恐高癥、心臟病、高度近視等疾病?！睆墓さ鼗貋淼臉I(yè)主說，事項(xiàng)可能漏了一條：

應(yīng)該確保大家沒有高血壓。

端禮著打造情況和理想中差距較大，看完房的業(yè)主們集體“血壓飆升”。

“麗澤三兄弟”都是套均千萬的豪宅，其中最“壕”的，要數(shù)端禮著。其他兩兄弟，開盤均價(jià)都在10萬元/㎡左右，而端禮著，均價(jià)11.2萬元/㎡。

端禮著主推130-180㎡的三至四居，也就是說：

1400萬元才夠摸到門檻。

實(shí)際業(yè)主從工地現(xiàn)場的反饋，宣傳中“豪宅氣派”的大門，滿是焊接痕跡；另外，返堿的地磚、1.8米高“用手指戳一下都晃”的小區(qū)圍墻、外露的排水管道......讓業(yè)主們不敢相信：

這是打磨了近3年，最低1400萬元的豪宅產(chǎn)品。

最讓業(yè)主難繃的還是單元大堂，業(yè)主需要穿過一條高2.2米、寬1.2米，長8.5米的“隧道”，才能乘坐電梯。有業(yè)主說，體驗(yàn)就像：

鉆狗洞。

圖片來源于業(yè)主社交平臺(tái)

1.2米寬，什么概念呢？

按照規(guī)定，人行道寬度按人行帶的倍數(shù)計(jì)算，最小寬度不小于1.5米。1.2米寬，還趕不上外頭人行道最低限寬，這不應(yīng)該是豪宅該有的尺度。

中國175cm身高成年男性平均肩寬是45-50cm，如果業(yè)主和鐵柱一樣體重超標(biāo)，那過道可能同時(shí)過不去兩個(gè)人。

趕上上下班高峰，面對(duì)面遇到還得“肚皮碰肚皮”。

因?yàn)樯嫦犹摷傩麄鳌⑼倒p料，端禮著陷入業(yè)主集體維權(quán)。

今年3月底，距離合同約定的交付日還有2個(gè)月時(shí)間，端禮著終于組織了面向全體業(yè)主的“收房日活動(dòng)”。

但過程并不順利。

有業(yè)主想看看幾個(gè)月時(shí)間過去，端禮著有沒有整改的誠意，結(jié)果剛到現(xiàn)場，就收到了一份來自項(xiàng)目“免責(zé)聲明”：

條款翻譯成白話，大意就是：業(yè)主要求整改的部分，可能會(huì)影響項(xiàng)目備案交房，如果情況發(fā)生，責(zé)任由業(yè)主自己承擔(dān)。

還沒開始整改，先把風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任統(tǒng)統(tǒng)甩給準(zhǔn)業(yè)主們，有業(yè)主質(zhì)疑：

這就是國企上市公司的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)嗎？

2

關(guān)于首開，我們之前簡單聊過，北京市屬國企，以強(qiáng)大的造城能力聞名。

北京地產(chǎn)圈有一句話叫：“一部首開史，半座北京城”。

2015年，首開開啟全國擴(kuò)張，大手筆撒錢之下，短短5年便進(jìn)入全國17個(gè)省30多個(gè)重點(diǎn)城市，完成了業(yè)務(wù)線全國布局。

巔峰時(shí)，首開連續(xù)四年穩(wěn)坐北京房地產(chǎn)銷售額冠軍寶座，業(yè)績殺入全國房企前20，可以說是當(dāng)時(shí)名副其實(shí)的：

京樓一哥。

不過，狂奔之下亦有隱患。

2018年起，首開就陷入了增收不增利的怪圈。

其實(shí)也不難理解，快速鋪開業(yè)務(wù)盤子的過程中，房企難免會(huì)被迫拿一些不那么好賣，或者不那么賺錢的地塊。

2022年，因?yàn)楦哳~計(jì)提減值，首開股份陷入近10年來首次虧損。利潤下滑，也影響了公司業(yè)務(wù)基本盤，同年，首開股份全口徑銷售額被中海反超。

