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購(gòu)房者全款買房并入住，卻因房屋存在抵押無法辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商、抵押權(quán)人互相推諉。近日，北京市通州區(qū)人民法院判決支持購(gòu)房者訴求，判令開發(fā)商協(xié)助過戶，抵押權(quán)人配合滌除房屋及土地抵押，明確 “抵押權(quán)人同意出售抵押房屋的，不得再對(duì)房屋行使優(yōu)先受償權(quán)，需配合購(gòu)房者辦理抵押注銷”。

一、案情梳理

1. 購(gòu)房背景：全款買房入住，房屋卻有抵押未滌除

2021 年 8 月 3 日，陳明（原告，勝訴方）與甲公司（開發(fā)商）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買 “一號(hào)房屋”（通州區(qū)），總價(jià)款 409.356 萬元，約定 “簽約當(dāng)日付清全款，甲公司 2021 年 8 月 30 日前交房，910 日內(nèi)辦理房產(chǎn)證”。合同明確載明：“一號(hào)房屋” 所在土地及在建工程已抵押給乙公司（原抵押權(quán)人），但乙公司已出具《抵押權(quán)人同意銷售聲明》，同意甲公司出售抵押范圍內(nèi)全部房屋。

簽約前，陳明已于 2020 年 12 月支付定金 5 萬元；2021 年 8 月 2 日支付房款 404.356 萬元，8 月 4 日支付面積補(bǔ)差款 1.3641 萬元，累計(jì)支付 410.7201 萬元，甲公司出具全額發(fā)票并交付房屋。陳明隨后繳納契稅 5.6519 萬元、維修基金 1.9856 萬元，但因 “一號(hào)房屋” 抵押未注銷，始終無法辦理房產(chǎn)證。

2. 抵押糾紛：抵押權(quán)人變更，滌除義務(wù)成爭(zhēng)議焦點(diǎn)

經(jīng)查，2017 年 10 月，甲公司因融資需求，將 “一號(hào)房屋” 所在土地及在建工程抵押給乙公司，辦理抵押登記；2020 年 6 月，雙方補(bǔ)充協(xié)議將 “一號(hào)房屋” 納入抵押范圍。2021 年 9 月，乙公司將對(duì)甲公司的債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司（現(xiàn)實(shí)際抵押權(quán)人），但未辦理抵押權(quán)變更登記，乙公司仍為名義抵押權(quán)人。

陳明多次要求甲公司、乙公司、丙公司滌除抵押并辦理過戶，三方互相推諉：甲公司稱 “抵押由乙、丙公司控制，無法單方注銷”；乙公司稱 “已轉(zhuǎn)讓債權(quán)，僅是名義抵押權(quán)人，無滌除義務(wù)”；丙公司稱 “抵押合法有效，購(gòu)房者未證明全款支付，無權(quán)要求滌除”。協(xié)商無果后，陳明起訴至法院，訴求：1. 判令乙、丙公司滌除 “一號(hào)房屋” 及對(duì)應(yīng)土地抵押；2. 判令甲公司協(xié)助辦理 “一號(hào)房屋” 過戶登記。

二、案件分析

1. 爭(zhēng)議焦點(diǎn)

陳明作為購(gòu)房者，是否有權(quán)要求滌除 “一號(hào)房屋” 及對(duì)應(yīng)土地的抵押？

乙公司（名義抵押權(quán)人）、丙公司（實(shí)際抵押權(quán)人）是否有義務(wù)配合辦理抵押注銷？

甲公司是否應(yīng)協(xié)助陳明辦理 “一號(hào)房屋” 過戶手續(xù)？

2. 勝訴關(guān)鍵：抵押權(quán)人同意銷售即喪失追及力，購(gòu)房者權(quán)利優(yōu)先

（1）《商品房預(yù)售合同》合法有效，陳明已履行全部合同義務(wù)

法律依據(jù)：《民法典》第五百零九條（當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)）、第四百零六條（抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的除外）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 合同明確披露抵押情況，且乙公司出具《同意銷售聲明》，符合 “抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)抵押權(quán)人同意” 的規(guī)定，合同合法有效；② 陳明已支付全部購(gòu)房款（含補(bǔ)差款），甲公司認(rèn)可收款并交付房屋，陳明完全履行了買方義務(wù)，有權(quán)主張辦理過戶。

（2）抵押權(quán)人同意銷售后，喪失對(duì)房屋的優(yōu)先受償權(quán)

法律依據(jù)：《民法典》第四百零六條（抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響，但抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)）、《物權(quán)法》第一百九十一條（已被《民法典》吸收）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 乙公司作為抵押權(quán)人，明確同意甲公司出售 “一號(hào)房屋”，即認(rèn)可 “以售房款清償債務(wù)”，其抵押權(quán)效力僅及于售房款，而非房屋本身；② 丙公司受讓債權(quán)及抵押權(quán)后，承接的權(quán)利范圍不得超過原抵押權(quán)人，同樣無權(quán)對(duì)已出售的 “一號(hào)房屋” 行使優(yōu)先受償權(quán)，需配合滌除抵押。

（3）“房地一體” 原則下，土地抵押應(yīng)與房屋抵押一并滌除

法律依據(jù)：《民法典》第三百九十七條（以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押）。

事實(shí)推導(dǎo)：① “一號(hào)房屋” 與其對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)屬于不可分割的整體，根據(jù) “房地一體” 原則，房屋抵押滌除后，對(duì)應(yīng)土地的抵押亦應(yīng)同步注銷；② 乙、丙公司以 “土地抵押獨(dú)立于房屋” 為由拒絕滌除，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，法院不予支持。

（4）陳明作為商品房消費(fèi)者，權(quán)利優(yōu)先于普通抵押權(quán)

