1

今年的海淀樓市，僅用“沸騰”二字已經(jīng)很難形容了。

過去，海淀在北京可以說是最“傲嬌”的主兒。

連續(xù)十來年，海淀每年僅供地兩三宗，新房整體供不應(yīng)求，因?yàn)榱可?，也很少出現(xiàn)多個項(xiàng)目同時代貼臉競爭的情況。

如今，格局完全變了，海淀迎來史無前例的供應(yīng)潮，再加上“好房子”政策發(fā)布，拉高了購房者的“心動”閾值，所以，多盤對壘之間，直接把項(xiàng)目競爭拉入毫米級。

關(guān)鍵問題是：

都在提好房子，到底什么樣的好房子，才能滿足海淀買房人的口味？

答案，要從一場發(fā)布會說起。

5月15日，華潤置地好房子樣板落地暨臻澐產(chǎn)品發(fā)布。華潤置地、招商蛇口、中鐵置業(yè)攜手打造，在這個項(xiàng)目上將做1+1+1>3的好作品。

關(guān)于好房子，臻澐這次說到點(diǎn)子上了。

總的來說，就是通過深度把握「人、地、城」三者關(guān)系，深度匹配那些沒被挖掘或者被忽視的需求。

臻澐的方法論，我認(rèn)為可以稱之為：

三棱鏡效應(yīng)。

在拒絕均質(zhì)化豪宅輸出的基礎(chǔ)上，首先，就像三棱鏡可以將白光分解為七色光譜一樣，臻澐通過對海淀，以及海淀購房者的了解，精準(zhǔn)拆解城市的“基因光譜”；

其次，通過“波長重組”完成在地項(xiàng)目屬地文化、需求的匹配；

最后，實(shí)現(xiàn)“價值折射”，引領(lǐng)海淀豪宅躍遷，引領(lǐng)新趨勢。

這種重構(gòu)「人地城」三角關(guān)系，跳出“單一輸出”思路，給“好房子”提供新的“需求共創(chuàng)“思維。不是我做你用，而是用專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，基于需求更深層次的產(chǎn)品定制和呈現(xiàn)。

2

具體落地，臻澐是怎么做的？

先講第一個切面——「人」，即購房者。

我們都知道，房子最終是拿來住的，但豪宅項(xiàng)目經(jīng)常忽視這一點(diǎn)。

臻澐被定位為“功能美學(xué)四季豪宅”。

通過一份詳細(xì)的客研報告，臻澐打破了很多市場對于海淀客戶、對于豪宅的刻板印象。

海淀人低調(diào)、內(nèi)斂、踏實(shí)，因此更看重實(shí)用性。

可以看到，臻澐項(xiàng)目中很多功能性設(shè)置，其實(shí)都建立在實(shí)用性，也就是房企“更懂海淀客戶”的基礎(chǔ)上。

比如發(fā)布會中，臻澐推出四個核心功能：

華潤置地首個“靜音住宅"

首個全屋健康燈光系統(tǒng)

與孩子“共同成長”的學(xué)習(xí)空間

讓智能化從好用到好用

靜音

海淀的小孩，普遍從小學(xué)樂器，海淀家長自己也卷，需要安靜的環(huán)境“充電“或者休息。

因此，海淀人對靜謐空間的要求非常高。

項(xiàng)目深諳此道，提出了“靜音住宅”概念，它解決噪音問題的思路，非常值得行業(yè)借鑒。

首先，臻澐對生活噪音來源，做了一次深度分析，通過模擬客戶生活動線，將噪音的來源分為三類：外部噪音、垂直噪音、平行噪音。

然后，按照噪音實(shí)際對業(yè)主的影響，確定了降噪的重點(diǎn)。同時，考察國內(nèi)外的“靜音項(xiàng)目”，重新界定“靜謐”的概念——

大于國標(biāo)，達(dá)到五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。

以此標(biāo)準(zhǔn)，臻澐聘請從事全球五星級酒店靜音工程15年行業(yè)專家，給項(xiàng)目的每一棟樓，都做了噪音解決方案。

注意，是每一棟樓。

通常市面上項(xiàng)目，出于成本考慮，只會對沿街或者沿軌樓棟做降噪處理。

為了給業(yè)主還原真正的靜謐空間，臻澐上了“9大靜音措施”，包括系統(tǒng)窗降噪、戶間墻加厚、靜音管道、電梯降噪、同層排水等，甚至就連主臥的掛衣桿、空調(diào)風(fēng)管都做了“靜音化”處理......并且在選配家電思路上，也將靜音作為重要參考值。