盈利問題，也成了首開股份目前最大的心魔。

前段時(shí)間，首開股份公布了最新業(yè)績情況：

2024年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入242.13億元，同比大幅下49.31%；凈利潤為-81.41億元，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

對(duì)于虧損，首開股份的解釋是：

公司為了現(xiàn)金流被迫“以價(jià)換量”，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提加大，外加之前大量的高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)利，毛利率大幅下滑。

2024年，首開全口徑銷售為408億，對(duì)比巔峰時(shí)1200億已經(jīng)腰斬。

在北京榜單上，前五已不見當(dāng)年大哥的身影。

3

業(yè)績公布后，首開股份直言：2024年是公司史上極其困難的一年。

發(fā)言中有一點(diǎn)提到：從拿地到入市，項(xiàng)目的開發(fā)周期與標(biāo)桿企業(yè)相比有待提升。

這個(gè)說法其實(shí)比較委婉。

首開的項(xiàng)目開發(fā)周期慢，大家都看在眼里。

在首開過去的項(xiàng)目中，開發(fā)時(shí)間超過10年的就有8個(gè)，部分甚至超過了14年。拿了不少地，總是慢悠悠開發(fā)，讓不少人覺得：

這家公司可能是不差錢。

一般開發(fā)周期非常長的項(xiàng)目，無外乎幾種情況，要么土地持有成本不高，要么坐等地價(jià)上漲，要么，就是房企資金周轉(zhuǎn)困難，無力開發(fā)。

開發(fā)商可以十年磨一劍，但購房者不行。

上文提到的端禮著，是首開在北京的第一個(gè)豪宅產(chǎn)品，它有個(gè)孿生兄弟叫“君禮著”，兩個(gè)項(xiàng)目先后腳開盤。

相比端禮著的緩慢開發(fā)進(jìn)度，君禮著更慘：項(xiàng)目開盤2年，業(yè)主們還沒有看到一個(gè)像樣的樣板間。

有業(yè)主發(fā)小紅書吐槽，端禮著雖說品質(zhì)差點(diǎn)意思，但好歹還建起來了，自己小區(qū)什么外立面，大堂，小區(qū)公區(qū)還處于看不見摸不著的階段。

君禮著至今沒有大面積的維權(quán)，是因?yàn)椋?/p>

壓根就沒修起來。

2024年年初，首開集團(tuán)正式迎來第三代“掌門人”：

集團(tuán)董事長潘利群到齡退休，北京市國資委副主任謝忠勝“空降”，接任北京首開集團(tuán)黨委書記、董事長。

這個(gè)結(jié)果市場頗感意外。

謝忠勝長期任職于北京市國資委，并沒有企業(yè)工作的經(jīng)驗(yàn)。在這之前，大家普遍猜測，潘利群的接班人將是首開股份董事長的李巖。

首開股份，是首開集團(tuán)旗下的地產(chǎn)上市平臺(tái)。

市場懷疑，李巖無法內(nèi)部晉升，可能是因?yàn)楫?dāng)年，首開股份違規(guī)披露業(yè)績，虛增利潤，作為第一責(zé)任人，被上交所點(diǎn)名處罰的原因。

當(dāng)然具體是因?yàn)樯叮蠹也坏枚?/p>

不過，這次換帥，市場依舊充滿期待。

首開上一次換帥，是在2015年，當(dāng)時(shí)集團(tuán)出現(xiàn)了明顯的風(fēng)格轉(zhuǎn)變，潘利群上任，開啟了首開地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全國擴(kuò)張。

如今，首開亟需再次轉(zhuǎn)向，扭轉(zhuǎn)頹勢。

至少，對(duì)于業(yè)主而言，那些停滯的期房項(xiàng)目，需要一股新的力量推動(dòng)，完成交房。

在沉寂2年多后，今年3月，君禮著業(yè)主們終于收到了來自開發(fā)商的最新消息。不過，不是大家期待的工程進(jìn)展，而是——

項(xiàng)目停車位開售，50w一個(gè)。