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)房并付清全款，房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 陳明購(gòu)買 “一號(hào)房屋” 用于居住，且已全款支付并實(shí)際入住，屬于受優(yōu)先保護(hù)的商品房消費(fèi)者；② 丙公司主張 “陳明未證明全款支付”，但陳明提交的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、甲公司發(fā)票及收款確認(rèn)足以佐證，該抗辯不成立。

三、裁判結(jié)果

被告甲公司于本判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助原告陳明將北京市通州區(qū) “一號(hào)房屋” 轉(zhuǎn)移登記至原告陳明名下；

被告甲公司、乙公司、丙公司于本判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助原告陳明辦理北京市通州區(qū) “一號(hào)房屋” 及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)；

本案案件受理費(fèi)由被告甲公司負(fù)擔(dān)。

四、案件啟示

1. 購(gòu)房者避坑：4 個(gè)抵押房屋購(gòu)房核心要點(diǎn)

簽約前核查抵押狀態(tài)，要求提供 “同意銷售證明”

購(gòu)房前務(wù)必通過 “北京市不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺(tái)” 查詢房屋抵押情況；若房屋有抵押，必須要求開發(fā)商提供抵押權(quán)人出具的《同意銷售聲明》，并將該聲明作為合同附件，明確 “開發(fā)商需在約定期限內(nèi)滌除抵押”。

全款支付留存完整憑證，證明履行義務(wù)

支付房款時(shí)優(yōu)先選擇銀行轉(zhuǎn)賬，備注 “購(gòu)房款”“面積補(bǔ)差款” 等明細(xì)，留存轉(zhuǎn)賬憑證、開發(fā)商發(fā)票、收款收據(jù)等；若開發(fā)商代收契稅、維修基金，需索要官方票據(jù)，形成 “付款 - 交房” 完整證據(jù)鏈。

房屋交付后及時(shí)跟進(jìn)辦證，遇抵押主動(dòng)維權(quán)

收房后定期督促開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，若因抵押未注銷導(dǎo)致辦證延誤，需書面催告開發(fā)商及抵押權(quán)人，留存溝通記錄；催告無果的，及時(shí)起訴要求滌除抵押并過戶，避免抵押存續(xù)導(dǎo)致房屋被執(zhí)行。

區(qū)分 “名義抵押權(quán)人” 與 “實(shí)際抵押權(quán)人”，一并主張權(quán)利

若抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓（如本案中乙公司轉(zhuǎn)讓給丙公司），需將原抵押權(quán)人（名義）、現(xiàn)抵押權(quán)人（實(shí)際）及開發(fā)商列為共同被告，要求三方共同配合滌除抵押，防止 “互相推諉” 延誤維權(quán)。

2. 開發(fā)商警示：3 個(gè) “不可為” 行為

不可隱瞞房屋抵押情況，需如實(shí)披露并取得同意銷售函

出售抵押房屋前必須取得抵押權(quán)人書面同意，在合同中明確披露抵押信息；不得隱瞞抵押導(dǎo)致購(gòu)房者無法辦證，否則需承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

不可挪用售房款，需按約定清償債務(wù)滌除抵押

收取購(gòu)房款后，應(yīng)按抵押權(quán)人要求將款項(xiàng)用于清償債務(wù)或提存，及時(shí)辦理抵押注銷；不得挪用售房款導(dǎo)致抵押無法滌除，否則可能面臨購(gòu)房者退房及賠償訴求。

不可推諉辦證義務(wù)，需主動(dòng)協(xié)調(diào)抵押權(quán)人配合

作為合同相對(duì)方，開發(fā)商有義務(wù)協(xié)調(diào)抵押權(quán)人辦理抵押滌除，不得以 “抵押由第三方控制” 為由推諉；必要時(shí)可通過訴訟要求抵押權(quán)人履行配合義務(wù)。

3. 抵押權(quán)人注意：2 個(gè)權(quán)利行使邊界

出具 “同意銷售聲明” 前，明確售房款監(jiān)管方式

同意開發(fā)商出售抵押房屋時(shí)，需在聲明中約定 “售房款需存入監(jiān)管賬戶”，確?？铐?xiàng)用于清償債務(wù)；未約定監(jiān)管導(dǎo)致售房款被挪用的，不得再對(duì)房屋行使優(yōu)先受償權(quán)。

債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)需同步通知購(gòu)房者，配合后續(xù)抵押滌除

轉(zhuǎn)讓抵押債權(quán)時(shí)，需書面通知購(gòu)房者債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓情況；購(gòu)房者要求滌除抵押的，名義及實(shí)際抵押權(quán)人需配合辦理注銷，不得以 “債權(quán)已轉(zhuǎn)讓” 為由拒絕履行義務(wù)。

4. 核心提醒：商品房消費(fèi)者權(quán)利 “優(yōu)先保護(hù)，滌除抵押是義務(wù)”

本案的核心裁判邏輯是 “抵押權(quán)人同意出售抵押房屋的，抵押權(quán)效力僅及于售房款，不得對(duì)抗已全款購(gòu)房并入住的商品房消費(fèi)者；開發(fā)商及抵押權(quán)人有義務(wù)配合滌除抵押并協(xié)助過戶”。

建議購(gòu)房者購(gòu)買抵押房屋時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎核查、留存證據(jù)；遇糾紛及時(shí)咨詢專業(yè)律師，依據(jù) “抵押權(quán)人同意銷售”“消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先” 等法律規(guī)定維權(quán)，切實(shí)保障自身居住權(quán)益。

法律小貼士

《民法典》第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存?！?本案中，抵押權(quán)人已同意轉(zhuǎn)讓房屋，故不得主張 “抵押權(quán)不受影響”，需接受售房款清償并配合注銷抵押。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）