最近在整理數(shù)據(jù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：在經(jīng)濟(jì)環(huán)境普遍被認(rèn)為不景氣的情況下，德陽(yáng)樓市卻呈現(xiàn)出“越大越好賣”的趨勢(shì)。

所以今天，我們就來(lái)聊一下這個(gè)看似矛盾的市場(chǎng)現(xiàn)象。

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數(shù)據(jù)說(shuō)話：建面約90-120㎡已成市場(chǎng)主流

先來(lái)看兩組數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來(lái)源：德陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)

一張是新房，一張是二手房，據(jù)我們近一年的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新房和二手房的爆款戶型面積都集中在建面約90-120㎡（包含）。

新房建面約90-120㎡三室戶型占比高達(dá)46.69%，套均總價(jià)約71.5萬(wàn)，這個(gè)均價(jià)其實(shí)不算高，因?yàn)橛行┥晕⑵焚|(zhì)好點(diǎn)的樓盤(pán)，總價(jià)至少需要100萬(wàn)左右，比如像中盛金尊御府、文德湖嶼樹(shù)等。

二手房同面積段成交占比33.6%，無(wú)法估計(jì)套均總價(jià)，因?yàn)槎址康膬r(jià)格波動(dòng)更大，裝修差價(jià)可達(dá)幾十萬(wàn)。

都說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，咋個(gè)買大戶型的朋友還這么多呢？看來(lái)只有我一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)不好

廢話不多說(shuō)，既然數(shù)據(jù)都直觀反映了，那作為房地產(chǎn)的小白龍，自然要分析一下這是咋回事，為啥子大戶型賣得更好？

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為什么近年來(lái)大戶型越吃香？

一、需求端的“雙重升級(jí)”

啥子是需求端？那當(dāng)然是從購(gòu)房者的角度出發(fā)，從小戶型買到大戶型，從兩室到三室，這個(gè)改變的不只是空間大小，房間多少，更重要是需求的升級(jí)。

而需求升級(jí)分為兩方面：一個(gè)是改善需求，一個(gè)是家庭結(jié)構(gòu)。

前者更偏向主動(dòng)性，是購(gòu)房者自身對(duì)居住品質(zhì)，居住環(huán)境有要求；后者是被動(dòng)的，家庭人口增多，沒(méi)得辦法。

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改善需求升級(jí)：后疫情時(shí)代，大家對(duì)“房間數(shù)”的執(zhí)念遠(yuǎn)超“面積數(shù)”，越來(lái)越多的朋友，更愿意買一個(gè)空間大，品質(zhì)好的房子，產(chǎn)品形態(tài)已從“夠住”轉(zhuǎn)向“住得好”。

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家庭結(jié)構(gòu)升級(jí)：多孩政策效應(yīng)顯現(xiàn)，隨著二胎家庭增多，購(gòu)房者對(duì)空間面積，戶型大小，有更強(qiáng)烈的需求。

二、價(jià)格決定

現(xiàn)在德陽(yáng)的新房均價(jià)基本都維持在6千到7千左右，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)暴漲暴跌的情況。

而二手房的價(jià)格相比前幾年，波動(dòng)幅度大，尤其是近一年，大多數(shù)都是虧幾萬(wàn)、10多萬(wàn)成交，價(jià)格比新房更靈活。

在這種情況下，想買房的朋友，當(dāng)然是更愿意買大一點(diǎn)的戶型，既能滿足三口之家的居住需求，又不會(huì)給自己太大的購(gòu)房壓力。

尤其是新房將建面約90-120㎡戶型總價(jià)控制在70-100萬(wàn)左右，恰好是德陽(yáng)改善客群的“心理舒適區(qū)”。

三、政策刺激降低門(mén)檻

德陽(yáng)近兩年，購(gòu)房門(mén)檻都在不斷降低，讓更多購(gòu)房者都有機(jī)會(huì)上車，而且向著原本只能買小戶型，到能夠買到大戶型進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

所以，在政策放寬之后，購(gòu)房壓力減小，更多購(gòu)房者更愿意在自己承受范圍內(nèi)能夠買大就買大。

最明顯的政策就是利率下調(diào)和放寬套數(shù)認(rèn)定。

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利率下調(diào)：當(dāng)前公積金首套房利率僅2.6%，商貸首套房3.0%，已經(jīng)是史上最低。

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放寬套數(shù)認(rèn)定：只要無(wú)公積金貸款余額，就按首套房住房公積金貸款利率執(zhí)行，已累計(jì)達(dá)兩筆公積金貸款記錄的不予支持。而商貸是認(rèn)貸不認(rèn)房，只要沒(méi)有商貸剩余貸款未還，再買都算首套房。

四、新房供應(yīng)端的支撐

這一點(diǎn)就要說(shuō)到現(xiàn)目前的新房供應(yīng)了，從去年5月到今年4月供應(yīng)面積段最多的也是建面約90-120㎡（包含）戶型。

所以從供應(yīng)端看，這個(gè)面積段的戶型就是現(xiàn)在新盤(pán)的主推戶型，市面上流通最多的也是這個(gè)面積段的戶型。

數(shù)據(jù)來(lái)源：德陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)

最后，這場(chǎng)“越大越好賣”的行情，本質(zhì)是德陽(yáng)樓市從“數(shù)量型”向“質(zhì)量型”轉(zhuǎn)型的縮影。

比如現(xiàn)在的新規(guī)樓盤(pán)就是典型的代表，贈(zèng)送面積大，不僅可以提高空間利用率，使得每個(gè)戶型都有均好性，而且更能滿足家庭生活周期的變動(dòng)。

其實(shí)這也是現(xiàn)目前的改善需求倒逼產(chǎn)品升級(jí)的過(guò)程。

但購(gòu)房者需警惕，不是所有大戶型都叫改善——只有同時(shí)滿足“功能完整、空間彈性、地段優(yōu)質(zhì)”三大要素的產(chǎn)品，才真正具備長(zhǎng)期價(jià)值。

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