燈光

針對海淀媽媽的帶娃場景，項(xiàng)目做了全屋健康燈光系統(tǒng)，通過低藍(lán)光、全光譜燈具，緩解視疲勞，保護(hù)視神經(jīng)系統(tǒng)發(fā)育。

將健康照明覆蓋全屋，臻澐是頭一個，想必是契合了海淀客戶處處都能學(xué)習(xí)看書的需求。

空間成長

在帶娃場景里，臻澐不局限于當(dāng)下時點(diǎn)，也考慮到客戶家庭成長，根據(jù)孩子從小到大的變化，給空間尺度足夠“留白“，滿足小童時期，網(wǎng)課和練琴需要家長陪護(hù)；

孩子長大之后，對空間獨(dú)立的需要。臻澐通過對書桌、床、座椅、衣柜、床頭柜的尺度計算，讓面寬與進(jìn)深呈現(xiàn)更具包容度的比例關(guān)系，打造會成長的空間。

小區(qū)里的四點(diǎn)半學(xué)堂，也是結(jié)合海淀媽媽一對多組團(tuán)教育需求而生，這不僅僅擊中了海淀媽媽在家教育的需求，也節(jié)省了大量路上時間，提高了效率。

其他核心功能的誕生也是如此，必須前置化客戶需求。

好用的智能化

還原海淀銀發(fā)老人的生活習(xí)慣，項(xiàng)目為長輩房專門做了“小家化”。老人有時候會忘關(guān)燃?xì)馑姡?xiàng)目配備包括燃?xì)鈭缶?lián)動關(guān)閉燃?xì)?、自動關(guān)閉水電等“五警四關(guān)”智能安全系統(tǒng)。

針對睡眠的AI健康監(jiān)控，為客戶出具睡眠監(jiān)控報告。甚至燈光、溫度都通過智能化，可定制適配居者的場景。

真實(shí)將智能化從“硬控“時代，即對窗簾、按鍵的控制，迭代至“心控”時代，讓智慧更順應(yīng)需求。（智能化功能分布在部分空間）

一邊根據(jù)購房者生活角色，做細(xì)致分類，一邊將生活場景化，研究需求的來源，從根源上解決問題，滿足需求。

豪宅版好房子，就應(yīng)該按照臻澐這種思路來。

3

關(guān)注海淀樓市的應(yīng)該都知道，包括臻澐在內(nèi)，年初朱房村拍了兩塊地。因?yàn)榕R高速，兩個地塊都面臨噪音問題。

在外界看來，臻澐地塊似乎離高速路更近。

說點(diǎn)大家不知道的，當(dāng)時兩個地塊華潤置地都想拿，如果只能保其一，必取臻澐地塊。

因?yàn)橛行判奶幚碓胍魡栴}，所以選擇哪個都一樣。但有一點(diǎn)卻是主觀能動性很難改變的，那就是

兩個地塊的素質(zhì)有差別：

臻澐的底盤更出色。

臻澐的園林，可以兼顧“西山”與“清河”兩大要素。

北京的豪宅買家，大多有“西山”情結(jié)，規(guī)劃原因，住西山不容易，看西山就成了另一種向往。

海淀的高凈值買家，不僅愛西山，還愛清河。清河自西向東，串聯(lián)起了圓明園、清華、北大，以及今天大部分海淀頂級豪宅產(chǎn)品。

在很多老海淀人眼里，清河代表了海淀的過去、現(xiàn)在和未來，是一個濃縮海淀古今文化的重要精神圖騰。

通過樓棟排布，臻澐小區(qū)里不僅有可觀西山的橫向“山軸”，還能引水入園，形成縱向“水軸”。

這是一種獨(dú)屬于海淀精英的城市獲得感。

加上項(xiàng)目本來就近清北，意味著在臻澐，抬頭是西山壯闊，低頭有清河秀麗，轉(zhuǎn)頭，是跨越百年的中國最高學(xué)府。

同時臻澐采用東意西境的理念，對在地文化做了精彩的藝術(shù)轉(zhuǎn)譯，比如，頤和園在冬至?xí)涎萁鸸獯┒?，臻澐則有自己的落日熔金......

效果圖

只能說，臻澐真的太懂海淀人的情調(diào)了。

更好的底盤，也讓臻澐有條件通過樓棟錯落排布，實(shí)現(xiàn)每一棟樓觀景體驗(yàn)最大化。相比單一的觀景面，只有一排樓棟能成為“樓王”，臻澐可以說是——

棟棟樓王。

另外，小區(qū)里觀景最好的位置，還設(shè)計了僅9人享有的“摘星戶型”，棟棟樓王之中，少數(shù)人追求的“極致”機(jī)會，依舊被保留了下來。

讀懂客戶需求，考驗(yàn)的是房企的態(tài)度，讀懂地塊、讀懂城市，考驗(yàn)的就是房企的經(jīng)驗(yàn)了。

華潤置地深耕海淀已經(jīng)25年，可以說：

幾乎沒有房企比華潤置地更懂海淀。

從華清嘉園開啟學(xué)校+社區(qū)概念，到橡樹灣保留100多棵原生樹尊重在地文化，從海淀幸福里引領(lǐng)簡雅美學(xué)風(fēng)尚，到今天的臻澐......

華潤置地在海淀每一次的風(fēng)潮引領(lǐng)，都是基于研磨地塊條件和海淀的城市氣質(zhì)。

背后，是我們經(jīng)常提到的理念：

只定制，不復(fù)制。

如今市場上很多項(xiàng)目，也在做文脈匹配的概念，講「在地化」故事，但大多是公式化流程。

臻澐這次的風(fēng)格主打“東意西境”，簡單說就是古今、中西融合，這是：

理性與浪漫的碰撞。

海淀是近代中國，中西方文化碰撞最早的地區(qū)之一，融合程度高，這一點(diǎn)從頤和園、圓明園的風(fēng)格就能看出來。

如今的海淀，也是一個文化交織碰撞的地方，海淀前沿產(chǎn)業(yè)，聚集了很多來自世界的專家學(xué)者，大批有留學(xué)背景的翹楚在這里奮斗打拼。

東意西境，符合海淀身處世界科創(chuàng)潮頭，坐擁中國文脈傳承的氣質(zhì)，也更適配國際化審美需求。

此外，因?yàn)檎闈肺饔形魃浇k麗的夕陽，南有闊澈清河，立面“皮膚”也要和夕陽、清河有互動，因此做了“山河交映”的思考，讓整個建筑群充分融入在地環(huán)境，未來夕陽映射在臻澐，倒影在清河之上的景象，也將成為海淀新的城市封面。

效果圖

當(dāng)然，這里面也有開發(fā)商的小心思。

現(xiàn)在很多豪宅產(chǎn)品，大多會選單一的中式或者西式風(fēng)格，見多了，難免審美疲勞。東意西境很少，也意味著這種風(fēng)格，在市場上也更有辨識度。

換一個角度來講，這是稀缺性。

正是這種“拒絕同質(zhì)化”的造房理念，讓華潤置地在海淀深耕多年，亦如初見。可以一直引領(lǐng)海淀潮流先河，打造一座座經(jīng)典。

4

臻澐造房的“三棱鏡效應(yīng)”，核心就是不斷拆解、重組，總結(jié)下來就是三點(diǎn)：

讀懂客戶，讀懂地塊，讀懂城市。

讀懂的前提是真正做到躬身入局。

作為北京今年首個不限價項(xiàng)目，外界的目光一直在聚焦臻澐，這一次，臻澐項(xiàng)目上呈現(xiàn)的造房方法論，估計要掀起新一輪風(fēng)潮。

End

本文完，如果喜歡，請點(diǎn)擊在看。

關(guān)于投資分享、實(shí)操思路、人生感悟和一線資訊，都會放在星球，有需要的讀者，可掃描文末二維碼加入后閱讀。歡迎跟9600多投資愛好者共同成長，日富一日。